5 passos para quem mora no exterior e quer investir no Brasil

Se você mora no exterior e quer investir no Brasil, vai ser preciso seguir uma série de passos, como conferir a regularidade de seus documentos brasileiros, escolher uma forma de pagamento, fazer uma transferência internacional e estar preparado para as exigências que podem surgir no caminho.

Se você reside fora do país e quer aproveitar a valorização da sua moeda local para investir no mercado imobiliário brasileiro, esse é o passo a passo definitivo para garantir a viabilidade e segurança do seu negócio.

Por isso, aperte os cintos para encarar uma viagem animadora, mas também burocrática, até o seu mais novo imóvel em terras brasileiras!

Moro no exterior e quero investir no Brasil: como faço?

Preparamos 5 passos fundamentais para você realizar o seu investimento de maneira segura e dentro da lei!

1 - Regularize seus documentos no país

É comum que brasileiros que residem no exterior acabem deixando de lado algumas obrigações como cidadão brasileiro, como é o caso de ter um CPF ativo e regular na Receita Federal e o estado civil regularizado em sua terra natal.

Por isso, o primeiro passo para conseguir investir em imóveis no Brasil é garantir que você possua um CPF ativo, já que o documento tem como principal função identificar contribuintes e, portanto, sempre é solicitado em qualquer transação financeira.

Aliás, se você é casado, a regra também se aplica ao seu cônjuge!

Para verificar a situação cadastral do seu CPF, basta acessar o site da Receita Federal, inserir o número do seu cadastro, a data de nascimento e clicar em consultar. Na próxima página, você pode conferir se o seu CPF está regular, pendente de regularização, bloqueado, suspenso ou cancelado.

Alguns fatores podem levar à irregularidade da sua situação cadastral: não votar, não justificar o voto e não realizar a declaração anual do Imposto de Renda são alguns dos principais motivos. Por isso, se você foi negligente com algum destes pontos, não tem jeito, será necessário regularizar o seu CPF.

Mas, fique tranquilo, a maioria das pendências podem ser resolvidas pelo próprio site da Receita Federal ou, ainda, em representações diplomáticas brasileiras, através de procuração ou pessoalmente mesmo.

Agora, se você se casou no exterior, o próximo passo será regularizar a situação do seu estado civil em território nacional. Para isso, vai ser preciso realizar a transladação da documentação do casamento em um consulado brasileiro no seu país de residência.

Lá, vai ser necessário comunicar qual é o regime de comunhão de bens do seu casamento, mesmo que essa categorização obrigatória não exista no país em que a união foi selada. Vale lembrar que, no Brasil, o regime menos burocrático é o de comunhão parcial de bens, já que não exige um acordo antenupcial.

2 - Escolha a forma de pagamento do imóvel

Antes de escolher a forma de pagamento da sua nova propriedade, lembre-se de verificar se o país de residência tem acordo fiscal com o Brasil. Afinal, esse tratado é importante para evitar tributação dupla - o que pode aumentar significativamente os custos inerentes na hora de comprar um imóvel.

Ao todo, são 32 países que possuem acordo fiscal com o Brasil, por isso, as chances de você escapar da tributação dupla é grande. Entre eles estão Canadá, Portugal e França.

Agora sim, podemos seguir em frente com a decisão de como será a forma de pagamento do seu mais novo investimento imobiliário. De modo resumido, o imóvel pode ser quitado de duas formas: à vista ou parcelado.

À vista

Esse é o meio menos burocrático de todos as formas, pois você evita a incidência de juros e consegue negociar descontos que são sempre bem-vindos.

Porém, essa forma de pagamento pode ser ainda mais vantajosa para quem já tem esse montante em território nacional, já que assim você consegue dispensar a necessidade de realizar uma transferência internacional.

Parcelado

Basicamente, são três formas de realizar o pagamento através de parcelas:

 - Direto com a construtora

O parcelamento direto com a construtora costuma ser de até 5 anos, enquanto o imóvel, geralmente comprado na planta, está sendo construído. Além disso, nesse caso, não há o envolvimento de grandes bancos no processo, o que acaba facilitando o processo.

Aliás, outro ponto que favorece esse tipo de parcelamento é o fato de que a maioria das construtoras aceitam comprovante de renda baseado no exterior e permitem que toda a burocracia de compra seja feita de modo digital.

Agora, como nem tudo são flores, as taxas cobradas aqui costumam ser mais salgadas, justamente pela flexibilização do processo de aquisição do imóvel. A média é de 16% ao ano.

 - Através de um financiamento imobiliário

Sim! Assim como qualquer outro brasileiro residente no país, quem mora no exterior pode contratar um financiamento imobiliário tradicional. Porém, aqui o compromisso é de longo prazo, feito através de um banco, com taxas mais acessíveis e burocracia em dobro.

