Guia do INCC: valor em Maio, tabelas e projeção para 2022

26 Janeiro 2022 | Atualizado em 26 Maio 2022
Por Ronal Balena

O INCC é a inflação oficial da construção civil no Brasil e impacta diretamente no reajuste do valor dos imóveis, em especial na compra de um apartamento na planta. Confira a análise completa dos nossos especialistas sobre a tendênciado INCC para os próximos meses.

Foto de um prédio em construção

INCC Hoje: 1,49% em Maio de 2022, acumulando 11,20% em 12 meses

De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgados no dia 26 de Maio, o INCC-M variou 1,49% em Maio de 2022. Com esse resultado, o índice acumula 11,20% em 12 meses e 4,27% de alta em 2022.

Em relação ao mês anterior o indicador registrou um aumento, passando de 0,87% em Abril de 2022, para 1,49% em Maio. Já em relação ao mesmo período do mês anterior, o percentual sofreu uma queda. Em Maio de 2021 o INCC-M marcava 1,80% - um período de recordes no indicador.

Por que o INCC teve um aumento em Maio de 2022?

O principal componte responsável por elevar o INCC para 1,49% em Maio foi o custo com mão de obra, que representa 45% do valor do INCC. Esse grupo passou de 0,46% em Abril para 1,49% em Maio. O aumento foi causado pelos reajustes salarias realizados em Maio em 3 das 7 capitais monitoradas pela FVG, sendo elas São Paulo, Rio de Janeiro e Recife. 

Previsão do INCC para 2022

A variação do INCC registrada em Maio de 2022 foi a primeira no ano acima de 1%. Apesar do pico de alta, em 2022 as oscilações do índice INCC demonstram uma retomada gradual do indicador aos patamares pré-pandemia, com o acumulado em 12 meses registrando queda constante. 

INCC-M acumulado em 12 meses - Maio 2022

Mesmo com o contexto macroeconômico de inflação no Brasil e guinadas pontuais no INCC mensal - como o reflexo do conflito entre Rússia e Ucrânia - é esperado que em 2022 o INCC siga uma trajetória de estabilização, com a queda do percentual acumulado em 12 meses para a casa dos 10%.

INCC acumulado 2021

No ano de 2021 o INCC-M registrou 14,03% de reajuste acumulado. O resultado é maior em comparação com o mesmo período de 2020, cujo resultado reajuste pelo INCC durante o ano foi de 8,66%.

A alta em 2021, mais concentrada no primeiro semestre, ainda refletiu as consequências da crise sanitária: cotação do dólar e desabastecimento de insumos para construção no Brasil causada pelo COVID-19.

Continue a leitura para conferir nossa análise completa sobre o contexto do índice INCC nos últimos meses e ainda entenda tudo sobre como esse indicador impacta compra de um apartamento na planta!

Para facilitar sua experiência, basta utilizar o menu clicável abaixo.

INCC: o que é e como funciona

O índice INCC, ou Índice Nacional de Custos da Construção, é o índice oficial que determina a variação dos custos envolvidos na construção de um imóvel no Brasil. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV), que monitora esse indicador mensalmente.

O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica. Nesse sentido, o cálculo leva em consideração o custo de três esferas relacionadas à realização de obras: serviços, equipamentos e materiais e mão de obra.

Composição da cesta - INCC em Fev/2022
Gráfico INCC-M - Composição da Cesta

A medição do INCC é feita com base nos dados de sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.

Assim, as empresas de engenharia civil dessas cidades enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados. 

A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil.

No entanto, inicialmente, era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.

Tipos de INCC

Existem três tipos de medição do INCC, e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados:

  • INCC-M: aqui, o levantamento é feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
  • INCC-DI: leva em consideração as informações do primeiro e do último dia do mês;
  • INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela.

