Permuta de imóveis: o que é, como funciona e tipos

15 Junho 2022
Por Paulo Prado

A permuta de imóveis é uma forma mais ágil de comprar um apartamento, caso você já tenha um em seu nome. Através desse tipo de negócio, você coloca o seu atual imóvel como parte do pagamento e facilita a troca pela nova propriedade.

Duas mãos segurando miniaturas de casas

O que é permuta de imóveis?

Como o nome já indica, permuta de imóveis nada mais é do que a troca de um imóvel por outro. Isso significa que a sua antiga propriedade pode ser colocada como parte do pagamento na compra de um novo imóvel. Esse tipo de processo permite que duas transações sejam feitas de uma só vez, reduzindo,e muito, o tempo que seria gasto em uma compra e venda tradicional.

Normalmente, nos casos de permuta, o comprador se encontra em uma situação onde não tem como liberar o atual imóvel e, ao mesmo tempo, precisa do dinheiro que ganharia com ele para adquirir o novo. Um jeito de conseguir esse valor seria incluindo seu antigo imóvel como parte do pagamento do novo imóvel - ou seja, permutar. Desta forma, você não corre risco de ficar um tempo sem propriedade e, no fim do processo, já estará alocado em um lar com cheirinho de novo.

Lembrando que a permuta de imóveis não necessariamente precisa envolver apenas bens imobiliários, como terrenos, apartamentos, casas, imóveis comerciais e afins. Dependendo do acordo, outros tipos de bens também são aceitos, como por exemplo, carros e serviços. O que vale é se ambas as partes estão em total acordo. Se sim, é só correr para o abraço!

Como funciona a permuta de imóveis?

Normalmente, a permuta imobiliária surge em uma negociação através de uma proposta do futuro comprador. Uma vez que a possibilidade entra em jogo, existem três opções de resposta por parte do vendedor: sim, e o imóvel vai quitar integralmente a dívida; sim, desde que uma parcela do débito seja paga em dinheiro; e não.

Em geral, a permuta é utilizada como uma forma de facilitar a compra e reduzir o montante em dinheiro destinado à aquisição da nova propriedade. Ou seja, além do imóvel, uma parte do valor a ser pago é dado em dinheiro. Essa quantia é comumente chamada de torna.

Apesar de existir a possibilidade de "permuta total" - ou seja, quando os imóveis são trocados sem retorno financeiro por parte do comprador -, é muito difícil que essa situação aconteça na prática.

Além disso, vale destacar que quando o imóvel do futuro comprador é colocado como parte do pagamento, ele automaticamente sofre uma desvalorização. Isso porque o novo proprietário vai precisar assumir a demanda de vendê-lo e, na maioria das vezes, é de interesse dele “se livrar” e lucrar com o imóvel.

No meio de todo esse processo, é muito comum que intermediadores auxiliem as partes durante as negociações. É papel deles fazer o meio de campo para que você não precise se preocupar com nada, facilitando ao máximo o contato com a outra parte. Normalmente, essa parte é feita por um corretor de imóveis - ou, melhor ainda, a imobles!

Como o intermediador atua auxiliando e prestando um serviço a ambas as partes, é comum que os dois lados paguem a comissão de corretagem.

Mas para saber se vale a pena realizar a permuta para viabilizar a compra do seu novo imóvel, é importante considerar os prós e contras desse recurso.

Vantagens e desvantagens da permuta de imóveis

Uma das principais vantagens é não precisar passar pelo processo de venda individualmente. Aqui, o imóvel é considerado como dinheiro, o que acaba cortando caminho em uma rota que costuma ser muito mais longa e burocrática. Além disso, as preocupações financeiras também são consideravelmente menores, por conta da redução na tomada de crédito e nas taxas de juros.

Já em relação à desvantagens, é importante atentar ao fato de que, uma vez que o imóvel é colocado em permuta, ele automaticamente sofre uma desvalorização. Por conta dos custos adicionais de manutenção que o novo proprietário terá que arcar após a permuta, é normal que ela faça uma proposta com um valor cerca de 10% a 20% mais baixo que o preço avaliado no mercado.

