10 opções de investimento no mercado imobiliário

25 Julho 2022 | Atualizado em 03 Agosto 2022
Por Douglas Balena
Comparativo de como investir no mercado imobiliário
Tabela de comparação entre os principais itens de cada tipo de investimento

Basicamente, há duas formas de investir no mercado imobiliário: comprando um imóvel, seja ele um terreno, casa ou apartamento, ou então comprando o direito de acumular rendimentos sobre um título, fundo ou ação imobiliária, ou seja, ganhar juros sem necessariamente ter um imóvel no seu nome.

Essas duas abordagens possuem diversas opções de ativos distintas, divididas em investimento em Papel, que não está atrelado à compra de um imóvel, ou o investimento em Tijolo, que significa a compra do patrimônio físico.

Para te ajudar a conhecer e entender o investimento ideal para o seu perfil, a seguir você confere uma análise de tipos de investimento disponíveis no mercado imobiliário, segundo cinco critérios fundamentais: Capital mínimo para começar a investir; Conhecimento para investir; Liquidez; Risco e Potencial de rentabilidade comparado ao CDI. Vamos lá?!

1. Terreno

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: alto
  • Conhecimento para investir: instruído
  • Liquidez: média
  • Risco: muito Baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): muito acima

Abrindo nossa lista de Investimentos em Tijolo, ou seja, com a compra de um imóvel físico, apresentamos o investimento em Terreno.

Comprar um terreno também é uma forma de investir em um imóvel, mesmo que não imediatamente. Nesse caso, o investidor ganha tempo para se organizar financeiramente e construir a propriedade em um momento mais oportuno, ou ainda vender no futuro ganhando sobre a valorização da área.

Buscar regiões com tendência de valorização ainda pouco exploradas pode ser uma boa oportunidade para quem busca investir em terrenos. Outra boa opção nesse caso são terrenos em loteamentos fechados, que em um cenário de escassez passam a se tornar cada vez mais atrativos.

Costumamos dizer que terrenos são o "porto seguro" do investimento em imóveis. Isso porque mesmo que você tenha pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário, o risco no investimento é muito baixo.

Pense bem: com o avanço das construções, os terrenos serão cada vez mais raros. A procura por terras só aumenta à medida que as cidades avançam e as restrições ambientais de explorações de terras são cada vez mais rígidas.

Como nem tudo são flores, ao investir em terreno pondere que, às vezes, não é tão fácil vendê-lo pelo preço que ele realmente tem potencial. Além disso, pode ser difícil vendê-lo rapidamente, e para isso, você precisará diminuir o preço de mercado do imóvel.

2. Imóvel na planta

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: médio
  • Conhecimento para investir: instruído
  • Liquidez: muito baixa
  • Risco: baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): muito acima

Comprar um imóvel na planta é uma das formas mais tradicionais de investir em um apartamento, pois a obra ainda está na etapa inicial, podendo ser comprada por valores mais acessíveis do que um imóvel pronto, por exemplo.

Nessa situação, a negociação do patrimônio é feita diretamente com a construtora e, no momento da entrega das chaves, a quitação do imóvel pode ser realizada através de um financiamento imobiliário, portanto ficar atento às taxas de juros e fazer uma simulação de financiamento imobiliário são medidas que podem te ajudar a se preparar para esse momento.

Essa é uma das formas mais indicadas de investimento, uma vez que a valorização de um apartamento na planta tende a estar entre 30 e 50% do valor do aporte inicial. Além disso, comprando na planta você potencializa as duas formas mais comuns de ganhar dinheiro investindo em imóveis: aproveita o pico de valorização imobiliária do apartamento e ainda pode alugá-lo e se beneficiar dos rendimentos mensais depois da entrega das chaves.

Dica do especialista → 

Na nossa opinião o investimento em imóveis na planta é - quase sempre - a melhor alternativa. Com um pouco de pesquisa sobre a solidez das construtoras você consegue diminuir muito o risco envolvido no negócio.

Além disso, o retorno do investimento costuma ser mais certeiro e consideravelmente maior que terrenos e imóveis prontos. Para potencializar ainda mais a rentabilidade, procure investir logo na fase de lançamento imobiliário, isso é, no momento em que a construtora inicia as vendas do produto e a construção ainda não começou.

