Qual é a valorização de um apartamento na planta?

Em geral, os apartamentos na planta costumam valorizar entre 15% e 40% durante o período de construção. Isso porque, além da movimentação do mercado, um dos principais componentes da valorização na planta é o reajuste pelo INCC.

Comprar um imóvel na planta pode ser um ótimo negócio, principalmente se você escolher um bom empreendimento e o mercado estiver aquecido.

Se você está pensando em comprar um apartamento na planta, deve ter em mente os prós e contras dessa aquisição. Uma das principais vantagens competitivas de comprar um apartamento em construção é o seu potencial de valorização durante a obra, que costuma ser de 15% a 40% sobre o valor do imóvel.

Além disso, existem alguns fatores que fazem a compra de apartamento na planta ser um bom negócio, entre eles: os preços atraentes e a possibilidade de se planejar com antecedência, a facilidade de personalizar seu espaço e, é claro, a valorização do imóvel.

Neste conteúdo você vai conhecer tudo sobre os fatores e vantagens da valorização dos apartamentos comprados na planta. Vamos conhecer mais sobre o assunto?!

Como funciona a valorização de um imóvel durante sua construção?

A valorização de um imóvel comprado na planta é mais vantajosa e rentável a curto prazo quando comparada aos imóveis prontos.

Isso porque os apartamentos em construção possuem valores mais baixos em relação a apartamentos semelhantes já prontos. Essa diferença de preço parte das construtoras e incorporadoras como forma de “bônus” para incentivar a compra dos imóveis em construção.

Sozinha essa diferença de preço já traz uma grande vantagem para os que estão pensando em investir no ramo imobiliário, já que você tem a certeza de estar comprando um imóvel abaixo do valor regular.

Mas, para além desse fator, há também o reajuste mensal dos valores acompanhando o Índice Nacional de Custos da Construção Civil, o INCC, e a valorização natural do mercado, dada pelo movimento do setor imobiliário, que aumenta os preços de acordo com a procura por imóveis.

O reajuste pelo INCC envolve a correção dos valores de todos os itens envolvidos na construção, como materiais e mão de obra. O índice mostra o percentual de aumento dos custos de construção mensalmente.

Já a valorização de mercado permeia todos os imóveis, desde a planta até os usados. Essa pode ser explicada como parte de um movimento do setor que envolve os custos da construção, a oferta e demanda nas vendas, a escassez de terras, dentre outros fatores.

Ou seja, investir em um imóvel na planta tende a ser mais rentável já que sobre ele incidem os valores de correção de preços, com o INCC, a valorização natural do mercado, e ainda, a diferença de preços com imóveis similares no mercado.

Além dos fatores que influenciam diretamente na valorização do imóvel na planta, existem características particulares de cada imóvel que também agregam valor, fazendo com que o preço seja ainda mais alto mesmo em relação a imóveis similares. Confira quais são os fatores que mais valorizam um imóvel.

O que mais valoriza um apartamento

Muitas vezes, ao comparar dois apartamentos com características similares, nos surpreendemos ao notar diferenças de R$ 10 mil, R$ 20 mil ou R$ 30 mil no valor final de cada uma delas. Mas você sabe quais são os fatores que justificam essa diferença?

1. Bairro

Os valores dos imóveis podem variar de bairro para bairro já que alguns possuem vantagens em relação a outros, o que aumenta a demanda por imóveis no local.

2. Micro localização

Mesmo dentro dos bairros, existem localizações mais disputadas que podem ter o valor de metro quadrado mais caro, como a proximidade com parques ou avenidas.

3. Andar

A lógica é que quanto mais alto o andar, maior será o valor agregado, já esse ponto influencia diretamente na qualidade de vida dos moradores, afetando o barulho dentro do apartamento, a vista e a incidência solar no imóvel. Por isso, como funciona a qual andar de apartamento é mais valorizado é fundamental.

4. Garagem

Uma, duas ou mais garagens garantem segurança e comodidade ao morador, deixando o preço do imóvel também mais alto.

5. Hobby box ou Escaninho

Os armários privativos, que geralmente ficam na garagem ou no térreo do condomínio, são boas opções para guardar aqueles itens que não são utilizados com frequência, e, devido à comodidade, agregam valor ao imóvel.

6. Posição Solar nascente ou poente

A posição solar nascente ou poente incide diretamente no conforto térmico do imóvel, por isso, a posição solar nascente tende a agregar valor no apartamento.

Além da valorização natural que ocorre com o tempo, essas características garantem que, mesmo em momentos de recessão do mercado, o imóvel mantenha preços mais altos em relação a outros.

Como calcular a valorização de um imóvel na planta?

Para calcular a valorização de um imóvel na planta, é preciso dividir o valor de mercado do imóvel no momento da entrega das chaves pelo valor em que a unidade quando ela foi comprada. 

NA PRÁTICA: confira o estudo de valorização de um apartamento real 

Para que você entenda na prática como é calculada a valorização de um imóvel na planta, estudamos os preços de um apartamento real na cidade de Goiânia, em Goiás.

Localizado em uma área nobre da região, o apartamento usado para demonstração é o Bueno Park, da Construtora CMO. Esse imóvel foi lançado em novembro de 2018 e entregue em novembro de 2021.

