Investir em apartamento para alugar vale a pena?

01 Abril 2022
Por Ronal Balena

Investir em apartamentos para alugar

Se você está se perguntando se realmente vale a pena investir em apartamentos para alugar, a fim de receber rendimentos mensais em cima do imóvel, você chegou no blog certo.

Agora, se você conhece os benefícios desse tipo de investimento e quer tirar proveito da modalidade, chegou a hora de aprender, finalmente, como investir em imóveis para alugar.

Assim, independentemente do seu objetivo de aprendizado, estamos aqui para resolver todas as suas dúvidas, além de contribuir com dicas práticas para o sucesso dos seus investimentos imobiliários.

Primeiro, vale a pena investir em imóveis para alugar?

A resposta é sim, se você entender a matemática desse investimento fazendo com que ela jogue a seu favor. Basicamente, há duas formas de ganhar dinheiro ao investir em imóveis: a primeira é através da valorização do patrimônio e a segunda por meio do aluguel dessa propriedade.

No primeiro caso, a valorização imobiliária exige tempo, não acontece da noite para o dia, já que esse é um processo gradual que reflete inclusive no movimento cíclico do mercado imobiliário, com períodos de excesso de oferta, baixa, recuperação e, enfim, o momento mais esperado pelos investidores: a alta valorização dos imóveis. Um retorno de longo prazo, digamos assim.

ciclo de valorização de imóveis

No segundo caso, o retorno financeiro é mais rápido, principalmente se o imóvel adquirido está localizado em uma região que possui demanda de aluguel.

Nesse cenário, você compra a propriedade, coloca à disposição do público e aluga por um preço justo, colhendo com mais velocidade os frutos do seu investimento.

Além disso, mesmo que o seu foco seja investir para alugar, o seu patrimônio continuará valorizando com o tempo. Nada mal pensar que isso acontecerá enquanto você recebe os rendimentos com o aluguel do seu imóvel, não é mesmo?

Resumidamente, essa é a lógica da valorização e rendimento com o aluguel de um imóvel - que, na prática, podem acontecer simultaneamente, embora em ritmos distintos.

Diferentemente da dinâmica de retorno financeiro de outros investimentos, como é o caso do mercado financeiro e, mais especificamente, da Bolsa de Valores, onde essa linha tênue entre valorização x desvalorização se acentua.

Como começar a investir em imóveis para alugar?

Agora que você já sabe como ganhar dinheiro com o investimento em imóveis para alugar e está pronto para iniciar sua jornada como investidor, vamos ao passo a passo do caminho que você vai percorrer.

1. Investir em imóveis para alugar é um bom negócio para você?

Para responder essa pergunta, analisaremos dois pontos principais: o mercado imobiliário como um todo e, especialmente, o perfil de investidor.

Perfil de investidor

Basicamente, o seu perfil de investidor reflete nas suas escolhas financeiras e principalmente na forma como você se comporta diante da volatilidade do mercado em períodos de crise.

Por isso, conhecer o seu perfil de investidor é importante para que todos os seus investimentos sejam baseados nele e correspondam aos retornos financeiros que você almeja.

Você pode ser um investidor conservador, moderado e arriscado, sendo a seguinte lógica dos investimentos:

  • quanto menor o risco, menor serão os rendimentos, embora mais garantidos.
  • quanto maior o risco, maior o retorno financeiro, mesmo que mais voláteis.

Em resumo, podemos dizer que quem investe em imóveis foca em um retorno mais garantido, busca segurança, construir patrimônio e quer colher seus frutos a médio e longo prazo, além de querer diversificar sua carteira de investimentos para protegê-la de momentos incertos.

Isso porque, embora o mercado imobiliário também passe por momentos de oscilação, a solidez é uma das principais vantagens do investimento em imóveis, já que você não perde o seu patrimônio, mesmo que a valorização e seus rendimentos estabilizem.

2. Entenda quanto rende o aluguel do seu apartamento

Para saber quanto rende o aluguel de um apartamento, é necessário considerar fatores intrínsecos ao processo de compra e as características do próprio imóvel e vizinhança, já que tudo isso vai influenciar no valor do aluguel. Por exemplo:

  • Custo do imóvel.
  • Pagamento de impostos como o IPTU.
  • Valor do condomínio.
  • Obras e reformas.
  • Taxas administrativas de imobiliárias.
  • Localização e custo de vida na área.
  • Demanda de aluguel.

Mas, além dos fatores particulares de cada imóvel, existe uma matemática simples que nos ajuda a responder essa pergunta, confira adiante.