Nosso alerta fica por conta da falta de liquidez desse investimento. Vender um apartamento na planta antes da entrega das chaves, o famoso "ágio", é difícil, especialmente se você não estiver disposto a abrir mão do preço. Além disso, as multas por "desistir da compra" no meio da construção do prédio são altíssimas. Ou seja, só opte por esta modalidade se você tiver capital reserva para eventualidades, caso não consiga vender o imóvel no momento que deseja.

3. Imóvel pronto ou usado

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: alto
  • Conhecimento para investir: instruído
  • Liquidez: baixa
  • Risco: muito baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): equivalente

Outra forma de apoiar seu capital no setor imobiliário é adquirindo um imóvel usado. Aqui, caso você esteja disposto a passar o pente-fino em suas opções, um bom negócio pode estar virando a esquina.

Isso porque os preços são ajustados à realidade do imóvel e, em algumas situações, à realidade do seu proprietário. Em função disso, os valores praticados são geralmente menores quando comparados aos valores praticados na compra de uma casa nova.

Mas, atenção: não se esqueça de observar o estado de conservação do imóvel, colocando na ponta do lápis possíveis custos adicionais com reformas e manutenções. Assim, depois de todas as considerações e especialmente de uma visita ao imóvel, a decisão pode ser tomada.

Dica do especialista → 

Como a maior parte da valorização de um imóvel acontece durante o período de construção, imóveis prontos ou usados são investimentos de baixo potencial de rentabilidade. Costuma ser uma boa alternativa para quem aposta nos ganhos com o aluguel.

Contudo, investir em aluguel requer um bom parceiro para conseguir locatários com agilidade - o maior “ônus” de investir em aluguel está em deixar o imóvel vazio, sem inquilinos, dado que, além de "perder" o valor do aluguel, você terá que arcar com custos de condomínio, energia, água e manutenção.

4. Imóvel comercial

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: alto
  • Conhecimento para investir: experiente
  • Liquidez: baixa
  • Risco: baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): acima

Seja para montar uma loja física ou alugar para terceiros, ter uma sala comercial estrategicamente localizada pode garantir ao proprietário uma renda confortável durante toda sua vida. Por sinal, até mesmo uma propriedade usada pode se tornar um centro comercial badalado.

Imagine só: o proprietário de uma casa antiga, situada em uma rua movimentada ou no centro da cidade, decide vendê-la por conta do movimento ou barulho excessivo. Pois bem, essa situação pode representar uma bela oportunidade de negócio!

Dica do especialista → 

Imóveis comerciais podem ser uma excelente opção tanto para retorno com aluguel quanto com valorização.

Nosso conselho é: somente optar por esta modalidade se você tiver um conhecimento avançado sobre a dinâmica comercial da cidade e especificamente do mercado de imóveis comerciais. Pense bem: quem nunca viu um imóvel comercial que passou um longo período vazio, sem nenhum locatário?

Alerta oportunidade

Uma das formas mais vantajosas de rentabilizar os imóveis prontos e comerciais, é através do aluguel. Mas para que essa estratégia funcione, você precisa garantir que o imóvel cumpra alguns fatores, como estar localizado em uma região de alta demanda por aluguel, e também ter o perfil do público da região. Para saber mais sobre como fazer um bom investimento em imóvel para alugar, confira nosso conteúdo!

5. Galpões logísticos e depósitos

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: alto
  • Conhecimento para investir: especialista
  • Liquidez: muito baixa
  • Risco: baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): acima

Ponto de apoio fundamental para a rede varejista, não é de hoje que os galpões logísticos são vistos com bons olhos pelos investidores. Segundo levantamento feito em 2021 pela SDS Properties, já são mais de 19 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil, sendo que metade está concentrada no estado de São Paulo.

Mas não só as grandes metrópoles se valem dessas grandes estruturas. Empresas menores em pequenas cidades também se valem dos galpões como sede para as suas operações, o que abre brecha para investimentos de diferentes proporções.

Vale ressaltar também que há FII’s com portfólios específicos de galpões, para quem simpatizou com a ideia, mas ainda não está convencido de investir um grande capital nesses espaços, analisar os rendimentos desses fundos pode ser uma boa alternativa!

Dica do especialista → 

De forma bem direta, esta modalidade é para profissionais que trabalham integralmente com investimentos imobiliários na área logística. É um nicho muito específico que requer alto conhecimento e dedicação completa na administração.

