O que é INCC e como ele impacta na compra de um imóvel

Já ouviu falar na sigla "INCC" e não sabe o que é? Pode ficar tranquilo que aqui você vai descobrir tudo sobre esse indicador!

INCC significa Índice Nacional de Custos da Construção, e se você está considerando comprar um apartamento na planta é muito importante que conheça a fundo essa taxa e saiba como ela influencia no valor do seu futuro bem. Afinal, ele vai te acompanhar durante todo o período de obras do imóvel.

O que é e como funciona o INCC?

O INCC é o índice oficial que determina a variação de custos da construção civil no Brasil. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV), que monitora e calcula o indicador mensalmente.

O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica, além de servir de indexador para o reajuste das parcelas na compra de um apartamento na planta.

Como a FGV faz o cálculo do INCC?

O cálculo leva em consideração o custo de três esferas relacionadas à realização de obras: serviços, equipamentos e materiais e mão de obra. Cada uma dessas categorias tem um “peso” na composição do valor do INCC, sendo a área de equipamentos e materiais a predominante.

A medição do INCC é feita com base nos dados de sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.Assim, as empresas de engenharia civil dessas cidades enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados.

A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil. No entanto, inicialmente, o indicador era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.

Além disso, é importante saber que existem três tipos de INCC (INCC-M, INCC-Di e INCC-10) e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados.

Quais são os tipos de INCC?

INCC-M: aqui, o levantamento é feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
INCC-DI: leva em consideração as informações do primeiro e do último dia do mês;
INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela.

Qual INCC as construtoras usam?

O INCC-M é o mais utilizado para reajuste do valor das parcelas e saldo devedor na compra de imóveis na planta. Mas essa definição é responsabilidade de cada construtora, então, para saber qual tipo de INCC será adotado como indexador do seu imóvel, fique atento ao contrato de compra e venda.

Quando atualiza o INCC?

Isso vai depender do tipo do INCC. Para o INCC-M, o mais utilizado para reajuste dos contratos de compra de imóveis na planta, o INCC é atualizado sempre no final do mês, a partir do dia 20. O INCC de fevereiro de 2024 por exemplo, foi divulgado no dia 28 do mês.

O que faz o INCC subir?

Além das tipicas variações de custos das categorias que compõem o cálculo do INCC, fatores socioeconômicos também podem fazer com que o INCC suba. Isso porque alguns acontecimentos afetam diretamente a cadeia produtiva da construção civil brasileira.

Um exemplo recente foi a crise sanitária causada pelo COVID-19, que fez o INCC bater recordes durante o período, uma vez que desbalanceou a oferta de materiais e serviços para a construção civil.

Como funciona o reajuste de parcelas de um imóvel pelo INCC?

Na compra de apartamentos na planta, o valor do imóvel e respectivamente das suas parcelas, sofrem reajustes de preço durante o período de obras. O INCC é uma das taxas que pode ser utilizada para cálculo desse reajuste, bem como o CUB - custo unitário básico.

Assim, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, tanto o valor da parcela mensal, como os valores parciais, os famosos “balões”, e o próprio saldo devedor do imóvel passam a ser corrigidos mensalmente a partir da variação do INCC.

Observe o exemplo do fluxo de pagamento de um apartamento hipotético, com o valor de R$ 640 mil:

Valor a ser pago para a construtora até a entrega das chaves, em 36 meses: R$ 193 mil
Saldo devedor a ser quitado ou financiado, depois da entrega das chaves: R$ 450 mil

• Entrada: R$ 45 mil – não sofre reajuste pelo INCC já que geralmente é paga no mês “zero”, assim que o contrato é assinado
• Parcelas mensais durante 36 meses - R$ 1609 + INCC
• Balões (5 semestrais) - R$ 15,5 mil + INCC
• Saldo devedor: R$ 450 mil + INCC 

Ou seja, a cada mês, as parcelas mensais, os balões semestrais e o saldo devedor do imóvel são atualizados pela variação do INCC registrada.

Quando o INCC começa a ser cobrado?

Após a assinatura do contrato e o pagamento da entrada do imóvel, o INCC começa a refletir a partir da primeira parcela de um apartamento em construção, sendo cobrado até o momento da entrega das chaves do imóvel.

INCC: dúvidas frequentes

Qual a diferença entre INCC-M e INCC-DI?

A difenrença entre esses tipos de INCC é o período de coleta dos dados para cálculo do índice. Enquanto o INCC-M leva em conta os valores coletados entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado, o INCC-DI tem como base as informações do primeiro e do último dia do mês.

Como funciona o INCC do financiamento?

O INCC corrige os valores de parcelas de um apartamento na planta enquanto ele está em construção. No momento do financiamento imobiliário, quando o imóvel é entregue ao proprietário, ele não pode mais ser utilizado como indexador para reajuste das parcelas do crédito imobiliário. No seu lugar, entram em cena as taxas de juros do financiamento.

Quem paga o INCC?

O comprador do imóvel é responsável pelo pagamento do INCC, uma vez que ele irá corrigir o valor das parcelas de um apartamento na planta durante o período de obras.

Quem recebe o INCC?

A construtora responsável pela obra, já que o INCC serve como indicador de reajuste do valor do imóvel em construção.

Como é gerado o INCC?

Mensalmente, a FGV, responsável pelo índice INCC, calcula o valor do indicador com base no preço de materiais, equipamentos e mão de obra no setor deconstrução civil registrados em sete capitais brasileiras.