Calculadora: imposto de renda sobre venda de imóvel

Como funciona o pagamento de imposto de renda sobre a venda de imóvel em 2024?

O Imposto de Renda sobre a venda de imóvel recai apenas sobre o lucro obtido na operação. Por exemplo, se você comprou um imóvel por R$ 100 mil e depois vendeu ele também por R$ 100 mil, seu lucro será zero e não haverá custo com imposto de renda. Se vendeu o mesmo imóvel por R$ 150 mil, seu lucro será de R$ 50 mil.

Mas, vale lembrar que, mesmo havendo lucro, nem sempre haverá IR sobre a venda de um imóvel. Isso acontece porque existem diversos parâmetros de isenção que podem ser aplicados, como é o caso de venda de imóveis com valor inferior a R$ 440 mil que, em alguns casos, são isentos de imposto mesmo gerando lucro.

Esse "lucro" da operação é chamado pela Receita Federal de "ganho de capital" e, na hora de apurar o imposto devido, o cálculo acaba trazendo um pouco de complexidade. Isso ocorre pois existem diversas regras previstas em lei que modificam como o valor do ganho de capital deve ser apurado. Mas fique tranquilo, essas regras são benéficas para o vendedor do imóvel, pois acabam reduzindo o valor do ganho de capital que é utilizado para calcular o imposto.

Depois de apurar o ganho de capital, o imposto é calculado através da multiplicação do ganho de capital pela alíquota percentual de IR. A alíquota, na maioria dos casos, será 15% - o percentual só é maior que 15% em ganhos de capital acima de R$ 5 milhões. O imposto devido deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel.

Por isso, se você está pensando em vender o seu imóvel, mas não sabe quanto do seu lucro vai direto para a boca do leão, chegou a hora de se preparar, aprender a calcular o IR sobre o seu possível ganho de capital e manter a sua situação fiscal em dia.

Qual é o valor do imposto pago sobre a venda de imóvel?

De modo geral, o valor do Imposto de Renda sobre a venda do imóvel é de 15% sobre a parcela de lucro obtida na operação. Mas, na verdade, a alíquota do IR está relacionada ao tamanho do ganho de capital obtido na negociação.

Veja só:

Faixa do ganho de capital na venda de imóvel	Alíquota do IR aplicada sobre a faixa
Até R$ 5 milhões	15,00%
De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões	17,50%
De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões	20,00%
Mais de R$ 30 milhões	22,50%

Importante ressaltar que, quando ultrapassar o ganho de capital de R$ 5 milhões, o crescimento da alíquota é gradual, como se fosse um cálculo "em escada". Por exemplo, se o ganho de capital for de R$ 7 milhões, a alíquota de 17,50% só será aplicada sobre montante que ultrapassar os R$ 5 milhões. A tabela abaixo traz uma simulação desse cálculo:

Faixa do ganho de capital na venda de imóvel	Alíquota do IR aplicada sobre a faixa	Valor do ganho de capital nesta faixa	Valor do imposto devido
Até R$ 5 milhões	15,00%	15,00%	R$ 750.000
De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões	17,50%	17,50%	R$ 350.000
Total	15.71%	R$ 7.000.000	R$ 1.100.000

Como calcular o Imposto de Renda sobre venda de imóvel?

O Imposto de Renda é calculado sobre o lucro da operação, chamado oficialmente de "ganho de capital". Por exemplo: se você comprou um imóvel em 2015 por R$ 350 mil e vendeu a mesma propriedade em 2023 por R$ 500 mil, a base do cálculo será R$ 150 mil, menos o valor da corretagem.

Assim, se você pagou R$ 30 mil ao corretor de imóveis, a base do cálculo será de R$ 120 mil. Depois disso, basta aplicar a alíquota de 15% sobre R$ 120 mil. O valor devido nesse caso será de R$ 18 mil.

Porém, para chegar ao valor exato do tributo, ainda vai ser preciso considerar os fatores redutores do IR que podem ser aplicados ao seu caso.

Geralmente, são fatores benéficos que reduzem o imposto pago, como é o caso da possibilidade de isenção total do imposto quando é feita a compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias.

Por isso, se você quer exatidão, calcular de modo mais rápido ou, ainda, fazer uma simulação do IR sobre diferentes valores de venda, é melhor utilizar nossa calculadora de Imposto de Renda sobre venda de imóvel.

Redutores do Imposto de Renda sobre venda de imóvel

Tempo de aquisição

A legislação brasileira permite realizar deduções no ganho de capital para que o Imposto de Renda pago seja menor, já que ela entende que se o imóvel foi comprado há mais tempo, o ganho real com a valorização do patrimônio será menor devido à inflação ao longo dos anos.