6. Imóvel de leilão

  • Tipo de investimento: Tijolo
  • Capital mínimo inicial: alto
  • Conhecimento para investir: especialista
  • Liquidez: baixa
  • Risco: muito Alto
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): muito acima

Dou-lhe uma, dou-lhe duas, vendido!

Uma das práticas mais antigas do comércio continua sendo uma chance quente para investidores sempre em busca de novas apostas. Afinal, por trás do “quem dá mais” se escondem casas, terrenos e imóveis renegados que podem render um bom dinheiro quando vistos como oportunidade de negócios.

Se você for por esse caminho, é importante conhecer bons portais de leilão virtuais, como o Portal Leilão Imóvel, além de ficar sempre atento a eventos extraordinários como os leilões realizados pela Receita Federal ou pela Caixa.

Dica do especialista → 

Quem nunca ouviu falar daquele colega que ganhou um dinheirão comprando um carro ou imóvel pela metade do preço?

Por outro lado, aposto que você ouviu poucas vezes sobre aquela pessoa que comprou algo em leilão e perdeu metade do dinheiro. Isso significa algo bem simples: pessoas que perdem dinheiro não gostam de contar pra todo mundo.

Leilões de imóveis são dominados por empresas e pessoas que se dedicam integralmente a comprar e vender imóveis de leilões. Eles têm estudos completos e sabem se vale a pena comprar o imóvel disponível pelo preço que está sendo ofertado.

Se você não tiver experiência e for a um leilão é muito provável que você só conseguirá comprar um imóvel que os especialistas optaram por não comprar e isso provavelmente significa que tem alguma coisa errada. Fique atento!

7. Imóvel a preço de custo

Cada vez mais popular entre investidores, investir em imóveis a preço de custo passa a ser uma boa alternativa à compra de imóveis prontos ou na planta, da forma mais “tradicional”. Na prática, os investidores tornam-se “sócios” da obra, ajudando a financiá-la na medida em que a construção progride.

Existem diferentes maneiras como a compra de um imóvel a preço de custo pode acontecer, entre elas na modalidade de Sociedade em Cota de Participação e criação de cooperativa para construção do imóvel.

Apesar de ser um investimento de alto risco, os imóveis a preço de custo são ativos bastante tentadores por representarem uma oportunidade de rendimentos significativa, considerando a redução do valor final do imóvel se comparando com uma compra convencional.

Mas vale ressaltar também que esse é um investimento de alto capital e rápido, já que você precisa estar preparado financeiramente para quitar 100% do valor do imóvel até a entrega das chaves. Todos os sócios também devem se preparar para, eventualmente, acelerar o fluxo de pagamento ou aumentar o desembolso, pois podem ocorrer imprevistos na obra, além de ter uma margem considerando o reajuste nos custos de construção.

Dica do especialista → 

Gostamos muito da modalidade de investimento em imóvel a preço de custo. Há um potencial de rentabilidade alto em um tempo relativamente curto. Nosso alerta é: somente entre no negócio se você tiver muita confiança na empresa que administra a obra e conhecer o perfil de quem irá investir com você no mesmo prédio.

Pense bem, você entraria numa sociedade sem confiar nos seus sócios? Se o administrador da obra falecer, há uma estrutura que consegue seguir adiante com a construção?

8. Fundo Imobiliário

  • Tipo de investimento: Papel
  • Capital mínimo inicial: baixo
  • Conhecimento para investir: instruído
  • Liquidez: conforme perfil do fundo
  • Risco: conforme perfil do fundo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): conforme perfil do fundo

O mais famoso tipo de investimento do grupo dos investimentos em papel são os fundos imobiliários. Eles são um dos recursos mais acessíveis para investir em imóveis, sem necessariamente comprar o imóvel.

O que acontece aqui é que os investidores compram cotas de determinados fundos, esses, por sua vez, administram todo o capital dos “cotistas” comprando e alugando imóveis, ou ainda investindo em outros "papéis imobiliários” como o CRI e LCI, que veremos em breve.

Assim, os investidores de cada fundo recebem periodicamente os “dividendos” desses aluguéis ou juros, sem ter a burocracia de administrar o patrimônio e nem precisam desembolsar grandes quantias para começar a investir, já que aqui a “união - de investimentos - faz a força”. Além disso, outra forma de ganhar dinheiro investindo em fundos é a própria valorização da cota imobiliária.

Apesar de mais seguros se comparados a outras aplicações de renda variável, há uma infinidade de fundos imobiliários com diferentes “níveis de risco” e também é preciso analisar as características das opções mais vantajosas para você antes de apostar nessa alternativa.

