Investimento em imóveis: passo a passo de um bom negócio

25 Fevereiro 2021 | Atualizado em 28 Junho 2022
Por Ronal Balena

investimento em imóveis

Muitas pessoas se perguntam se, com a instabilidade econômica que figura historicamente no Brasil, apostar no investimento em imóveis é uma boa pedida. Afinal, fazer um investimento, por si só, significa assumir um risco, e riscos geram dúvidas na hora da compra: vale a pena investir em imóveis? Como fazer um bom investimento nesse meio? Qual imóvel tende a se valorizar mais? Valorização ou aluguel: o que vai me dar mais retorno?

Para esclarecer todas essas, e mais algumas, dúvidas que pairam sobre esse tema, preparamos uma série de dicas para você aprender a fazer o melhor negócio na hora de investir em um imóvel. Confira agora!

Entenda a matemática dos investimentos imobiliários

Primeiro de tudo para fazer um bom investimento em imóveis, é preciso entender quais são as formas de “ganhar dinheiro” com esse investimento. São elas: valorização do imóvel e renda de aluguel.

Valorização do imóvel → Quando você compra hoje para vender no futuro por um valor maior;

Renda de aluguel → Quando você compra para manter o imóvel e retirar todo mês a rentabilidade do aluguel. A principal pergunta é: quantos Reais de aluguel eu vou faturar para cada Real investido?

Vale lembrar que, mesmo apostando em rendimentos através do aluguel,  o imóvel continua se valorizando ao longo do tempo. Logo, você pode retirar a renda sem que seu patrimônio perca valor.

Esclarecido as maneiras de lucrar com o investimento em imóveis, é preciso também saber como fazer o melhor investimento em cada uma dessas modalidades, ou seja, truques práticos para ver seu dinheiro se valorizando cada vez mais.

Rendimento de aluguel

Para fazer um bom investimento visando o rendimento mensal com aluguel, você precisa garantir dois fatores: que haja demanda pelo aluguel deste imóvel e que ele alcance um bom valor de aluguel.

Para isso, separamos alguns dos principais critérios a serem analisados na hora de adquirir o imóvel, pensando nesses objetivos mencionados acima. Confira!

Como fazer uma boa compra visando o rendimento em aluguel?

  • Procure uma localização com alta demanda de aluguel → Regiões próximas a universidades, áreas nobres com muitas conveniências ou próximas a locais estratégicos como o centro da cidade, regiões de praia ou turísticas, são áreas que em geral têm uma demanda alta de aluguéis ao longo de todo o ano.
  • Perfil do imóvel → Se seu objetivo é alugar o imóvel você precisa garantir que ele atenda às necessidades do público que busca alugar uma residência: em geral famílias pequenas ou solteiros. Nesse caso, procure imóveis pequenos e práticos, e  no caso de regiões turísticas ou de praia, valorize áreas de lazer e varandas na hora de decidir pela compra do imóvel.
  • Data de entrega → Imóveis com data de entrega mais próxima começam a render antes;
  • Preço do aluguel → Antes de fechar o negócio, pesquise o potencial de preço de aluguel, para que você não tenha nenhuma surpresa indesejada na hora de anunciar o imóvel. Isso pode ser feito através de busca pelos valores praticados no aluguel de imóveis similares ao que você pretende comprar,  em sites como o Quinto Andar, e o Zap Imóveis.

Como calcular o rendimento com o aluguel?

Para você saber se está fazendo um bom negócio ao comprar um imóvel visando o aluguel, preparamos esse termômetro baseado no cálculo do rendimento que você terá. Dá uma olhada!

Tabela de cálculo de rendimento com aluguel

Lembre-se sempre que o imóvel de aluguel também estará sujeito à valorização de preço. Por isso, explicamos a seguir como você deve avaliar este outro potencial de rendimento.

Rendimento com valorização

Para saber se você está fazendo um bom investimento pensando em quanto o imóvel que você adquiriu hoje vai valer no futuro, é preciso estar atento principalmente a duas questões: o potencial de valorização do seu investimento e também o preço de compra do imóvel. Lembrando que o investimento ideal acontece quando você adquire um empreendimento barato hoje, com alto potencial de valorização futura.

Potencial de valorização do imóvel

Para fazer um bom negócio hoje, visando a venda amanhã, é preciso entender quais fatores agregam valor ao imóvel. Confira agora os principais!

Região → Busque regiões muito procuradas, com poucos terrenos disponíveis ou que tenham planos de desenvolvimento urbano futuro – construção de shopping centers, parques, universidades ou outras atrações;

Preço do imóvel → Imóveis mais baratos tendem a vender mais rápido. Portanto, ao invés de comprar um imóvel de R$ 600 mil, analise comprar dois de R$ 300 mil;

Estágio da obra → Prefira imóveis na planta, já que eles apresentam uma tendência de valorização na época da entrega.

Além disso, assim como a economia como um todo, o setor de imóveis também passa por altos e baixos quando o assunto é valorização. Para você saber como fazer o melhor negócio em diferentes cenários, acesse o conteúdo que preparamos sobre ciclos de valorização imobiliária!

Preço de compra do imóvel

Entenda o potencial de preço através da busca por imóveis similares em sites como Zap Imóveis, por exemplo. Mas para isso é importante que você garanta que os imóveis sejam comparáveis, seguindo alguns critérios como:

Mesma região → Tente achar imóveis em ruas próximas. É normal ter muita variação de preço dentro de um mesmo bairro;

Mesmo padrão de construção → Arquitetura e paisagismo, acabamento e áreas comuns;

Mesma data de entrega → No caso de imóveis na planta, compare com imóveis novos a quantidade de vagas de garagem e existência de facilidades como o escaninho;

Valor do m² → Calcule o preço por m² do imóvel que planeja comprar versus os que você identificou como comparáveis. Nesse ponto, lembre-se de excluir da quantidade de metros quadrados total, a área da garagem, mas lembre-se de manter áreas de escaninho e hobby box.

Tabela do investimento: é ou não um  bom negócio

Depois de te mostrar como investir em imóveis, preparamos esse diagrama com os tipos de investimento e fluxo de rendimento de cada um deles para você poder analisar você mesmo as oportunidades que te aguardam no setor imobiliário, e de que tipo de “investimento” você deve fugir!

Tabela de um bom investimento em imóveis com valorização

FLIPADOR → Pode ser um bom investimento para uma venda rápida (menos de 3 anos) caso o preço estiver muito abaixo do mercado. Lembre-se que os custos de transferência e revenda ficam ao redor de 10%.

ÁREA FOCO → Este é o tipo de investimento que você deve buscar, já que ele será um investimento seguro e com auto potencial de lucro caso a sua avaliação sobre valorização estiver certa. Mesmo que ela não estiver, você não perderá dinheiro.

FUTURO → Pode ser um bom investimento para longo prazo (mais de 5 anos) se você identificar um potencial de grande valorização. Por exemplo: imóveis exclusivos, áreas de grande escassez, etc. De qualquer forma, é uma aposta mais arriscada.

BOMBA → Fuja dessa opção de qualquer jeito.

Depois de todas essas dicas, nosso conselho final é: não tome a decisão no impulso, não acredite na “oportunidade imperdível” e promessas de super rendimento. Há muitas oportunidades de investimento imobiliário e elas se renovam. Faça as contas e tome a decisão com tranquilidade.

Agora que você já conhece a matemática de um bom negócio, que tal conferir alguns empreendimentos nos principais setores de Goiânia!

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