Guia do INCC: valor em Maio, tabelas e projeção para 2022
O INCC é a inflação oficial da construção civil no Brasil e impacta diretamente no reajuste do valor dos imóveis, em especial na compra de um apartamento na planta. Confira a análise completa dos nossos especialistas sobre a tendênciado INCC para os próximos meses.
INCC Hoje: 1,49% em Maio de 2022, acumulando 11,20% em 12 meses
De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgados no dia 26 de Maio, o INCC-M variou 1,49% em Maio de 2022. Com esse resultado, o índice acumula 11,20% em 12 meses e 4,27% de alta em 2022.
Em relação ao mês anterior o indicador registrou um aumento, passando de 0,87% em Abril de 2022, para 1,49% em Maio. Já em relação ao mesmo período do mês anterior, o percentual sofreu uma queda. Em Maio de 2021 o INCC-M marcava 1,80% - um período de recordes no indicador.
Por que o INCC teve um aumento em Maio de 2022?
O principal componte responsável por elevar o INCC para 1,49% em Maio foi o custo com mão de obra, que representa 45% do valor do INCC. Esse grupo passou de 0,46% em Abril para 1,49% em Maio. O aumento foi causado pelos reajustes salarias realizados em Maio em 3 das 7 capitais monitoradas pela FVG, sendo elas São Paulo, Rio de Janeiro e Recife.
Previsão do INCC para 2022
A variação do INCC registrada em Maio de 2022 foi a primeira no ano acima de 1%. Apesar do pico de alta, em 2022 as oscilações do índice INCC demonstram uma retomada gradual do indicador aos patamares pré-pandemia, com o acumulado em 12 meses registrando queda constante.
Mesmo com o contexto macroeconômico de inflação no Brasil e guinadas pontuais no INCC mensal - como o reflexo do conflito entre Rússia e Ucrânia - é esperado que em 2022 o INCC siga uma trajetória de estabilização, com a queda do percentual acumulado em 12 meses para a casa dos 10%.
INCC acumulado 2021
No ano de 2021 o INCC-M registrou 14,03% de reajuste acumulado. O resultado é maior em comparação com o mesmo período de 2020, cujo resultado reajuste pelo INCC durante o ano foi de 8,66%.
A alta em 2021, mais concentrada no primeiro semestre, ainda refletiu as consequências da crise sanitária: cotação do dólar e desabastecimento de insumos para construção no Brasil causada pelo COVID-19.
Continue a leitura para conferir nossa análise completa sobre o contexto do índice INCC nos últimos meses e ainda entenda tudo sobre como esse indicador impacta compra de um apartamento na planta!
Para facilitar sua experiência, basta utilizar o menu clicável abaixo.
Tudo sobre o INCC:
INCC: o que é e como funciona
O índice INCC, ou Índice Nacional de Custos da Construção, é o índice oficial que determina a variação dos custos envolvidos na construção de um imóvel no Brasil. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV), que monitora esse indicador mensalmente.
O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica. Nesse sentido, o cálculo leva em consideração o custo de três esferas relacionadas à realização de obras: serviços, equipamentos e materiais e mão de obra.
A medição do INCC é feita com base nos dados de sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.
Assim, as empresas de engenharia civil dessas cidades enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados.
A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil.
No entanto, inicialmente, era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.
Tipos de INCC
Existem três tipos de medição do INCC, e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados:
- INCC-M: aqui, o levantamento é feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
- INCC-DI: leva em consideração as informações do primeiro e do último dia do mês;
- INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela.
Tabela índice INCC nos últimos 12 meses
| Mês | Variação no mês | Variação em 12 meses |
|---|---|---|
| Maio/2022 | 1,49% | 11,20% |
| Abril/2022 | 0,87% | 11,54% |
| Março/2022 | 0,73% | 11,63% |
| Fevereiro/2022 | 0,48% | 13,04% |
| Janeiro/2022 | 0,64% | 13,70% |
| Dezembro/2021 | 0,30% | 14,03% |
| Novembro/2021 | 0,71% | 14,69% |
| Outubro/2021 | 0,80% | 15,35% |
| Setembro/2021 | 0,56% | 16,37% |
| Agosto/2021 | 0,56% | 17,10% |
| Julho/2021 | 1,24% | 17,40% |
| Junho/2021 | 2,30% | 16,90% |
Como calcular o INCC?
