Financiar imóvel com juros da poupança, vale a pena?

17 Janeiro 2022 | Atualizado em 31 Março 2022
Por Paulo Prado

Celular calculando juros de poupança no financiamento imobiliário

O gráfico não deixa dúvidas:  2021 foi um ano de aumento nas taxas de juros do financiamento imobiliário. 

Gráfico com a taxa de juros média para financiamento imobiliário pré-fixado em 2021

Com a escalada da taxa Selic, os juros do financiamento também passaram da média de 6,5% ao ano, no primeiro semestre de 2021, para um patamar que beira a casa dos dois dígitos no início de 2022. 

Diante da crescente das taxas de juros da modalidade financiamento mais tradicional, a “pré-fixada” - composta por uma taxa de juros pré-estabelecida + reajuste pela TR, uma opção da jovem guarda do financiamento imobiliário passa a se tornar atrativa: o financiamento imobiliário pós-fixado atrelado à poupança.

Lançada no final de 2020, essa modalidade de financiamento é composta por duas partes: uma taxa de juros fixa - assim como ocorre no financiamento ‘clássico’ - que gira em torno de 3 a 5% - e outra parte variável, que corresponde à correção pela caderneta de poupança mensalmente, com limite de 6,17% ao ano.

Para lembrar: a poupança também é regulada pela taxa Selic. Assim, com a Selic igual ou abaixo de 8,5% o rendimento da caderneta de poupança é de 70% da taxa básica de juros + TR. A partir do momento que a taxa Selic ultrapassa 8,5% ao ano, o rendimento da poupança passa a ser fixo, de 0,5% da Selic ao mês, ou 6,17% ao ano + TR. Atualmente, com a Selic em 9,25% o rendimento da poupança está fixado em 6,17% ao ano + TR.

Por que o financiamento atrelado à poupança passou a se tornar um bom negócio?

A principal diferença entre o financiamento com taxas de juros fixas e o financiamento atrelado à poupança é o fator estabilidade. 

Enquanto no primeiro, você tem a segurança de saber logo ao assinar o contrato de financiamento qual será sua taxa de juros fixa durante todo o período do financiamento, que pode ser de até 35 anos, na modalidade corrigida pela poupança a taxa mensal sofre reajuste por essa caderneta, ou seja, mês a mês a taxa pode variar, o que causa certa insegurança nos compradores.

Acontece que, no contexto atual, essa insegurança joga a favor do consumidor, por mais estranho que pareça! Isso porque, como a taxa Selic ultrapassou 8,5% ao ano, o rendimento da poupança também atingiu seu limite, de 6,17% ao ano, o que significa que, a única mudança possível nesse percentual é diminuir.

Para deixar mais claro, preparamos uma comparação de taxas de juros nas duas modalidades, no banco Bradesco. As taxas de juros utilizadas no financiamento são referentes ao dia 05 de janeiro de 2022.

Tipo de financiamento Formato da taxa de juros Taxa de juros efetiva em Janeiro de 2022
Financiamento “tradicional” – pré-fixado Taxa de juros fixa + TR 9,5% ao ano + TR – por 35 anos (duração limite do financiamento imobiliário)
Financiamento atrelado à poupança – pós-fixado Taxa de juros fixa + correção pela caderneta de poupança + TR  2,99% ao ano + 6,17% de correção pela poupança = 9,17% em Janeiro de 2022

Repare como as duas taxas de juros são semelhantes em ambos os casos. Agora você pode estar se perguntando: então por que o financiamento atrelado à poupança é mais vantajoso com o aumento da taxa Selic?

É aí que vem o pulo do gato: enquanto na modalidade pré-fixada, a taxa de juros se mantém durante os 35 anos de financiamento, na pós-fixada, o percentual de juros mensal ainda pode diminuir. Confira como:

Como funciona a taxa do Financiamento pré-fixado?

No financiamento “tradicional”, o comprador vai pagar durante todo o período do financiamento uma taxa alta, de 9,5% ao ano, e a única opção para tentar reduzir essa taxa de juros é fazer a portabilidade do financiamento para outra instituição de crédito, isso quando as taxas voltarem a ser atrativas. 

Como funciona a taxa do Financiamento via Poupança?

Já no caso do financiamento atrelado à poupança, assinando o contrato atualmente, o comprador já está sujeito à taxa de juros limite para o seu financiamento imobiliário, 9,17%, ou seja, o fator instabilidade é minimizado já que a única movimentação possível da caderneta de poupança é diminuir sua cotação. 

Assim, com a possibilidade da Selic voltar à média histórica dos últimos anos, 6%, a taxa de juros mensal do comprador que optou por essa modalidade também deve diminuir, e consequentemente suas parcelas também poderão ficar menores. E quem não quer ter a possibilidade de ver suas parcelas diminuindo com o tempo?

Mesmo assim, é importante destacar que nem todos os bancos oferecem a modalidade de financiamento atrelada à poupança. Confira quais são os bancos e suas respectivas taxas de juros para esse tipo de financiamento a seguir:

Quais bancos realizam financiamento imobiliário com juros da poupança?

  • Bradesco - taxa de 2,99% + Poupança (6,17%)
  • Itaú - taxa de 2,99% até 3,49% + Poupança (6,17%)
  • Caixa Econômica Federal - taxa a partir de 2,80% + Poupança (6,17%)

Taxa referentes ao dia 31 de março, já considerando a diminuição de taxas divulgada pela Caixa.

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