O que é CET e como ela influencia no seu financiamento?

CET é a sigla para Custo Efetivo Total ou, ainda, o valor final que você vai pagar pelo crédito solicitado em um empréstimo ou em um financiamento. No caso de um financiamento imobiliário, a CET representa o valor final que você vai pagar por um imóvel quando a dívida for quitada.

O custo efetivo total é um fator importante para decidir que instituição bancária contratar na hora de financiar um imóvel, isso porque nem sempre o banco que oferece a menor taxa de juros do financiamento imobiliário tem o melhor custo efetivo total.

Por isso, para fechar um negócio viável e saber exatamente como são compostas as parcelas do seu financiamento, vamos analisar com atenção o CET, combinado?

O que é CET?

Corresponde ao valor total da contratação de um serviço financeiro, ou seja, ao invés de considerarmos apenas a taxa de juros de um financiamento, também vai ser preciso considerar outras taxas, encargos, tributos e seguros.

Em outras palavras, o CET é o resultado da soma dos juros, taxas, encargos, tributos e seguros diluídos e embutidos nas parcelas mensais do seu financiamento imobiliário.

Entre os encargos que compõem o CET estão:

• Os juros do financiamento
• Taxa de administração (TAC)
• Seguros, tanto para o contratante do financiamento, de Morte e Invalidez Permanente (MIP), como para o imóvel, de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)
• Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), se houver

O Banco Central é o responsável por regular o Custo Efetivo Total e, por isso, instituiu a resolução do Conselho Monetário Nacional de n° 4.881/2020, dispondo sobre o cálculo, informações e medidas de transparência.

As instituições devem expressar em forma de taxa percentual anual os valores correspondentes ao Custo Efetivo Total, além de informar e mostrar, previamente à contratação do serviço financeiro, o CET e o demonstrativo do cálculo em reais de cada componente da operação à pessoa que solicitou o crédito.

O CET deve estar inserido de forma destacada no contrato de financiamento imobiliário, tornando o custo total do serviço contratado uma informação acessível ao contratante.

Como a Taxa CET influencia em um financiamento imobiliário?

Quando você decide contratar um financiamento imobiliário, é bastante comum olhar apenas para a taxa de juros cobrada em cima do valor financiado. Porém, embora esse seja o indicador mais comum para escolher o melhor banco para financiamento imobiliário, junto dele é importante analisar o Custo Efetivo Total da operação, que de acordo com algumas variáveis - como a idade do comprador, pode mudar bastante de uma instituição para outra.

Afinal, o Custo Efetivo Total é o que define o valor final da parcela do financiamento, já que além dos juros, ele incorpora outros custos recorrentes envolvidos na concessão do crédito, como seguro de vida, do imóvel e taxa de administração.

Por isso, o ideal é analisar com cautela a simulação de parcelas do financiamento imobiliário, antes mesmo da contratação do serviço. Dessa forma, você confere a taxa de juros, o CET, o valor das parcelas e a entrada exigida, no caso de contratação, e os custos adicionais, se existentes.

Vale lembrar que o recebimento desta simulação não significa um compromisso de contratação, aliás, essa medida é bastante comum para fins de comparação entre um banco e outro. Por isso, de modo geral, também não existe resistência por parte das instituições bancárias.

Quando o CET é decisivo para escolher o melhor banco para financiar um imóvel?

Para deixar mais claro como analisar a influência das despesas que compõem o Custo Efetivo Total, simulamos alguns cenários de aprovação de crédito em diferentes instituições financeiras.

Primeiro, comparamos as condições para o financiamento de um imóvel de R$ 300 mil (ou seja, com R$ 240 mil a ser financiado) no banco Itaú, entre um um comprador jovem, de 22 anos, e um comprador de 50 anos. O prazo do financiamento é de 30 anos.

Nessa situação, ambos acessam as mesmas taxas de juros, de 9,50% ao ano, e possuem uma amortização constante de R$ 666 reais por mês do valor do imóvel, porém, o custo efetivo total é diferente para cada um dos compradores.

O mais novo, de 22 anos, seguirá com um CET de 9,97% ao ano, ou seja, o custo dos seguros e taxas adicionais que compõem o custo efetivo representa 0,47% ao ano no financiamento.