O que acontece é que o financiamento imobiliário feito por bancos não aceita nenhum tipo de assinatura digital, por isso, se esse meio de pagamento é o mais atraente para você, vai ser preciso considerar uma vinda até o Brasil, ou ainda, nomear um procurador para essa negociação.

Outras opções de parcelamento podem ser atraentes também, com uma construtora ou com uma fintech, por exemplo. De modo geral, depende da sua situação fiscal no país, com uma declaração de Imposto de Renda como comprovante de renda, já que nesse documento todos os valores transferidos para cá estarão discriminados. Além disso, também vai ser necessário ter uma conta corrente em seu nome no Brasil.

 - Por meio de uma fintech

As fintechs (ou sociedades de crédito direto) são empresas que unem tecnologia e acesso ao crédito de uma maneira menos burocrática, ao mesmo tempo em que oferecem crédito por taxas mais acessíveis e parcelamentos mais longos. Além disso, todo o processo é feito de modo digital e o comprovante de renda do exterior é aceito.

Porém, as regras podem variar de instituição para instituição, por isso, é válido entrar em contato com mais de uma e verificar as condições de contratação de todas, se há a necessidade de um procurador e quais são as taxas cobradas pela empresa, por exemplo.

3 - Descubra como transferir dinheiro para o Brasil

Para mandar dinheiro para o Brasil, utilize plataformas de transações financeiras, como a Wise e WesternUnion, que funcionam como casas de transferências, ou conte com um wire transfer bancário, ou seja, uma transferência bancária internacional, de banco para banco.

Todas as formas são legais perante à Receita Federal, o importante, nesse caso, é ficar atento aos impostos cobrados e a necessidade de recolher os tributos manualmente ou não em cada uma das formas.

No caso das plataformas, o usuário gera um boleto para quem deve receber o valor, paga em moeda estrangeira e a casa de transferência disponibiliza a quantia em real, o comprador do imóvel deve recolher o tributo e comprovar a origem do dinheiro.

Já no caso do wire transfer, como a transferência é nominal, a tributação em cima do valor é feita automaticamente pelo banco.

4 - Escolha um procurador e emita um certificado digital

Se uma vinda ao Brasil não está em jogo, saiba que muito provavelmente seja necessário nomear um procurador para representar você legalmente durante o processo de compra. Nesse cenário, também vai ser preciso criar um certificado digital.

O procurador, em alguns casos, é exigido pela instituição financeira para representar o comprador em situações específicas. Pode ficar tranquilo que esse tipo de contrato não é aquele "plenos poderes", que pode vir a mente quando falamos em procuração. A maior parte das vezes a função do procurador nessa negociação é ser o endereço oficial brasileiro para o comprador que mora fora. 

Já o certificado digital entra no fechamento do contrato, no momento em que você precisa assinar a papelada envolvendo a aquisição do imóvel. Ele é um documento de validade jurídica e, por isso, possibilita a legalidade de uma assinatura digital.

Você pode criar o certificado digital gratuitamente pelo E-notariado, uma plataforma digital dos Serviços de Tabelionatos ou Cartórios de Notas. Porém, antes de emiti-lo, defina a empresa com quem você irá fechar o negócio, já que algumas instituições podem pedir o próprio certificado digital.

Você acabou de ver algumas das principais exigências que podem surgir durante o processo de compra de um imóvel enquanto você estiver em outro país. Por isso, esteja atento e prepare-se!

5 - Oficialize a compra passando o imóvel para o seu nome

Parabéns! Nessa etapa você chegou ao momento de oficializar a compra do seu imóvel!

Para isso, vai ser preciso:

• assinar um contrato de compra e venda, demarcando os termos da negociação;
• emitir a escritura do imóvel, atestando publicamente a posse do imóvel (pode ser substituída pelo contrato de financiamento imobiliário);
• atualizar a inscrição municipal, ou seja, o cadastro do imóvel perante ao município (para que isso seja possível, vai ser necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI);
• registrar o imóvel, sinalizando dentro da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel quem é o novo proprietário do bem;
• emitir a matrícula atualizada da propriedade.

É claro que todo esse processo tem custos e não são poucos!

Inclusive, você gastará cerca de 5% do valor do imóvel para amarrar a compra e passar a propriedade para o seu nome. Por isso, pesquise com antecedência o valor das taxas cobradas para a execução de cada ato e evite ser pego de surpresa.

Como morar no exterior e investir no Brasil de forma fácil?

A resposta é simples: conte com uma consultoria que te ajude a conduzir todo o processo de compra de forma segura e minimize a burocracia!

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