Ou seja, antes de investir em um fundo nunca deixe de analisar a "lâmina do fundo". Conforme regras da CVM, todo fundo é obrigado por lei a apresentar informações básicas de funcionamento. O relatório que contém esses dados é chamado de "lâmina" e nele você irá encontrar informações como: qual a finalidade da aplicação do dinheiro investido, histórico de rendimento, saldo total aplicado e outros detalhes essenciais para analisar a saúde do fundo e assim tomar a melhor decisão.

Dica do especialista → 

A frase "investir em um fundo imobiliário" não significa muita coisa, pois um fundo nada mais é do que um gestor que investe os recursos em investimentos dos mais diversos tipos. Portanto, antes de investir em um fundo, defina bem o risco que você está disposto a assumir.

Além disso, entenda no que de fato o dinheiro está sendo aplicado e investigue o histórico do gestor do fundo. Afinal, quando você opta por um fundo, na prática, você está investindo na habilidade do gestor do fundo em rentabilizar seu patrimônio.

9. Ações imobiliárias e de construtoras

  • Tipo de investimento: Papel
  • Capital mínimo inicial: baixo
  • Conhecimento para investir: experiente
  • Liquidez: alta
  • Risco: muito alto
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): muito acima

Outra forma de investir no mercado imobiliário sem comprar imóveis é comprando ações de empresas imobiliárias de capital aberto. Algumas das maiores construtoras do Brasil estão entre as listadas na Bolsa de Valores e há inclusive um indicador exclusivo para avaliação do desempenho das ações dessas empresas, o IMOB.

IMOB - índice imobiliário na Bolsa de Valores

Algumas das maiores empresas da construção civil na Bolsa de Valores são as seguintes:

Empresa Ticker Destaque e/ou perfil corporativo
Alphaville Urbanismo AVLL3 Marca de maior reconhecimento no setor de loteamentos urbanos fechados no Brasil.
Cyrela Realty CYRE3 1º lugar no Prêmio Top Imobiliário 2020 nas categorias construtora e incorporadora.
Cury Construtora CURY3 Uma das construtoras líderes no segmento de baixa renda no Brasil.
Direcional Engenharia DIRR3 Está entre as 5 maiores construtoras do País com foco nos empreendimentos populares e médio padrão.
Even EVEN3 Empresa com cerca de 95% da receita proveniente da incorporação de imóveis em São Paulo, Porto Alegre e Rio de Janeiro.
EZTEC EZTC3 Foca nos empreendimentos residenciais de médio e alto padrão na cidade de São Paulo e Região.
Helbor HBOR3 Fundada em 1977, foca na incorporação imobiliária na Região Metropolitana de São Paulo.
JHSF LAVV3 Empresa que desenvolve negócios de incorporação, hospitalidade e renda recorrente em shopping e hotéis.
Lavvi Empreendimentos LAVV3 Atua em incorporação e construção de empreendimentos residenciais e não-residenciais de médio e alto padrão na capital paulista.
Melnick Desenvolvimento Imobiliário MELK3 Empresa com 50 anos de história e está entre as maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul.
Mitre Realty MTRE3 Atua como construtora e incorporadora na cidade de São Paulo com foco no público de média e média-alta renda.
Moura Dubeux Engenharia MDNE3 É a maior incorporadora da região Nordeste e foca no segmento de edifícios de luxo e alto padrão.
MRV Engenharia MRVE3 É a maior construtora e incorporadora com foco em empreendimentos econômicos e populares.
Tenda Construtora TEND3 Uma das principais construtoras e incorporadoras com foco em habitação popular (faixas 1,5 e 2 do Casa Verde e Amarela).
Trisul Construtora TRIS3 Foca nos segmentos de alto e médio padrão, sobretudo em São Paulo e no Distrito Federal.

Fonte: Toro Investimentos

Investir em ações é certamente onde há o maior potencial de rendimento. Contudo, as ações representam um dos mais elevados riscos de perda do patrimônio. A nossa dica é: não invista em ações se você não tiver um conhecimento avançado no setor imobiliário e não tiver tempo para se dedicar na gestão da sua carteira.

Se você não tiver esse tempo disponível, lembre-se que há muitos especialistas que trabalham integralmente só investindo em ações. É muito provável que eles serão mais capazes em aproveitar as melhores oportunidades e, com isso, será muito mais difícil você não se expor a um risco que é acima da média do mercado de ações.