Tabela índice INCC nos últimos 12 meses

Mês Variação no mês Variação em 12 meses
Maio/2022 1,49% 11,20%
Abril/2022 0,87% 11,54%
Março/2022 0,73% 11,63%
Fevereiro/2022 0,48% 13,04%
Janeiro/2022 0,64% 13,70%
Dezembro/2021 0,30% 14,03%
Novembro/2021 0,71% 14,69%
Outubro/2021 0,80% 15,35%
Setembro/2021 0,56% 16,37%
Agosto/2021 0,56% 17,10%
Julho/2021 1,24% 17,40%
Junho/2021 2,30% 16,90%

Como calcular o INCC?

Para calcular a correção do INCC no saldo devedor, basta multiplicar o valor total a ser pago pelo imóvel pelo índice de variação do mês, e então somar o resultado ao próprio saldo devedor. 

Conheça a Calculadora do INCC da imobles

Já para calcular o INCC por período, você pode utilizar a nossa Calculadora do INCC e fazer o cálculo de reajuste pelo INCC-M selecionando a data de início e fim da correção. Acesse e confira!

Tabela histórico do INCC-M

Ano JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ ACUMULADO
2022 0,64% 0,48% 0,73% 0,87% 1,49% - - - - - - - 1,12%
2021 0,93% 1,07% 2,00% 0,95% 1,80% 2.30% 1,24% 0,56% 0,56% 0,80% 0,71% 0,30% 14,03
2020 0,26% 0,35% 0,38% 0,18% 0,21% 0,32% 0,84% 0,82% 1,15% 1,69% 1,29% 0,88% 8,66%
2019 0,40% 0,19% 0,19% 0,49% 0,09% 0,44% 0,91% 0,34% 0,60% 0,12% 0,15% 0,14% 4,13%
2018 0,28% 0,14% 0,23% 0,28% 0,30% 0,76% 0,72% 0,30% 0,17% 0,33% 0,26% 0,13% 3,97%
2017 0,29% 0,53% 0,36% (-)0,08% 0,13% 1,36% 0,22% 0,40% 0,14% 0,19% 0,28% 0,14% 4,02%
2016 0,32% 0,52% 0,79% 0,41% 0,19% 1,52% 1,09% 0,26% 0,37% 0,17% 0,17% 0,36% 6,35%
2015 0,70% 0,50% 0,36% 0,65% 0,45% 1,87% 0,66% 0,80% 0,22% 0,27% 0,40% 0,12% 7,22%
2014 0,70% 0,44% 0,22% 0,67% 1,37% 1,25% 0,80% 0,19% 0,16% 0,20% 0,30% 0,25% 6,74%
2013 0,39% 0,80% 0,28% 0,84% 1,24% 1,96% 0,73% 0,31% 0,43% 0,33% 0,27% 0,22% 8,05%
2012 0,67% 0,42% 0,37% 0,83% 1,30% 1,31% 0,85% 0,32% 0,21% 0,24% 0,23% 0,29% 7,23%
2011 0,37% 0,39% 0,44% 0,75% 2,03% 1,43% 0,59% 0,16% 0,14% 0,20% 0,50% 0,35% 7,58%
2010 0,52% 0,35% 0,45% 1,17% 0,93% 1,77% 0,62% 0,22% 0,20% 0,15% 0,36% 0,59% 7,58%
2009 0,26% 0,35% -0,17% -0,01% 0,25% 1,53% 0,37% 0,01% 0,07% 0,13% 0,18% 0,20% 3,22%
2008 0,41% 0,43% 0,59% 0,82% 1,10% 2,67% 1,42% 1,27% 0,95% 0,85% 0,65% 0,22% 12,00%
2007 0,45% 0,26% 0,17% 0,43% 0,55% 1,67% 0,21% 0,35% 0,39% 0,49% 0,48% 0,43% 6,04%
2006 0,24% 0,28% 0,23% 0,21% 0,81% 1,45% 0,57% 0,35% 0,09% 0,18% 0,23% 0,30% 5,04%
2005 0,70% 0,42% 0,71% 0,38% 0,54% 2,20% 0,65% 0,05% 0,06% 0,28% 0,29% 0,38% 6,84%
2004 0,28% 0,48% 1,59% 0,60% 1,74% 0,56% 1,12% 0,90% 0,67% 0,95% 0,94% 0,61% 10,94%
2003 1,45% 1,60% 1,38% 0,81% 2,98% 0,74% 0,59% 2,20% 0,24% 0,47% 0,42% 0,99% 14,76%
2002 0,40% 0,31% 0,84% 0,32% 2,47% 0,21% 0,63% 0,82% 0,68% 0,82% 2,19% 2,13% 12,44%
2001 0,40% 0,55% 0,34% 0,28% 2,00% 0,69% 1,07% 0,56% 0,59% 0,92% 0,60% 0,70% 9,03%
2000 1,15% 0,89% 0,82% 0,69% 0,57% 1,09% 0,83% 0,35% 0,30% 0,28% 0,29% 0,49% 8,02%

Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?

Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que o valor do imóvel acompanhe o aumento dos custos de construção, e consequentemente, você comprador tenha a segurança de que o seu imóvel não está perdendo valor de mercado.

Para que você entenda melhor, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo?

No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC.

Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré-entrega das chaves.

Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:

  • No período pré-entrega das chaves: o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de "captação";
  • Já depois da entrega das chaves: com a entrega do "Habite-se", documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.

Importante: cada empreendimento tem um percentual pré-chaves próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.

Correção do INCC acumulado na compra de um imóvel

Para deixar mais claro como funciona o reajuste pelo índice INCC nas parcelas de um apartamento na planta, vamos analisar o de um apartamento real de R$ 643 mil, o Bueno Park, localizado na cidade de Goiânia.

Levamos em consideração uma unidade com três quartos e 125 m², comprada pelo valor inicial de R$ 640 mil em 2018, durante a sua fase de lançamento imobiliário – o melhor momento para comprar, já que as unidades ainda não sofreram nenhum reajuste no valor de mercado.

Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves, que ocorreu em novembro de 2021 ou seja, o valor pré-chaves é de R$ 193 mil. Essa quantia será diluída em parcelas durante os três anos de obra, entre o final de 2018 e 2021.

Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:

  • um valor de entrada;
  • parcelas mensais;
  • reforços intermediários: os famosos “balões”, quantias que devem ser pagas a cada seis meses ou uma vez por ano;
  • uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento. 

Assim, a cada mês, a parcela mensal é reajustada pelo índice INCC vigente, assim como todos os valores parciais que estão pendentes até a entrega das chaves. O 70% restante do valor do imóvel, que é o saldo a ser financiado após a entrega do apartamento, também é atualizado com o índice.

Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos do plano de pagamento do imóvel de R$ 640 mil:

Reajuste mensal pelo INCC na prática

Parcela Valor + INCC
Entrada R$ 45 mil – não sofre reajuste pelo INCC
Parcelas mensais durante 36 meses R$ 1609 + INCC acumulado
Parcelas intermediárias (5 semestrais) R$ 15,5 mil + INCC acumulado
Montante na entrega das chaves R$ 12,9 mil + INCC acumulado
Total pago até a entrega das chaves R$ 193 mil + INCC acumulado
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 450 mil + INCC acumulado

Agora, você deve estar se perguntando: como assim INCC acumulado?

Esse termo é usado para identificar que os reajustes pelo INCC funcionam na lógica de juros compostos, ou seja, são realizados a cada mês, sobre o valor atualizado do mês anterior.

Confira esse reajuste na prática, nos primeiros meses de pagamento da unidade no Bueno Park:

Entrada - Novembro de 2018

Fechando o negócio no lançamento, o nosso comprador hipotético realizou o pagamento da entrada ainda em novembro de 2018, no valor de R$ 45 mil. Esse valor não sofre reajuste pelo INCC.