No final das contas, você estará pagando pela comodidade e tranquilidade de trocar de imóvel sem ter que passar por duas transações: a venda do imóvel atual + o processo de compra do novo. A grande questão aqui é verificar se a oferta faz sentido e é vantajosa para você.

Lembre-se também que este tipo de proposta costuma ser menos aceita no mercado. É bem provável que, no meio do caminho, você se depare com “nãos” ou exigências contratuais mais limitantes, como cobrar 50% do valor em dinheiro. Isso acontece como uma saída do vendedor para escapar de imóveis que podem ser considerados “difíceis” ou até “ruins” de revender depois.

Como saber se vale a pena fazer a permuta?

Se você ainda estiver incerto sobre como testar na prática se a permuta é realmente a solução mais efetiva para o seu caso, dá uma olhada nesse guia que a gente preparou para você:

  • Coloque no mercado → O primeiro passo é anunciar seu imóvel e ver como o mercado o recebe. Veja o nível de procura e o quanto as pessoas estão dispostas a pagar caso você opte pelo processo de venda.
  • Procure um especialista → Após analisar as propostas, converse com um profissional. Ele vai te ajudar a encontrar as melhores ofertas e a conseguir ter uma noção melhor de quanto a sua propriedade renderia no mercado.
  • Faça um comparativo → Agora que você já explorou as possibilidades de venda, faça um comparativo com os valores que conseguiria se escolhesse seguir no caminho da permuta. Ou seja, estude as propostas de permuta para saber quanto os vendedores aceitam pagar pelo seu imóvel na hora de incluir ele na negociação. Aqui vale buscar as respostas para duas perguntas: “quanto eu vou lucrar caso decida vender ao invés de permutar?” e "quanto o meu imóvel está valendo na permuta?"
  • Tome a decisão → Chegou o momento: com todas as informações em mãos e entendendo o que o mercado tem a te oferecer, é hora de decidir qual o melhor caminho na busca do seu novo lar!

Tipos de permuta de imóveis

Ao fazer uma permuta imobiliária, é importante saber que existem diferentes cenários possíveis para cada vendedor.

Caso ele seja uma pessoa física, as chances do imóvel antigo quitar boa parte do valor do novo imóvel são um pouco maiores - uma vez que as discussões são mais flexíveis e as exigências da outra parte costumam ser mais amenas que no caso de pessoa jurídica.

Já nos casos onde o vendedor é uma construtora ou incorporadora, geralmente existe a exigência que uma parte do pagamento seja feita em dinheiro.

No geral, podemos dividir a permuta imobiliária em três categorias principais:

1 - Permuta de imóveis com valores iguais

É quando o valor da compra compensa o da venda. Também chamada de permuta sem torna, não há cobrança em dinheiro e a dívida é quitada imediatamente. Vale destacar que essa é uma transação mais difícil de acontecer.

Nesse cenário, a Receita Federal isenta a transação do Imposto de Renda. Isso acontece porque ela entende que não houve ganho de capital durante a aquisição e que o valor já foi devidamente declarado pelo antigo proprietário.

2 - Permuta de imóveis com valores diferentes

Agora, se a transação envolver imóveis que não tenham o mesmo valor, o que é mais comum, é garantido que haverá uma cobrança para compensar essa diferença. Conhecida como permuta com torna, esse tipo de negócio possibilita diversos tipos de acordo, aceitando como parte do pagamento dinheiro, carros, serviços etc.

Quando a torna é paga em dinheiro, normalmente é exigido um percentual mínimo que varia - normalmente - entre 25% e 45% do total no negócio. No geral, o valor não pode ultrapassar a faixa de 50% pois, se não, ela deixa de ser permuta e vira compra e venda. Porém tudo depende: o único jeito de saber se o vendedor irá aceitar é fazer propostas, sem vergonha de tomar não!

Por existir um ganho de capital nesse tipo de permuta, a cobrança de Imposto de Renda será inevitável. Nesses casos, quem paga o tributo é o comprador (o novo proprietário). Isso acontece porque a Receita Federal entende que houve uma alteração no imóvel, a qual deve ser declarada.

Vale ressaltar aqui que todos os redutores do Imposto de Renda de ganho de capital ainda são aplicáveis e o pagamento será proporcional à quantidade de dinheiro recebido. Ou seja, quanto menor o valor da torna, menor o ganho de capital e menor o imposto a ser pago.

