INCC Report: valor em Julho, tabelas e projeção para 2022

26 Janeiro 2022 | Atualizado em 08 Agosto 2022
Por Ronal Balena

O INCC é a inflação oficial da construção civil no Brasil e impacta diretamente no reajuste do valor dos imóveis, em especial na compra de um apartamento na planta. Confira a análise completa dos nossos especialistas sobre a tendênciado INCC para os próximos meses.

Foto de um prédio em construção

INCC Hoje: 1,16% em Julho de 2022, acumulado de 11,66% nos últimos 12 meses

Segundo os dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgados em 26 de julho, o INCC-M variou 1,16% em Julho de 2022. Com esse resultado, o índice acumula 11,66% em 12 meses e 8,44% de alta em 2022.

Em relação ao mês passado, o indicador apresentou uma queda, passando de 2,81% e m Junho de 2022 para 1,16% em Julho. Já em comparação com mesmo período de 2021, o percentual manteve a mesma tendência. Em Junho de 2021, o INCC-M marcava 1,24%.

Por que o INCC teve uma queda em Julho de 2022?

O principal componente responsável pelo decréscimo do INCC para 1,16% em Julho foi o custo com mão de obra. No mês anterior, com o efeito dos reajustes salariais assinados no período, o grupo marcou 4,73% e, em Julho, registrou 1,76%. A taxa de Materiais e Equipamentos também teve uma influência nesse percentual, visto que recuou de 1,58% em junho para 0,62% em julho.

Das sete capitais consultadas para construção do INCC-M, seis apresentaram decréscimos em Julho. Apenas Porto Alegre teve um aumento em suas taxas.

Previsão do INCC para 2022

Mesmo com alguns aumentos mensais em 2022, no longo prazo o INCC segue uma tendência de estabilização, depois de atingir o pico acumulado em 12 meses em junho de 2021, com 17,4%, durante a crise sanitária causada pela COVID-19.

INCC-M acumulado em 12 meses - Julho de 2022

Apesar do contexto macroeconômico de inflação no Brasil e guinadas pontuais no INCC, como em Junho, é esperado que em 2022 o INCC tenda a retomar para a casa dos 10% ao ano, um percentual ainda alto se comparado com histórico do INCC, mas que demonstra uma perspectiva de volta à normalidade no longo prazo.

INCC acumulado 2021

No ano de 2021 o INCC-M registrou 14,03% de reajuste acumulado. O resultado é maior em comparação com o mesmo período de 2020, cujo resultado reajuste pelo INCC durante o ano foi de 8,66%.

A alta em 2021, mais concentrada no primeiro semestre, ainda refletiu as consequências da crise sanitária: cotação do dólar e desabastecimento de insumos para construção no Brasil causada pelo COVID-19.

Continue a leitura nessa página para conferir a análise completa do INCC Report sobre o contexto do INCC nos últimos meses!

Tabela índice INCC nos últimos 12 meses

Mês Variação no mês Variação em 12 meses
Julho/2022 1,16% 11,66%
Junho/2022 2,81% 11,75%
Maio/2022 1,49% 11,20%
Abril/2022 0,87% 11,54%
Março/2022 0,73% 11,63%
Fevereiro/2022 0,48% 13,04%
Janeiro/2022 0,64% 13,70%
Dezembro/2021 0,30% 14,03%
Novembro/2021 0,71% 14,69%
Outubro/2021 0,80% 15,35%
Setembro/2021 0,56% 16,37%
Agosto/2021 0,56% 17,10%

Como calcular o INCC?

Para calcular a correção do INCC no saldo devedor, basta multiplicar o valor total a ser pago pelo imóvel pelo índice de variação do mês, e então somar o resultado ao próprio saldo devedor. 

Conheça a Calculadora do INCC da imobles

Já para calcular o INCC por período, você pode utilizar a nossa Calculadora do INCC e fazer o cálculo de reajuste pelo INCC-M selecionando a data de início e fim da correção. Acesse e confira!

