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Inflação e o Mercado imobiliário - 2021 será um ano de preocupações no setor?

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Em meio a pandemia do novo Coronavírus, 2020 ainda trouxe um outro fantasma para o Brasil: a volta da inflação. Não a inflação oficial, já que o IPCA fechou o ano em 4,52% – muito próximo à meta e em níveis historicamente controlados. Porém outros dois índices, com influência direta na construção civil, e consequentemente, no mercado imobiliário, apresentaram valores muito acima do esperado. O IGPM acumulou 23,14%, maior variação anual desde 2002. Já o INCC chegou a 8,66%, maior variação anual desde 2008.

 

As razões para esses aumentos são creditadas principalmente a 3 fatores: a desvalorização do Real diante do Dólar, o aumento de preço das commodities e um choque de oferta de produtos, causado pela paralisação das cadeias produtivas durante a pandemia, que não conseguiu reagir quando a demanda voltou.

 

Mas, e agora? O que cada um desses índices significa e como eles influenciam a vida de quem está comprando um imóvel em 2021? Confira os detalhes a seguir!

IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é o principal índice de inflação do país, por ser o índice oficial do Banco Central para controle de metas de inflação. Ele tem uma forte influência em vários setores da economia por ser um indexador dos reajustes salariais. 

 

No caso do setor imobiliário, a principal influência é indireta: se o IPCA sobe, o Banco Central sobe a taxa básica de juros (SELIC) e se a SELIC sobe, ela leva consigo a TR, que é o índice de correção monetária presente em praticamente todos os financiamentos imobiliários. Com o cálculo atual, a TR fica em zero com a SELIC abaixo de 9% ano (hoje ela é 2% ao ano). Por isso os financiamentos imobiliários são tão atrativos. Considerando que hoje o IPCA está bem controlado, não há razões para preocupações de curto prazo, mas se você tem um financiamento bancário de longo prazo, é bom sempre acompanhar.

IGPM – Índice Geral de Preços do Mercado

O IGPM foi o grande vilão do ano com seus 23,14%. Isso trouxe dor de cabeça para quem é inquilino, já que o IGPM é o índice base para a maioria dos contratos de aluguel. A dica aqui é negociar o reajuste anual com o proprietário, com o argumento que ele não está adequado ao momento econômico – como os inquilinos. 

 

No caso de compra de imóveis, o foco é nos casos em que o comprador financia diretamente com as incorporadoras (também conhecido como pró soluto). Geralmente, o saldo devedor após a entrega das chaves é corrigido por IGPM + uma taxa mensal. Por exemplo, em 2020, uma taxa de IGPM + 1% ao mês chegaria a uma taxa anual acima de 35%. Por isso, não recomendamos esse tipo de financiamento no longo prazo. Ele somente faz sentido se for para cobrir um período curto em caso de impossibilidade de um financiamento bancário.

INCC – Índice Nacional de Custo de Construção

Com os 8,66% acumulados em 2020, o INCC foi uma dor de cabeça para quem comprou imóveis na planta, já que é o índice que corrige esse tipo de contrato. Apesar de ser praticamente o dobro dos últimos anos, ele possui dois atenuantes:

 

  1. Mesmo chegando a níveis recordes, ele ainda está abaixo do que se paga de juros totais em um financiamento bancário, que é o capital com menor custo possível no mercado;
  2. Como ele representa o custo das construções, no médio prazo o efeito é sentido no preço geral dos imóveis, o que acaba protegendo o valor do seu investimento.

 

De modo geral, é fundamental entender cada um desses índices e a influência em qualquer contrato a ser assinado, além de simular o que ocorrerá caso um desses índices suba fora dos padrões históricos. Dessa forma, caso 2021 reserve crises como 2020, você estará preparado para passar por elas sem grandes sobressaltos.

 

 

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