Por isso, quanto mais antiga for a data de aquisição do imóvel, maior será o valor do redutor de ganho. Os redutores previstos em lei são os seguintes:

• Imóveis comprados até 1988 (Lei 7.713).
• Imóveis comprados até 2005 (Lei 11.196).
• Imóveis comprados depois de 2005 (Lei 11.196).

Assim, o percentual de redução vai depender do ano em que o seu imóvel foi adquirido, sob a lógica de que quanto maior for o tempo de aquisição, maior será o percentual de redução do ganho de capital. No caso de imóveis adquiridos antes de 1970, o imposto é totalmente isento!

Use a nossa calculadora para descobrir qual será o desconto aplicado ao ganho de capital obtido em cima do seu imóvel.

Compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias

Outra forma de não pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel é utilizando o dinheiro da venda para adquirir outra propriedade. Mas, nesse caso, a lei protege apenas a compra e venda de imóveis residenciais, ok?

Para isso, é imprescindível que o contrato de compra deva ser fechado em até 180 dias antes ou após a venda do imóvel. Além disso, só é permitido realizar essa ação uma vez a cada cinco anos.

Se o valor do novo imóvel for maior que o valor do imóvel vendido, o imposto será zero. Caso o novo imóvel tenha valor inferior ao que foi vendido, você ainda assim poderá reduzir o imposto, mas de forma parcial.

Claro que essa estratégia nem sempre é possível, afinal de contas, muitas vezes a venda de um imóvel não acontece para que o proprietário possa comprar outro bem imobiliário, mas sim para realizar outros investimentos, quitar dívidas, entre outros motivos.

Como não pagar o imposto sobre a venda de imóvel?

Confira em quais outras situações você não precisa recolher o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel:

• Venda de imóvel de até R$ 440 mil: desde que o imóvel vendido seja o único em seu nome, seja de posse individual ou em comunhão, e que o proprietário não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos.
• Venda de imóvel de valor inferior a R$ 35 mil: imóveis com valor de venda inferior a R$ 35.000 são isentos de Imposto de Renda sobre ganhos de capital.
• Venda de imóvel comprado antes de 1970: independentemente do ganho de capital em cima da operação, imóveis adquiridos antes de 1970 estão isentos de tributação. Além disso, imóveis comprados entre 1970 e 1988 possuem redução no percentual da alíquota aplicada sobre o lucro da operação.
• Compra de outro imóvel residencial de valor superior ao que foi vendido: se a compra do novo imóvel for realizada em um período de até 180 dias (antes ou depois da venda) e o valor do imóvel novo for superior ao valor do imóvel vendido, não haverá IR.
• Venda de imóvel desapropriado por reforma agrária.
• Quando o lucro da venda é usado para quitar, parcialmente ou integralmente, o financiamento imobiliário feito para comprar outro imóvel: desde que essa transação seja realizada dentro do prazo dos 180 dias.
• Redução do tributo por reformas e despesas na aquisição do imóvel: uma vez que o lucro da venda será menor por conta do investimento em benfeitorias e também pelos custos inerentes à compra do imóvel, como escritura, registro, comissão, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e juros de financiamento, por exemplo. Nesse caso, as benfeitorias e despesas de aquisição aumentam o valor de compra da propriedade.

A venda do seu imóvel se encaixa em alguma das situações que você acabou de conferir? Então, você está desobrigado a recolher o tributo ou, pelo menos, pagará menos imposto em cima do seu rendimento!

Perguntas frequentes sobre Imposto de Renda sobre venda de imóvel

Qual é a alíquota do Imposto de Renda sobre a venda de imóveis?

Na maioria dos casos, a alíquota cobrada sobre o lucro obtido na venda de imóveis é de 15%. A regra é válida para imóveis com valor de venda de até R$ 5 milhões.

Como calcular o Imposto de Renda sobre venda de imóveis?

Essa fórmula simples pode ser utilizada em alguns casos:

Contudo, na maioria dos casos são aplicáveis outras regras previstas na legislação do Brasil. Para entender melhor, utilize a calculadora de IR sobre a venda de imóvel da MySide.

Quais são os fatores redutores do IR sobre venda de imóveis?

Os principais fatores redutores do Imposto de Renda são:

• tempo de aquisição;
• utilizar o dinheiro da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, antes ou depois da transação;
• redução do tributo por reformas e despesas na aquisição do imóvel.

Quem é isento do Imposto de Renda sobre venda de imóveis?

• quem vendeu o único imóvel residencial por até R$ 440 mil;
• quem vendeu um imóvel comprado antes de 1970;
• quem vendeu uma propriedade desapropriada pela reforma agrária;
• quem usou o valor da venda para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias;
• quem usou o lucro da venda para quitar parcialmente ou integralmente o financiamento imobiliário do novo imóvel, desde que também seja feito em até 180 dias.