Tabela histórico do INCC-M

Ano JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ ACUMULADO
2022 0,64% 0,48% 0,73% 0,87% 1,49% 2,81%  1,16% - - - - - 11,66%
2021 0,93% 1,07% 2,00% 0,95% 1,80% 2.30% 1,24% 0,56% 0,56% 0,80% 0,71% 0,30% 14,03
2020 0,26% 0,35% 0,38% 0,18% 0,21% 0,32% 0,84% 0,82% 1,15% 1,69% 1,29% 0,88% 8,66%
2019 0,40% 0,19% 0,19% 0,49% 0,09% 0,44% 0,91% 0,34% 0,60% 0,12% 0,15% 0,14% 4,13%
2018 0,28% 0,14% 0,23% 0,28% 0,30% 0,76% 0,72% 0,30% 0,17% 0,33% 0,26% 0,13% 3,97%
2017 0,29% 0,53% 0,36% (-)0,08% 0,13% 1,36% 0,22% 0,40% 0,14% 0,19% 0,28% 0,14% 4,02%
2016 0,32% 0,52% 0,79% 0,41% 0,19% 1,52% 1,09% 0,26% 0,37% 0,17% 0,17% 0,36% 6,35%
2015 0,70% 0,50% 0,36% 0,65% 0,45% 1,87% 0,66% 0,80% 0,22% 0,27% 0,40% 0,12% 7,22%
2014 0,70% 0,44% 0,22% 0,67% 1,37% 1,25% 0,80% 0,19% 0,16% 0,20% 0,30% 0,25% 6,74%
2013 0,39% 0,80% 0,28% 0,84% 1,24% 1,96% 0,73% 0,31% 0,43% 0,33% 0,27% 0,22% 8,05%
2012 0,67% 0,42% 0,37% 0,83% 1,30% 1,31% 0,85% 0,32% 0,21% 0,24% 0,23% 0,29% 7,23%
2011 0,37% 0,39% 0,44% 0,75% 2,03% 1,43% 0,59% 0,16% 0,14% 0,20% 0,50% 0,35% 7,58%
2010 0,52% 0,35% 0,45% 1,17% 0,93% 1,77% 0,62% 0,22% 0,20% 0,15% 0,36% 0,59% 7,58%
2009 0,26% 0,35% -0,17% -0,01% 0,25% 1,53% 0,37% 0,01% 0,07% 0,13% 0,18% 0,20% 3,22%
2008 0,41% 0,43% 0,59% 0,82% 1,10% 2,67% 1,42% 1,27% 0,95% 0,85% 0,65% 0,22% 12,00%
2007 0,45% 0,26% 0,17% 0,43% 0,55% 1,67% 0,21% 0,35% 0,39% 0,49% 0,48% 0,43% 6,04%
2006 0,24% 0,28% 0,23% 0,21% 0,81% 1,45% 0,57% 0,35% 0,09% 0,18% 0,23% 0,30% 5,04%
2005 0,70% 0,42% 0,71% 0,38% 0,54% 2,20% 0,65% 0,05% 0,06% 0,28% 0,29% 0,38% 6,84%
2004 0,28% 0,48% 1,59% 0,60% 1,74% 0,56% 1,12% 0,90% 0,67% 0,95% 0,94% 0,61% 10,94%
2003 1,45% 1,60% 1,38% 0,81% 2,98% 0,74% 0,59% 2,20% 0,24% 0,47% 0,42% 0,99% 14,76%
2002 0,40% 0,31% 0,84% 0,32% 2,47% 0,21% 0,63% 0,82% 0,68% 0,82% 2,19% 2,13% 12,44%
2001 0,40% 0,55% 0,34% 0,28% 2,00% 0,69% 1,07% 0,56% 0,59% 0,92% 0,60% 0,70% 9,03%
2000 1,15% 0,89% 0,82% 0,69% 0,57% 1,09% 0,83% 0,35% 0,30% 0,28% 0,29% 0,49% 8,02%

Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?

Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que o valor do imóvel acompanhe o aumento dos custos de construção, e consequentemente, você comprador tenha a segurança de que o seu imóvel não está perdendo valor de mercado.