10. CRI e LCI

  • Tipo de investimento: Papel
  • Capital mínimo inicial: baixo
  • Conhecimento para investir: instruído
  • Liquidez: média
  • Risco: baixo
  • Potencial de rentabilidade máxima (comparada ao CDI): equivalente

A sopa de letrinhas pode confundir de início, mas no final do dia a lógica é simples: são títulos de renda fixa que representam um empréstimo para agentes da construção civil. Ou seja, esta é uma outra forma de investir em papel.

Assim, quem adquire os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s) adquire uma promessa de pagamento do valor investido acrescido de juros, que podem ser corrigidos por indexadores como o CDI ou o IPCA, por exemplo.

Ambos os títulos são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, o que representa uma grande vantagem para os investidores. Além disso, o LCI é assegurado pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante a devolução de até R$ 250 mil por CPF no caso de não pagamento do valor do título por parte de quem “tomou o empréstimo”, um fator que faz essa opção ser uma dos mais seguras para investir.

Outra diferença entre os dois títulos é a instituição que disponibiliza cada um deles: enquanto o CRI é um empréstimo emitido por securitizadoras, o LCI é emitido pelas próprias instituições financeiras. Portanto é necessário saber a reputação dessa entidade antes de adquirir um desses títulos.

Além disso, não esqueça de analisar o prazo mínimo de carência de cada um desses títulos, já que eles podem ir de 90 dias a 36 meses.

Dica do especialista → 

CRI e LCI são formas de investimento que representam um "meio do caminho" entre risco e rentabilidade. É uma boa opção para quem quer buscar um rendimento um pouco acima da poupança e inflação, mas não está disposto a enfrentar um risco maior.

Contudo, pesquise antes de investir, especialmente nos CRIs, pois o nível de risco varia bastante conforme a instituição financeira emissora do título.

Como investir em um imóvel com pouco dinheiro?

Para começar, é bom saber que é um mito a história de que para investir no mercado imobiliário você precisa ter muito dinheiro. Esse tipo de investimento tem algumas modalidades que te permitem começar sem um grande montante.

Das opções que mostramos, as melhores para começar a aportar com pouco dinheiro são Fundo Imobiliário, Ações Imobiliárias e de Construtoras, CRI e LCI e até, a depender do que você considerar “pouco”, um imóvel na planta. Ou seja, todos os investimentos em Papel e um imóvel na planta são bons negócios para quem está começando nessa vida de investimentos e ainda não tem muito capital.

Como estudar o mercado imobiliário?

Além de escolher o tipo de investimento que mais se encaixa no seu perfil, antes de investir, você precisa estudar o mercado e entender seus movimentos, o quão aquecido ele está e onde estão as oportunidades de ouro nesse contexto.

Para isso, o primeiro passo é entender os ciclos de valorização imobiliária. São eles que dão o “timing” de um bom investimento e garantem a estabilidade do setor, que além de períodos de “alta” ou “baixa”, possuem fases intermediárias: a recuperação e o excesso de ofertas.

Ilustração ciclos de valorização imobiliára

Além disso, conhecer as próprias características do setor e entender os principais motivos pelos quais investir em imóveis é considerado vantajoso e seguro, como o fato dos imóveis constituírem um patrimônio sólido e físico, ajudam os investidores a saberem “onde estão pisando” quando o assunto é investir no mercado imobiliário.

Ah, e se você quiser ir mais fundo e se tornar um verdadeiro expert no mercado, trouxemos algumas indicações de fontes confiáveis para você se jogar nos conteúdos:

  • imobles - como o melhor amigo do comprador de imóveis, nosso portal serve como uma biblioteca de guias para quem deseja entrar no mercado imobiliário - seja comprando um imóvel para morar ou investindo. Com guias para iniciantes e artigos para quem tem mais conhecimento da área, o nosso objetivo é te ensinar a comprar com mais segurança.
  • Imobi report - voltado para notícias mais factuais e análises do mercado, os conteúdos do Imobi report são bem didáticos e eles ainda contam com uma newsletter gratuita.
    Terracotta Ventures - o portal Terracotta é um pouco mais voltado para as inovações e tendências tecnológicas do mercado imobiliário. Mas, mesmo para quem não é expert nesse nicho, ele é uma boa fonte para matar a curiosidade sobre novas tecnologias do setor.

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