Primeira parcela - Dezembro de 2018

Parcela 1 - Dezembro de 2018 INCC = 0,13%
Entrada R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC
Parcela R$ 1609 x 0,13% = R$ 1.611
Intermediárias R$ 15. 446 mil x 0,13% = R$ 15.466
Montante na entrega das chaves R$ 12.871 mil x 0,13% = R$ 12.888
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 450.517 mil x 0,13% = R$ 451.103

Segunda parcela - Janeiro de 2019

Parcela 2 - Janeiro de 2019 INCC = 0,40%
Entrada R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC
Parcela R$ 1611 x 0,40% = R$ 1.617
Intermediárias R$ 15. 466 mil x 0,13% = R$ 15.528
Montante na entrega das chaves R$ 12.888 mil x 0,13% = R$ 12.940
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 451.103 mil x 0,13% = R$ 452.907

E assim por diante, mês a mês o valor do imóvel é reajustado pelo índice INCC. Para você ter noção de como a parcela de um apartamento comprado na planta pode evoluir conforme é atualizada pelo INCC, preparamos uma tabela com os valores da parcela mensal do nosso apartamento hipotético, de R$ 640 mil.

Evolução da parcela mensal conforme reajuste pelo INCC

Índice INCC e valorização do imóvel

Agora que você já sabe o que é INCC e como calcular o reflexo desse indicador nas parcelas do seu novo apê, é preciso esclarecer um mito: o INCC não é um vilão da compra de um imóvel na planta. Pelo contrário, ele compõe uma parte importante na valorização final do seu apartamento.

Isso porque todo o valor pago durante o período de obra faz parte do investimento que você está fazendo ao comprar um imóvel e será acrescido da valorização de mercado no momento da entrega das chaves. Ou seja, se o reajuste pelo INCC representou R$ 200 mil durante a obra, o valor de mercado do imóvel será composto por: valor inicial +R$ 200 mil de reajuste pelo INCC + valorização por oferta e demanda.

Veja no exemplo do apartamento de três quartos no Bueno Park, como ocorre essa valorização:

  • Em novembro de 2018, durante a dinâmica de lançamento, a unidade foi adquirida por R$ 643 mil.
  • Durante os três anos de obra, o INCC acumulado registrou cerca de 29%, fazendo com que o valor de lançamento da unidade + reajustes pelo INCC chegasse a R$ 829 mil na entrega das chaves, em novembro de 2021.
  • O valor de mercado da mesma unidade em novembro de 2021 é de aproximadamente R$ 900 mil, representando uma valorização de R$ 70 mil reais durante o período de obra em relação ao valor de lançamento.

Confira como fica a linha do tempo da valorização do apartamento durante a construção.

Valorização de mercado X INCC durante o período de construção

Por último, é importante destacar que o valor final que você pagará pelo apartamento, já considerando os reajustes pelo INCC, depende também do fluxo de pagamento que você optar na hora do parcelamento pré-chaves.

Nessa lógica, a agilidade no pagamento e a quantia abatida durante o período da construção são trunfos que andam lado a lado na hora de minimizar o impacto do INCC no valor final do imóvel.

A relação é a seguinte: quanto mais rápido você pagar o percentual de captação pré-chaves, cerca de 30% do valor do imóvel, menos o INCC vai impactar no valor total do apartamento, já que a partir da quitação dessa porcentagem inicial, o índice vai corrigir mensalmente um percentual menor do valor do imóvel, 70%.

Além disso, outra dica importante é: se você tiver a possibilidade, quite mais do que 30% do imóvel durante a construção.

Isso porque, além de diminuir a incidência do INCC mensal no saldo restante, no caso de um financiamento imobiliário após a entrega das chaves, as taxas de juros também serão calculadas sobre um saldo devedor menor, o que pode representar um alivio e tanto para o seu bolso!

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