Para que você entenda melhor o que é INCC, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo?

No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC.

Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré-entrega das chaves.

Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:

  • No período pré-entrega das chaves: o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de "captação";
  • Já depois da entrega das chaves: com a entrega do "Habite-se", documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.

Importante: cada empreendimento tem um percentual pré-chaves próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.

Correção do INCC acumulado na compra de um imóvel

Para deixar mais claro como funciona o reajuste pelo índice INCC nas parcelas de um apartamento na planta, vamos analisar o de um apartamento real de R$ 643 mil, o Bueno Park, localizado na cidade de Goiânia.

Levamos em consideração uma unidade com três quartos e 125 m², comprada pelo valor inicial de R$ 640 mil em 2018, durante a sua fase de lançamento imobiliário – o melhor momento para comprar, já que as unidades ainda não sofreram nenhum reajuste no valor de mercado.

Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves, que ocorreu em novembro de 2021 ou seja, o valor pré-chaves é de R$ 193 mil. Essa quantia será diluída em parcelas durante os três anos de obra, entre o final de 2018 e 2021.

Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:

  • um valor de entrada;
  • parcelas mensais;
  • reforços intermediários: os famosos “balões”, quantias que devem ser pagas a cada seis meses ou uma vez por ano;
  • uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento. 

Assim, a cada mês, a parcela mensal é reajustada pelo índice INCC vigente, assim como todos os valores parciais que estão pendentes até a entrega das chaves. O 70% restante do valor do imóvel, que é o saldo a ser financiado após a entrega do apartamento, também é atualizado com o índice.

Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos do plano de pagamento do imóvel de R$ 640 mil:

Reajuste mensal pelo INCC na prática

Parcela Valor + INCC
Entrada R$ 45 mil – não sofre reajuste pelo INCC
Parcelas mensais durante 36 meses R$ 1609 + INCC acumulado
Parcelas intermediárias (5 semestrais) R$ 15,5 mil + INCC acumulado
Montante na entrega das chaves R$ 12,9 mil + INCC acumulado
Total pago até a entrega das chaves R$ 193 mil + INCC acumulado
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 450 mil + INCC acumulado

Agora, você deve estar se perguntando: como assim INCC acumulado?

Esse termo é usado para identificar que os reajustes pelo INCC funcionam na lógica de juros compostos, ou seja, são realizados a cada mês, sobre o valor atualizado do mês anterior.

Confira esse reajuste na prática, nos primeiros meses de pagamento da unidade no Bueno Park:

Entrada - Novembro de 2018

Fechando o negócio no lançamento, o nosso comprador hipotético realizou o pagamento da entrada ainda em novembro de 2018, no valor de R$ 45 mil. Esse valor não sofre reajuste pelo INCC.

Primeira parcela - Dezembro de 2018

Parcela 1 - Dezembro de 2018 INCC = 0,13%
Entrada R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC
Parcela R$ 1609 x 0,13% = R$ 1.611
Intermediárias R$ 15. 446 mil x 0,13% = R$ 15.466
Montante na entrega das chaves R$ 12.871 mil x 0,13% = R$ 12.888
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 450.517 mil x 0,13% = R$ 451.103

Segunda parcela - Janeiro de 2019

Parcela 2 - Janeiro de 2019 INCC = 0,40%
Entrada R$ 45 mil – já foi paga e não sofre reajuste pelo INCC
Parcela R$ 1611 x 0,40% = R$ 1.617
Intermediárias R$ 15.466 mil x 0,40% = R$ 15.528
Montante na entrega das chaves R$ 12.888 mil x 0,40% = R$ 12.940
Saldo devedor a ser pago ou financiado R$ 451.103 mil x 0,40% = R$ 452.907

E assim por diante, mês a mês o valor do imóvel é reajustado pelo índice INCC. Para você ter noção de como a parcela de um apartamento comprado na planta pode evoluir conforme é atualizada pelo INCC, preparamos uma tabela com os valores da parcela mensal do nosso apartamento hipotético, de R$ 640 mil.