Para calcular a correção do INCC no saldo devedor, basta multiplicar o valor total a ser pago pelo imóvel pelo índice de variação do mês, e então somar o resultado ao próprio saldo devedor.
Conheça a Calculadora do INCC da imobles
Já para calcular o INCC por período, você pode utilizar a nossa Calculadora do INCC e fazer o cálculo de reajuste pelo INCC-M selecionando a data de início e fim da correção. Acesse e confira!
Tabela histórico do INCC-M
| Ano | JAN | FEV | MAR | ABR | MAI | JUN | JUL | AGO | SET | OUT | NOV | DEZ | ACUMULADO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 0,64% | 0,48% | 0,73% | 0,87% | 1,49% | - | - | - | - | - | - | - | 1,12% |
| 2021 | 0,93% | 1,07% | 2,00% | 0,95% | 1,80% | 2.30% | 1,24% | 0,56% | 0,56% | 0,80% | 0,71% | 0,30% | 14,03 |
| 2020 | 0,26% | 0,35% | 0,38% | 0,18% | 0,21% | 0,32% | 0,84% | 0,82% | 1,15% | 1,69% | 1,29% | 0,88% | 8,66% |
| 2019 | 0,40% | 0,19% | 0,19% | 0,49% | 0,09% | 0,44% | 0,91% | 0,34% | 0,60% | 0,12% | 0,15% | 0,14% | 4,13% |
| 2018 | 0,28% | 0,14% | 0,23% | 0,28% | 0,30% | 0,76% | 0,72% | 0,30% | 0,17% | 0,33% | 0,26% | 0,13% | 3,97% |
| 2017 | 0,29% | 0,53% | 0,36% | (-)0,08% | 0,13% | 1,36% | 0,22% | 0,40% | 0,14% | 0,19% | 0,28% | 0,14% | 4,02% |
| 2016 | 0,32% | 0,52% | 0,79% | 0,41% | 0,19% | 1,52% | 1,09% | 0,26% | 0,37% | 0,17% | 0,17% | 0,36% | 6,35% |
| 2015 | 0,70% | 0,50% | 0,36% | 0,65% | 0,45% | 1,87% | 0,66% | 0,80% | 0,22% | 0,27% | 0,40% | 0,12% | 7,22% |
| 2014 | 0,70% | 0,44% | 0,22% | 0,67% | 1,37% | 1,25% | 0,80% | 0,19% | 0,16% | 0,20% | 0,30% | 0,25% | 6,74% |
| 2013 | 0,39% | 0,80% | 0,28% | 0,84% | 1,24% | 1,96% | 0,73% | 0,31% | 0,43% | 0,33% | 0,27% | 0,22% | 8,05% |
| 2012 | 0,67% | 0,42% | 0,37% | 0,83% | 1,30% | 1,31% | 0,85% | 0,32% | 0,21% | 0,24% | 0,23% | 0,29% | 7,23% |
| 2011 | 0,37% | 0,39% | 0,44% | 0,75% | 2,03% | 1,43% | 0,59% | 0,16% | 0,14% | 0,20% | 0,50% | 0,35% | 7,58% |
| 2010 | 0,52% | 0,35% | 0,45% | 1,17% | 0,93% | 1,77% | 0,62% | 0,22% | 0,20% | 0,15% | 0,36% | 0,59% | 7,58% |
| 2009 | 0,26% | 0,35% | -0,17% | -0,01% | 0,25% | 1,53% | 0,37% | 0,01% | 0,07% | 0,13% | 0,18% | 0,20% | 3,22% |
| 2008 | 0,41% | 0,43% | 0,59% | 0,82% | 1,10% | 2,67% | 1,42% | 1,27% | 0,95% | 0,85% | 0,65% | 0,22% | 12,00% |
| 2007 | 0,45% | 0,26% | 0,17% | 0,43% | 0,55% | 1,67% | 0,21% | 0,35% | 0,39% | 0,49% | 0,48% | 0,43% | 6,04% |
| 2006 | 0,24% | 0,28% | 0,23% | 0,21% | 0,81% | 1,45% | 0,57% | 0,35% | 0,09% | 0,18% | 0,23% | 0,30% | 5,04% |
| 2005 | 0,70% | 0,42% | 0,71% | 0,38% | 0,54% | 2,20% | 0,65% | 0,05% | 0,06% | 0,28% | 0,29% | 0,38% | 6,84% |
| 2004 | 0,28% | 0,48% | 1,59% | 0,60% | 1,74% | 0,56% | 1,12% | 0,90% | 0,67% | 0,95% | 0,94% | 0,61% | 10,94% |
| 2003 | 1,45% | 1,60% | 1,38% | 0,81% | 2,98% | 0,74% | 0,59% | 2,20% | 0,24% | 0,47% | 0,42% | 0,99% | 14,76% |
| 2002 | 0,40% | 0,31% | 0,84% | 0,32% | 2,47% | 0,21% | 0,63% | 0,82% | 0,68% | 0,82% | 2,19% | 2,13% | 12,44% |
| 2001 | 0,40% | 0,55% | 0,34% | 0,28% | 2,00% | 0,69% | 1,07% | 0,56% | 0,59% | 0,92% | 0,60% | 0,70% | 9,03% |
| 2000 | 1,15% | 0,89% | 0,82% | 0,69% | 0,57% | 1,09% | 0,83% | 0,35% | 0,30% | 0,28% | 0,29% | 0,49% | 8,02% |
Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?
Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que o valor do imóvel acompanhe o aumento dos custos de construção, e consequentemente, você comprador tenha a segurança de que o seu imóvel não está perdendo valor de mercado.
Para que você entenda melhor, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo?
No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC.
Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré-entrega das chaves.
Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:
- No período pré-entrega das chaves: o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de "captação";
- Já depois da entrega das chaves: com a entrega do "Habite-se", documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.
Importante: cada empreendimento tem um percentual pré-chaves próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.
Correção do INCC acumulado na compra de um imóvel
Para deixar mais claro como funciona o reajuste pelo índice INCC nas parcelas de um apartamento na planta, vamos analisar o de um apartamento real de R$ 643 mil, o Bueno Park, localizado na cidade de Goiânia.
Levamos em consideração uma unidade com três quartos e 125 m², comprada pelo valor inicial de R$ 640 mil em 2018, durante a sua fase de lançamento imobiliário – o melhor momento para comprar, já que as unidades ainda não sofreram nenhum reajuste no valor de mercado.
Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves, que ocorreu em novembro de 2021 ou seja, o valor pré-chaves é de R$ 193 mil. Essa quantia será diluída em parcelas durante os três anos de obra, entre o final de 2018 e 2021.
Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:
- um valor de entrada;
- parcelas mensais;
- reforços intermediários: os famosos “balões”, quantias que devem ser pagas a cada seis meses ou uma vez por ano;
- uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento.
Assim, a cada mês, a parcela mensal é reajustada pelo índice INCC vigente, assim como todos os valores parciais que estão pendentes até a entrega das chaves. O 70% restante do valor do imóvel, que é o saldo a ser financiado após a entrega do apartamento, também é atualizado com o índice.
Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos do plano de pagamento do imóvel de R$ 640 mil:
Reajuste mensal pelo INCC na prática
| Parcela | Valor + INCC |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcelas mensais durante 36 meses | R$ 1609 + INCC acumulado |
| Parcelas intermediárias (5 semestrais) | R$ 15,5 mil + INCC acumulado |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12,9 mil + INCC acumulado |
| Total pago até a entrega das chaves | R$ 193 mil + INCC acumulado |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 450 mil + INCC acumulado |
Agora, você deve estar se perguntando: como assim INCC acumulado?
Esse termo é usado para identificar que os reajustes pelo INCC funcionam na lógica de juros compostos, ou seja, são realizados a cada mês, sobre o valor atualizado do mês anterior.
Confira esse reajuste na prática, nos primeiros meses de pagamento da unidade no Bueno Park:
Entrada - Novembro de 2018
Fechando o negócio no lançamento, o nosso comprador hipotético realizou o pagamento da entrada ainda em novembro de 2018, no valor de R$ 45 mil. Esse valor não sofre reajuste pelo INCC.