Como calcular a rentabilidade de aluguel do apartamento

O cálculo é bastante simples, basta dividir o valor do aluguel mensal do apartamento pelo valor de compra do patrimônio. Dependendo da porcentagem que você encontrar, o seu investimento será classificado como péssimo, ruim, bom ou ótimo.

cálculo de rentabilidade de investimento em aluguel

Para ser breve, o ideal é que o lucro líquido do valor que você receberá como aluguel chegue pelo menos a 0,5% do custo do imóvel. Menos que isso, o retorno sobre o seu investimento é considerado duvidoso.

Agora, se você quer descobrir quanto cobrar pelo aluguel do seu apartamento, é só multiplicar essa porcentagem desejada de rendimento pelo valor de compra do imóvel. Dessa maneira:

0,005 x 180.000 = 900

Mas, lembre-se: esse valor pode ser influenciado pelos fatores de localização e custo de vida da área onde o imóvel está situado.

Por isso, para chegar em um valor mais justo para você e para o seu futuro inquilino, some à base de cálculo todas as despesas mencionadas anteriormente, além de retirar dessa conta o valor que será de responsabilidade do locatário, como o IPTU e valor do condomínio, por exemplo.

3. Analise o perfil do apartamento antes de comprar

Antes de tudo, a máxima “para alugar bem, tem que comprar bem” deve ser considerada. O que significa, na prática, que uma pesquisa de mercado, região e demanda deve ser feita antes mesmo de assinar o contrato de compra e venda do seu investimento destinado ao aluguel.

Afinal, essa é a forma mais eficiente de garantir que seu apartamento tenha alta demanda de aluguel e evite períodos extensos de desocupação. Ainda está difícil acompanhar a nossa conversa? Relaxa!

A seguir, você confere as principais características que um apartamento tem que ter para garantir uma demanda contínua de aluguel:

Perfil do imóvel

Na hora de comprar um apartamento buscando rentabilizá-lo, mentalize as pessoas que geralmente procuram imóveis residenciais para alugar: famílias pequenas, casais, solteiros, universitários.

Assim, com essa “persona” em mente, fica mais fácil comprar um apartamento que sirva às necessidades desse público: imóveis pequenos e dinâmicos, de estrutura mais nova, dentro de condomínios mais acessíveis e bem localizados.

Localização do apartamento

Imóveis próximos a universidades, supermercados, farmácias, escolas, shoppings, restaurantes ou situados em lugares estratégicos, como no centro da cidade ou regiões turísticas, tendem a ser mais procurados por conta do fácil acesso e comodidade de chegar aos locais mencionados.

Preço do aluguel

Assim que você decidir o perfil do apartamento e a localização do imóvel, pesquise o preço médio do aluguel na região escolhida, desse modo, você deve ter uma noção de quanto renderá o seu investimento.

Ou seja, além da conta para calcular a rentabilidade de um aluguel, você pode fazer uma pesquisa de campo, entende?

Dica: Pesquise o valor do aluguel de apartamentos semelhantes ao que você deseja comprar. Se possível, conheça o valor praticado no apartamento vizinho do imóvel pré-selecionado.

Além disso, não deixe de aproveitar a pesquisa para analisar a oferta de apartamentos para aluguel disponíveis na região. Quanto menor o número de imóveis disponíveis, melhor para você, já que quando você colocar seu imóvel para alugar a demanda será garantida.

Data de entrega do empreendimento

Se você investir em um apartamento na planta, por exemplo, terá que esperar o investimento ficar pronto para depois pensar em alugar. Por isso, se você tiver dinheiro em mãos para a entrada, opte por empreendimentos com data de entrega mais próxima, afinal, eles começarão a render mais cedo.

E se eu comprar um apartamento financiado, posso alugar?

Nas duas modalidades de crédito imobiliário mais comuns no Brasil, SFH e SFI, você pode alugar o seu apartamento financiado desde que você possua um contrato de financiamento.

Isso porque esse contrato lhe dá o direito de usar a propriedade como bem entender, mesmo que ainda esteja pagando o financiamento. Caso contrário, se entende que o financiamento foi feito para fins de moradia e não para fins de investimento em imóveis, violando a Constituição Brasileira.

Nesse caso, para que o documento seja válido, ele deve conter o seu nome como titular da operação.

Assim, você pode alugar um apartamento financiado na maioria das vezes, exceto quando a compra é feita por intermédio de programas sociais do governo, como é o caso do programa “Casa Verde e Amarela” ou “Minha Casa Minha Vida”.

Aqui a locação é expressamente proibida pela lei do MCMV (11.977/2009), cujo parágrafo 7° impede a possibilidade de locação.

A exceção, nesse caso, fica por conta das pessoas que precisam se mudar por alguma razão. Nessa situação, será possível alugar o imóvel desde que os rendimentos continuem servindo para o propósito de moradia.

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