Evolução da parcela mensal conforme reajuste pelo INCC

Índice INCC e valorização do imóvel

Agora que você já sabe o que é INCC e como calcular o reflexo desse indicador nas parcelas do seu novo apê, é preciso esclarecer um mito: o INCC não é um vilão da compra de um imóvel na planta. Pelo contrário, ele compõe uma parte importante na valorização final do seu apartamento.

Isso porque todo o valor pago durante o período de obra faz parte do investimento que você está fazendo ao comprar um imóvel e será acrescido da valorização de mercado no momento da entrega das chaves. Ou seja, se o reajuste pelo INCC representou R$ 200 mil durante a obra, o valor de mercado do imóvel será composto por: valor inicial +R$ 200 mil de reajuste pelo INCC + valorização por oferta e demanda.

Veja no exemplo do apartamento de três quartos no Bueno Park, como ocorre essa valorização:

  • Em novembro de 2018, durante a dinâmica de lançamento, a unidade foi adquirida por R$ 643 mil.
  • Durante os três anos de obra, o INCC acumulado registrou cerca de 29%, fazendo com que o valor de lançamento da unidade + reajustes pelo INCC chegasse a R$ 829 mil na entrega das chaves, em novembro de 2021.
  • O valor de mercado da mesma unidade em novembro de 2021 é de aproximadamente R$ 900 mil, representando uma valorização de R$ 70 mil reais durante o período de obra em relação ao valor de lançamento.

Confira como fica a linha do tempo da valorização do apartamento durante a construção.

Valorização de mercado X INCC durante o período de construção

Por último, é importante destacar que o valor final que você pagará pelo apartamento, já considerando os reajustes pelo INCC, depende também do fluxo de pagamento que você optar na hora do parcelamento pré-chaves.

Nessa lógica, a agilidade no pagamento e a quantia abatida durante o período da construção são trunfos que andam lado a lado na hora de minimizar o impacto do INCC no valor final do imóvel.

A relação é a seguinte: quanto mais rápido você pagar o percentual de captação pré-chaves, cerca de 30% do valor do imóvel, menos o INCC vai impactar no valor total do apartamento, já que a partir da quitação dessa porcentagem inicial, o índice vai corrigir mensalmente um percentual menor do valor do imóvel, 70%.

Além disso, outra dica importante é: se você tiver a possibilidade, quite mais do que 30% do imóvel durante a construção.

Isso porque, além de diminuir a incidência do INCC mensal no saldo restante, no caso de um financiamento imobiliário após a entrega das chaves, as taxas de juros também serão calculadas sobre um saldo devedor menor, o que pode representar um alivio e tanto para o seu bolso!

Ah, e claro, se você quiser ter a garantia de saber exatamente quanto vai pagar mensalmente no seu imóvel, sem contar com os reajustes do INCC, ou então quer ver maneiras de minimizar esse impacto, preparamos um conteúdo com três dicas de como fugir do INCC. Confira!

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Agora que você já sabe como calcular o INCC sobre a compra de um apartamento na planta, que tal fazer um plano de pagamento personalizado e conferir qual apartamento cabe no seu bolso?!

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Perguntas frequentes sobre INCC

Qual a tendência do INCC para os próximos meses?

Mesmo com alguns picos em 2022, a tendência é que a longo prazo, o INCC volte aos patamares registrados antes da pandemia, na casa de 8 a 10% acumulado em 12 meses.

Qual o valor do INCC em 2022?

Até Julho de 2022, o INCC-M acumula 8,44%.

Quanto fechou o INCC 2021?

O INCC-M terminou o ano de 2021 em 14,03% acumulado.

Qual a expectativa do INCC para 2022?

Apesar do contexto de inflação no Brasil e guinadas pontuais no INCC, como em Junho, é esperado que em 2022 o INCC tenda a retomar para a casa dos 10% - 12% ao ano, um percentual ainda alto se comparado com histórico do INCC, mas que demonstra uma perspectiva de volta à normalidade no longo prazo.

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