Crédito imobiliário: o que é e como funciona?

Crédito imobiliário é um empréstimo que instituições financeiras fazem aos seus clientes para que eles possam comprar um imóvel. A instituição quita a compra e, então, recebe o pagamento diretamente do comprador sob condições, prazos e taxas de juros do financiamento imobiliário acordadas em contrato.

Como o termo crédito imobiliário é empregado em várias situações, montamos esse conteúdo especialmente para sanar todas as dúvidas sobre o assunto.

Diferença entre financiamento imobiliário e crédito imobiliário

Na prática, não há diferença entre financiamento imobiliário e crédito imobiliário. Os termos significam a mesma coisa: pegar um empréstimo com uma instituição financeira para quitar seu imóvel e, então, pagar sob condições, taxas de juros e um prazo.

Na realidade, o termo crédito imobiliário não existe do ponto de vista institucional. Ele é usado de maneira informal para se referir ao financiamento imobiliário. Por isso, pode causar certa confusão em quem está iniciando sua jornada para a compra de um imóvel.

ATENÇÃO! Apesar do termo crédito imobiliário ser utilizado de maneira informal, é importante frisar que aqui estamos tratando exclusivamente do financiamento imobiliário.

Existe outra modalidade chamada Refinanciamento ou Home Equity que, muitas vezes, é colocada como sinônimo de crédito imobiliário. Entretanto, nesse caso, para ter acesso ao crédito o cliente dá seu imóvel como garantia, diferentemente do financiamento imobiliário.

Por isso, é necessário tomar cuidado com conteúdos e instituições que generalizam os processos de financiamento imobiliário e refinanciamento no conceito guarda-chuva “crédito imobiliário”, sem fazer as devidas diferenciações.

Como funciona o crédito imobiliário?

Como falamos anteriormente, o crédito imobiliário funciona de forma bem simples: o banco quita o valor total do imóvel e o cliente paga de maneira parcelada à instituição.

O crédito imobiliário é oferecido em três sistemas: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que se enquadram no SBPE - e o Casa Verde e Amarela. Tanto o SFH quanto o SFI possuem regras de aprovação muito parecidas, enquanto o Casa Verde e Amarela conta com outras condições por ter subsídio governamental.

Os processos para aprovação de crédito imobiliário nos sistemas SFI e SFH são muito parecidos em todos os bancos. De forma resumida, são quatro etapas que os clientes devem percorrer para ter acesso ao financiamento.

O que você precisa para ser aprovado?

Para que o crédito imobiliário seja aprovado pelo banco em modalidades que não possuem subsídio governamental, será preciso entregar os documentos solicitados pela instituição bancária.

Confira os detalhes de cada etapa do financiamento imobiliário e o que deve ser apresentado:

Etapa 1: Pré-aprovação de crédito

Nessa primeira etapa, a instituição financeira analisa seu perfil financeiro, o período de duração do financiamento, a taxa de juros e o valor total para considerar se vai conceder o crédito.

Existem alguns pré-requisitos que os clientes devem cumprir para serem aprovados:

• A parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda bruta mensal, portanto seu salário deve ser suficiente para comportar essa porcentagem.
• O valor do financiamento não pode ultrapassar 80% do preço total do imóvel, o que, na prática, significa que os outros 20% devem ser pagos na entrada.
• O prazo máximo do financiamento é de 35 anos e o cliente só pode pagar até os 80 anos de idade. Ou seja, o prazo máximo do seu financiamento será o tempo de pagamento adicionado da sua idade e esse valor não poderá ser maior que 80.

Esse primeiro passo leva em torno de sete dias e, ao final, o cliente recebe uma resposta positiva ou negativa.

Vale ressaltar que essa pré-aprovação não é a concessão do financiamento de fato, mas sim uma sinalização favorável da instituição ao seu pedido de crédito. Também é nesse momento que o banco disponibiliza todas as condições, como taxas de juros e o limite de crédito aprovado.

Etapa 2: Análise jurídica e vistoria do imóvel

Nesse momento, o banco parte para uma análise de documentos do comprador, do vendedor e do próprio imóvel.

O comprador deve apresentar:

• Documento de identidade (RG, CNH).
• Comprovante de estado civil.
• Comprovante de endereço.
• Declaração do Imposto de Renda do último período (se você for isento, não há necessidade).
  Comprovante de renda familiar (três últimos holerites)

A papelada serve para comprovar a sua identidade e a sua renda. O banco também consulta se você possui pendências no seu CPF e tem um Score alto como consumidor, além de comprovar que você cumpre com suas obrigações legais e tem condições de arcar com as parcelas desse tipo de financiamento.

O imóvel não pode ter débitos pendentes, como ônus com impostos municipais, como IPTU, ou dívidas condominiais, além de estar devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com matrícula atualizada.

Para isso, deve ser apresentado:

• Matrícula do imóvel completa e atualizada;
• Espelho do IPTU mais recente;
• Certidão negativa de débitos municipais;
• Certidão de negativa de débitos do condomínio.

Já o vendedor não pode ter processos judiciais nas esferas trabalhistas e de família. Nos casos em que o vendedor é uma empresa, também é preciso comprovar que não há irregularidades no CNPJ, como débitos pendentes com a União ou atrasos no FGTS.

Além disso, também acontece a vistoria do imóvel para garantir que todas as informações que foram dadas ao banco sobre o imóvel são verdadeiras.

Etapa 3: Assinatura de contrato e pagamento de impostos

Após todos os documentos terem sido apresentados e o banco confirmar a veracidade das condições do imóvel, acontece a assinatura e o registro do contrato do financiamento. Também há o pagamento de impostos, como ITBI e custos cartoriais.

Essa é a etapa final do processo de aprovação para o financiamento imobiliário.

Etapa 4: Liberação do crédito

Por fim, após o banco receber o contrato registrado e as matrículas atualizadas contendo a alienação fiduciária junto à instituição, o banco faz a liberação do valor de crédito diretamente para o vendedor. É nessa etapa que é emitido o primeiro boleto de pagamento do financiamento, efetivando toda a operação.

Carta de crédito imobiliário

A carta de crédito imobiliário é um documento que o cliente recebe no final do processo de pré-aprovação do financiamento para comprovar que foi aprovado. Na carta ficam descritas as taxas de juros que serão aplicadas e o prazo para pagamento da dívida.

Atualmente, apenas o Santander, o Itaú e consórcios contemplados entregam a carta de crédito para seus clientes. Apesar de apenas essas três instituições terem a carta de crédito, ela segue sendo um documento importante, pois garante qual taxa de juros foi acordada com o cliente.

O Bradesco, por exemplo, apesar de não entregar a carta de crédito, possui em seu sistema a informação de qual taxa de juros determinado cliente acessou. Já a Caixa também não tem a carta de crédito, mas se até o contrato do financiamento ser emitido as taxas de juros forem reajustadas, não há nenhum documento que garanta segurança aos clientes, logo as taxas de quem já foi pré-aprovado também são alteradas.

Portanto, é necessário se atentar se a instituição que você escolheu para fazer seu financiamento entrega este documento e quais são as garantias que o banco dá para seus clientes no caso de reajuste das taxas de juros.

A carta de crédito é um dos pontos a se analisar na escolha de onde fazer seu crédito imobiliário. Ainda existem outras questões a serem vistas antes de fazer sua escolha. Para ter clareza de todas as condições, confira nosso conteúdo sobre qual banco é o melhor para fazer seu financiamento.