Já a CET do comprador mais velho é de 11,47%, somando um valor de 1,97% ao ano no total a ser pago pelo segundo comprador. Isso acontece porque, para o comprador mais velho, o seguro de vida torna-se mais caro, fazendo com que todo o valor do financiamento aumente.

Veja a seguir a discriminação dos encargos que constituem o valor mensal das parcelas no primeiro ano de financiamento para cada um dos dois compradores:

Agora, para saber o impacto em reais do valor dos seguros e taxas envolvidos no financiamento, preparamos um comparativo do valor total pago por cada um dos clientes:

Conclusão: o principal fator que faz o CET aumentar expressivamente é a idade do comprador. Ou seja, se você está iniciando a jornada do financiamento imobiliário na casa dos 40, comparar o valor do seguro de vida e, consequentemente, o custo efetivo total do financiamento pode fazer você economizar alguns milhares de reais!

Para você ter uma ideia da dimensão dessa economia, geramos uma segunda simulação, agora analisando compradores de idades iguais, 64 anos, prestes a financiar R$ 400 mil nos bancos Caixa Econômica Federal e Bradesco. O primeiro acessa uma taxa de 8,85% ao ano, na Caixa, enquanto o segundo, a taxa de 9,50%, no Bradesco. A princípio, a primeira opção parece muito mais vantajosa, não é?!

Mas quando comparamos o custo total da operação em cada uma das instituições, a Caixa torna-se o banco mais caro para financiar, uma vez que o CET anual por lá é de 13,78% a.a, ao passo que no Bradesco é de 13,45%.

O que NÃO deve ser considerado no cálculo do Custo Efetivo Total (CET)?

Taxas cartoriais e impostos, como a escritura pública, matrícula do imóvel e ITBI, custos de manutenção, como o IPTU, custo de reforma, comissão do corretor e taxa de vistoria do imóvel, cobrada durante o processo de aprovação do financiamento imobiliário não são incluídas no cálculo.

Além disso, de acordo com a Resolução do Banco Central, taxas flutuantes ou índices de preços que utilizem referenciais de remuneração que alterem no decorrer do prazo da operação, não devem ser considerados no cálculo, mas devem ser informados no demonstrativo.

Vale notar também que é possível incluir os custos envolvidos na documentação do imóvel, mencionados a pouco, no valor total do financiamento bancário, desde que não ocupem mais de 5% do valor do imóvel e que o montante final não ultrapasse o limite de crédito já aprovado.

No entanto, mesmo assim os custos de documentação não devem ser considerados separadamente no cálculo do CET, afinal de contas, farão parte do valor emprestado pelo banco e não afetarão diretamente o Custo Efetivo Total, certo?

Como calcular o CET em um financiamento imobiliário?

A Resolução do Banco Central também dita como esse cálculo deve ser feito, indicando inclusive a fórmula que deve ser utilizada para esse fim. O cálculo é feito com base no valor solicitado, no valor cobrado pelo serviço e em algumas informações pertinentes sobre o processo.

Ou seja, o cálculo vai incluir o valor do crédito a ser concedido, os valores que compõem o CET, como juros e taxas, o intervalo entre o desembolso inicial e a primeira parcela do financiamento, o prazo do contrato, também em dias corridos, a data de pagamento das parcelas e a data da liberação do crédito.

A fórmula utilizada está logo abaixo, já a descrição de cada item vem a seguir:

• FC0: valor do crédito a ser concedido, deduzido, se for o caso, das despesas e tarifas pagas antecipadamente.
• FCj: valores a serem cobrados do interessado na operação, periódicos ou não, incluindo as amortizações, juros, tarifas, tributos e seguros, quando for o caso, bem como qualquer outro custo ou encargo cobrado vinculado à operação.
• J: intervalo existente entre a data do pagamento dos valores periódicos e a data do desembolso inicial, expresso em dias corridos.
• N: prazo do contrato, expresso em dias corridos.
• DJ: data do pagamento dos valores cobrados (FCj).
• D0: data da liberação do crédito pela instituição (FC0).

Mesmo sendo um cálculo difícil, você não precisa se preocupar em fazê-lo, uma vez que é de obrigação do banco financiador entregar esse cálculo detalhado para você, viu?