Primeira parcela - Dezembro de 2018
| Parcela 1 - Dezembro de 2018 | INCC = 0,13% |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcela | R$ 1609 x 0,13% = R$ 1.611 |
| Intermediárias | R$ 15. 446 mil x 0,13% = R$ 15.466 |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12.871 mil x 0,13% = R$ 12.888 |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 450.517 mil x 0,13% = R$ 451.103 |
Segunda parcela - Janeiro de 2019
| Parcela 2 - Janeiro de 2019 | INCC = 0,40% |
|---|---|
| Entrada | R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC |
| Parcela | R$ 1611 x 0,40% = R$ 1.617 |
| Intermediárias | R$ 15. 466 mil x 0,13% = R$ 15.528 |
| Montante na entrega das chaves | R$ 12.888 mil x 0,13% = R$ 12.940 |
| Saldo devedor a ser pago ou financiado | R$ 451.103 mil x 0,13% = R$ 452.907 |
E assim por diante, mês a mês o valor do imóvel é reajustado pelo índice INCC. Para você ter noção de como a parcela de um apartamento comprado na planta pode evoluir conforme é atualizada pelo INCC, preparamos uma tabela com os valores da parcela mensal do nosso apartamento hipotético, de R$ 640 mil.
Índice INCC e valorização do imóvel
Agora que você já sabe o que é INCC e como calcular o reflexo desse indicador nas parcelas do seu novo apê, é preciso esclarecer um mito: o INCC não é um vilão da compra de um imóvel na planta. Pelo contrário, ele compõe uma parte importante na valorização final do seu apartamento.
Isso porque todo o valor pago durante o período de obra faz parte do investimento que você está fazendo ao comprar um imóvel e será acrescido da valorização de mercado no momento da entrega das chaves. Ou seja, se o reajuste pelo INCC representou R$ 200 mil durante a obra, o valor de mercado do imóvel será composto por: valor inicial +R$ 200 mil de reajuste pelo INCC + valorização por oferta e demanda.
Veja no exemplo do apartamento de três quartos no Bueno Park, como ocorre essa valorização:
- Em novembro de 2018, durante a dinâmica de lançamento, a unidade foi adquirida por R$ 643 mil.
- Durante os três anos de obra, o INCC acumulado registrou cerca de 29%, fazendo com que o valor de lançamento da unidade + reajustes pelo INCC chegasse a R$ 829 mil na entrega das chaves, em novembro de 2021.
- O valor de mercado da mesma unidade em novembro de 2021 é de aproximadamente R$ 900 mil, representando uma valorização de R$ 70 mil reais durante o período de obra em relação ao valor de lançamento.
Confira como fica a linha do tempo da valorização do apartamento durante a construção.
Por último, é importante destacar que o valor final que você pagará pelo apartamento, já considerando os reajustes pelo INCC, depende também do fluxo de pagamento que você optar na hora do parcelamento pré-chaves.
Nessa lógica, a agilidade no pagamento e a quantia abatida durante o período da construção são trunfos que andam lado a lado na hora de minimizar o impacto do INCC no valor final do imóvel.
A relação é a seguinte: quanto mais rápido você pagar o percentual de captação pré-chaves, cerca de 30% do valor do imóvel, menos o INCC vai impactar no valor total do apartamento, já que a partir da quitação dessa porcentagem inicial, o índice vai corrigir mensalmente um percentual menor do valor do imóvel, 70%.
Além disso, outra dica importante é: se você tiver a possibilidade, quite mais do que 30% do imóvel durante a construção.
Isso porque, além de diminuir a incidência do INCC mensal no saldo restante, no caso de um financiamento imobiliário após a entrega das chaves, as taxas de juros também serão calculadas sobre um saldo devedor menor, o que pode representar um alivio e tanto para o seu bolso!
Peça uma simulação do pagamento do seu novo apartamento!
Agora que você já sabe como calcular o INCC sobre a compra de um apartamento na planta, que tal fazer um plano de pagamento personalizado e conferir qual apartamento cabe no seu bolso?!
Acesse agora mesmo nosso buscador e confira a lista completa de apartamentos à venda em Goiânia! Lá você pode filtrar de acordo com suas preferências por bairro, na planta x pronto para morar, quantidade de quartos e muito mais.
Deixe seu comentário ou dúvida