Para que você entenda a importância dessas datas: no lançamento do empreendimento é quando os apartamentos terão o menor preço possível, já que nenhum tipo de ajuste incidiu sobre o valor até então. Ou seja, esse é o melhor momento para a compra.

Já na data de entrega, o apartamento terá o maior preço do período de construção, já que a valorização de mercado e o reajuste pelo INCC atuou sobre o imóvel durante os anos de construção. Agora, já pronto, o imóvel passa a ser reajustado conforme o valor dos apartamentos prontos para morar em Goiânia.

Voltando ao nosso investidor hipotético, a unidade selecionada para análise possui 126 m² de área privativa, 3 suítes e seu valor de lançamento foi de R$ 643 mil em novembro de 2018. Para fins de comparação, vamos considerar que a compra foi feita durante o lançamento, à vista, ou seja, no menor valor possível.

Em novembro de 2021, na data de entrega do empreendimento, a mesma unidade já valia R$ 898 mil pela tabela de preços da própria construtora.

Logo, nosso investidor viu seu imóvel valorizar durante o período da construção o total de R$ 255 mil, que representa uma porcentagem de valorização de 39,5% entre valorização de mercado e reajuste pelo INCC.

Para chegar nesse resultado, o cálculo que o nosso comprador hipotético fez foi:

Destrinchando esse percentual de quase 40% de valorização do Bueno Park temos que: o índice INCC do período corresponde a 28,83% desse percentual e a valorização de mercado a outros 11%.

Nesse ponto é importante que você tenha em mente que o período avaliado, de 2018 a 2021, foi marcado por um aumento significativo de custos na área da construção civil, o que se refletiu no aumento do INCC. Por esse motivo, o INCC representa - sozinho - uma boa parcela da valorização.

Como citado acima, a variação do INCC é um dos fatores de valorização do imóvel em construção que pode estar em alta ou em baixa e isso afeta diretamente os valores de porcentagem descritos. Se o INCC está em alta, a valorização é, portanto, maior e a lógica inversa também se aplica.

Agora que você entende como é feito o cálculo da valorização, vamos ver como podemos ajudar nosso investidor a analisar se os resultados são bons de fato.

Como analisar a valorização do seu apto na planta durante a construção?

O primeiro passo para concluir se um imóvel na planta teve uma boa valorização durante o período de obra, é comparar o percentual de aumento do valor com um índice de referência econômica.

Afinal, se o seu investimento valorizou menos que a inflação, por exemplo, você pode ter saído no prejuízo no curto prazo. Nesse sentido, o IPCA - índice oficial de inflação brasileiro - é uma boa comparação.

Voltando ao nosso exemplo, enquanto a valorização do imóvel durante os anos de construção se aproximou de 40%, no mesmo período, entre final de 2018 e final de 2021, a inflação acumulada ficou próxima a 19%.

Ou seja, nosso investidor hipotético viu seu investimento valorizar acima da inflação, obtendo um ganho real/líquido de mais de quase 20% sobre o valor investido inicialmente.

Em qual período da construção o imóvel valoriza mais?

Existem três momentos principais de um apartamento na planta: o lançamento do imóvel, a construção e os meses que precedem a entrega.

A fase de lançamento imobiliário é quando o imóvel possui o menor valor possível já que nenhum tipo de valorização atuou sobre ele, ou seja, é o melhor momento para investir.

Já na construção, na maior parte dos casos, o INCC agrega a valorização do imóvel com mais força que a valorização do mercado. Diferente dos meses que precedem a entrega.

Isso porque, em alguns casos, pode ocorrer um salto de preço nos meses finais, quando o apartamento já tem corpo e forma e por isso a insegurança da entrega diminui ou até some, o que acaba aumentando a demanda dos clientes pelo empreendimento.

Lembra do nosso investidor hipotético? Pois é! Podemos ver essa movimentação de preços também durante a construção do imóvel que foi comprado por ele. Observe:

Quanto valoriza um apartamento depois de pronto?

Depois da entrega, os fatores de valorização custo de construção e relação de oferta e demanda ainda continuam influenciando no reajuste do valor do apartamento. Além deles, os ciclos de valorização imobiliária e algumas características próprias do apartamento, como localização ou tipfo de unidade, também podem agregar mais valor ao apartamento ao longo do tempo.

Imagine, por exemplo, que você comprou um apartamento na região central da sua cidade e, depois de alguns anos, as áreas disponíveis para construção nesse local se extinguiram. Bingo! Seu imóvel tente a se valorizar ainda mais devido a escassez de terrenos disponíveis! Esse for, por exemplo, um dos fatores da valorização dos apartamentos à venda em Balneário Camboriú, SC.

Vale a pena comprar apartamento na planta?

De maneira geral, sim! Os apartamentos na planta costumam ter preços mais atraentes se comparados aos apartamentos prontos. Assim, se você puder esperar o tempo de construção, que é um dos “ônus” dessa compra, a valorização do imóvel nesse período pode te surpreender!

É bom ter em mente também que quanto mais diferenciais o apartamento tiver, maior será sua valorização. Esses diferenciais podem ser uma ou mais garagens, posição solar nascente, piscina na unidade ou a mais clássica churrasqueira a carvão, todas adicionam um valor agregado que aumenta sua demanda.