O caso de permuta com torna também está incluído na lei de IR que isenta a tributação para venda de um único imóvel de até R$ 440 mil. Lembrando que isso só é válido considerando o valor total da negociação (imóvel + torna) e para situações nas quais nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos 5 anos.

Vale ressaltar que, mesmo com a permuta, o processo de formalização da compra de uma propriedade deve ser seguido. Isso significa que todos os tradicionais custos para compra de um imóvel aparecerão aqui também. São quatro as despesas principais:

  • Comissão de corretagem → cerca de 5% do valor total;
  • Pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis → aproximadamente 2% do valor de venda do imóvel;
  • Escritura pública do imóvel → entre R$ 1 mil e R$ 10 mil;
  • Matrícula da propriedade ou registro do imóvel → varia dependendo do imóvel e da taxa estadual.

3 - Permuta de imóvel financiado

Por conta da permuta ser um tipo de transferência de posse de propriedade, você só vai poder realizá-la se o imóvel a ser dado estiver completamente no seu nome. Se ele estiver financiado, não tem jeito: é necessário quitar antes de oferecer como permuta.

Mas, se esse for o seu caso, fique tranquilo que existem alternativas: o comprador pode finalizar o pagamento do imóvel diretamente ou fazer um empréstimo imobiliário novo com o dispositivo de interveniente quitante (quando o novo banco paga o financiamento para o antigo banco). O importante é que esta questão seja esclarecida durante as discussões e, se for o caso, seja colocada no contrato.

Como é o contrato de permuta de imóveis?

Ao chegar nesta etapa, a grande dica é que você esteja acompanhado por um advogado ou tenha uma assessoria jurídica, que possa te dar o suporte necessário para ler e prever os futuros cenários. Como a permuta envolve ao menos dois imóveis diferentes, duas pessoas interessadas e dois contratos de compra e venda, toda atenção é pouca!

Aproveite este momento para fazer uma análise de ambos os imóveis - tanto documental, quanto física. Verifique se toda a documentação exigida está em dia, que os acordos batem com o que foi discutido anteriormente e que a data de entrega dos imóveis estão descritas corretamente.

Após fechar todos os detalhes e todos enfim assinarem os documentos, é hora de encaminhar ao cartório e fazer o registro da papelada.

Para a realização do contrato, normalmente são exigidas documentações de todos os envolvidos no processo: do comprador, do vendedor e dos imóveis. Segue abaixo uma lista com os principais:

Documentos necessários

Comprador

  • RG e CPF;
  • Comprovante de estado civil;
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de rendimentos;
  • Contrato social e alterações, bem como a documentação dos sócios - em caso de pessoa jurídica.

Vendedor

  • RG e CPF;
  • Comprovante de estado civil;
  • Comprovante de residência;
  • Contrato social e alterações, bem como a documentação dos sócios - em caso de pessoa jurídica;
  • Certidões negativas judiciais;
  • Certidão negativa de débitos tributários;
  • Certidão de distribuição de ações e execuções cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais da comarca onde se localiza o imóvel;
  • Certidão negativa de débitos tributários da União, estado e município.

Imóvel comprado

  • Matrícula atualizada;
  • Certidão de quitação do IPTU (se o imóvel for urbano) ou ITR (se o imóvel for rural);
  • Certidão negativa de débitos condominiais;
  • Certidão negativa de débitos da SPU (caso o imóvel seja da Marinha);
  • Certidão negativa de Água;
  • Certidão negativa de Luz;
  • Certidão negativa de Taxa de lixo.

Imóvel permutado

  • Matrícula atualizada;
  • Certidão de quitação do IPTU (se o imóvel for urbano) ou ITR (se o imóvel for rural);
  • Certidão negativa de débitos condominiais;
  • Certidão negativa de débitos da SPU (caso o imóvel seja da Marinha);
  • Certidão negativa de Água;
  • Certidão negativa de Luz;
  • Certidão negativa de Taxa de lixo.

E aí, ficou interessado? Aqui na imobles representamos o seu lado e te auxiliamos no caminho da permuta! Aproveite para conversar com nossos consultores, eles certamente vão te auxiliar na busca do seu próximo imóvel!

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