ITBI: o que é, como calcular o valor e quem deve pagar

29 Março 2022 | Atualizado em 08 Abril 2022
Por Redação imobles

Casal com papéis na mão e fazendo cálculos

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI - é um tributo de competência municipal que deve ser pago sempre que ocorre a compra ou transferência de um imóvel para outro nome. Sem o pagamento desse imposto, não é possível transferir a propriedade para o novo dono.

Por isso, se você decidiu comprar um imóvel, chegou a hora de começar a considerar todos os custos envolvidos no processo de compra de uma propriedade imobiliária, especialmente o ITBI.

Desse modo, você garante que estará preparado para pagar todos os gastos que esse procedimento exige, evitando surpresas no caminho. Assim, para te ajudar nessa missão, abaixo você confere um tira-dúvidas sobre o tributo em questão. Se preferir, você também pode ir direto para sua dúvida, usando o sumário abaixo:

  1. O que é ITBI?
  2. Qual é o valor do ITBI?
  3. Como calcular o ITBI?
  4. Onde pagar o ITBI?
  5. Qual o prazo para pagamento do ITBI?
  6. Quem é isento de pagar o valor do ITBI?

O que é ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é o que garante oficialmente a transferência de um bem imóvel para o novo proprietário. O tributo é regulamentado pelo artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e seu pagamento é indispensável para que a documentação do imóvel seja liberada.

Depois do contrato de compra e venda do imóvel, o pagamento do ITBI é o primeiro passo para formalizar a aquisição da propriedade. Além do mais, a título de curiosidade, a finalidade do recolhimento desse tributo é majoritariamente fiscal, sendo utilizado para manutenções e melhorias na cidade.

Qual é o valor do ITBI?

De maneira geral, o tributo fica em torno de 2 e 3% do valor venal do imóvel, sendo definido pela prefeitura de cada município.

Mas não se assuste se você encontrar alíquotas maiores do que essa, afinal os municípios são autônomos para deliberar sobre a quota do ITBI. Um exemplo que foge a alíquota mais comum, na casa dos 2% a 3%, é o município paulista de Barueri, que possui alíquota de 5% para imóveis adquiridos sem financiamento imobiliário via SFH.

Como se trata de um imposto municipal, o valor do ITBI de cada cidade pode ser consultado através do site da própria prefeitura. Além disso, a emissão das guias de pagamento também pode ser feita por lá.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Na maior parte dos casos, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel, embora não exista uma regra que demande isso. O que importa é que o imposto seja pago dentro do prazo, caso contrário, o negócio não é concluído oficialmente.

A decisão de quem deve pagar o imposto é feita entre o comprador e o vendedor do imóvel, sendo importante deixar registrado em contrato de quem será a responsabilidade.

No entanto, se você quiser, é possível incluir essas despesas no valor financiado pelo banco. Para isso, é preciso informar essa preferência logo no momento da solicitação do financiamento imobiliário.

Como calcular o ITBI?

Para descobrir qual é o valor do ITBI, basta conhecer o valor venal do imóvel e o valor constado na escritura pública, já que o cálculo é feito com base no maior número entre os dois. Com base nesses valores, aplica-se a alíquota estipulada pelo seu município. Ainda parece confuso? Explicamos!

O valor venal do imóvel é encontrado através da avaliação do preço da propriedade feita pela prefeitura municipal. Ao contrário do que muitos pensam, o valor venal é diferente do valor de mercado (que é aquele contido na escritura), uma vez que o último é levantado por um corretor imobiliário.

O valor venal normalmente não corresponde ao valor de mercado. Mesmo assim, ele serve como base para o cálculo de vários outros tributos municipais, como é o caso do IPTU.

O cálculo fica basicamente o seguinte:

Valor venal OU valor de escritura X porcentagem estipulada pela prefeitura

Veja um exemplo:

Digamos que o apartamento que você deseja comprar tenha o valor de R$ 200 mil e a porcentagem do ITBI estipulada pelo seu município seja de 2%. Nesse caso, o valor do imposto será esse:

R$ 200 mil x 2% = R$ 4 mil

Você pode consultar o valor venal do imóvel junto com a prefeitura municipal da região onde a propriedade se encontra. Já o valor de escritura está na certidão de inteiro teor (que pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis) ou na escritura pública (que pode ser encontrada em qualquer cartório de notas).

ITBI do imóvel financiado

Algumas cidades adotam uma alíquota reduzida para os imóveis que são financiados. O mais comum é adotar quotas por faixas de valor. Na prática, os valores são taxados com porcentagens diferentes a cada montante do valor.

Pegamos o exemplo da cidade de Florianópolis que, para imóveis que são pagos através do tipo de financiamento SFH, recebem uma alíquota menor para até R$ 212.273,05 do valor financiado.

Valor financiado Alíquota Total
Até R$ 212 mil 0,5 % R$ 1.061,00
A partir de 212 mil 2% R$ 5.755,00
Valor total do ITBI:   R$ 6.816,00

Onde pagar o ITBI?

Depois de emitir as guias de pagamento junto à prefeitura, você deve efetuar o pagamento do ITBI em um dos bancos parceiros do seu município ou através do internet banking dos mesmos.

Qual o prazo para pagamento do ITBI?

De modo geral, a guia de pagamento do tributo deve ser paga em até 30 dias após a solicitação das guias de pagamento.

Além disso, vale ressaltar que algumas cidades permitem o parcelamento do imposto. Por isso, não deixe de entrar em contato com o seu município para mais detalhes sobre as condições de pagamento do tributo. Nesses casos, o cartório exigirá o comprovante de pagamento da primeira parcela para seguir com o processo.

Qual o próximo passo depois de pagar o ITBI?

Depois de pagar as guias do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o próximo passo será ir ao cartório e realizar o registro do imóvel.

Algumas cidades emitem um comprovante de pagamento do imposto que atualiza e confirma o valor venal daquele imóvel. Nesses locais, o comprovante é exigido pelo cartório.

Afinal, apenas com o comprovante de pagamento das guias em mãos, você pode passar o imóvel do antigo proprietário para o seu nome, bem como tirar a matrícula atualizada da propriedade no cartório de registro de imóveis.

Quem é isento de pagar o valor do ITBI?

Por ser uma taxação a nível municipal, compete a cada prefeitura instituir suas próprias regras para isentar (ou não) o pagamento do ITBI. Por isso é impossível generalizar esse tópico.

Dito isso, saiba que existem algumas possibilidades de isenção que são mais comuns que as cidades insititucionalizem.

Algumas delas são: isenção para imóveis que participam do Programa Casa Verde e Amarela, já que a Lei 14.118/21 sugere aos municípios o abono para os participantes do programa. Além disso, é comum que os municípios também isentem para imóveis de menor valor. Assim, vale também olhar o site da prefeitura da sua cidade ou até mesmo entrar em contato por telefone para saber se essas regras são válidas lá ou se existem outras.

Além dessas condições de isenção, existem outras situações em que a prefeitura pode conceder descontos temporários sobre o ITBI. Nesses casos, é preciso ficar de olho no noticiário local para confirmar se você se encaixa nas regras desse benefício e então aproveitar o desconto no imposto.

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