Confira o passo a passo do financiamento imobiliário

Se você está em busca de um novo imóvel, “financiamento imobiliário” é um termo que deve ter aparecido algumas vezes durante a sua jornada de compra.

Mais do que um simples parcelamento, o financiamento é um meio de pagamento que permite que milhares de pessoas tenham acesso à moradia no Brasil. Para se ter uma ideia da importância desse recurso, em 2021 foram destinados mais de R$ 205 bilhões para o financiamento imobiliário, um recorde histórico de crédito concedido no país.

Apesar de ser muito comum, o financiamento imobiliário ainda é um assunto sobre o qual pairam diversas dúvidas entre compradores. Afinal, o caminho desde a análise e aprovação de crédito até a assinatura do contrato de financiamento pode ser bastante burocrático. 

Para te ajudar a entender todas as etapas pelas quais você vai passar, caso financiar um imóvel esteja nos seus planos, preparamos para você o Guia Definitivo do Financiamento Imobiliário. Vamos lá?!

Passo zero: por dentro do financiamento imobiliário

Antes mesmo de iniciar a jornada do seu financiamento, você precisa conhecer os tipos de financiamento  imobiliário disponíveis no mercado. Isso porque, se você depende dessa modalidade de crédito para comprar seu próximo imóvel, é essencial que você saiba que: tanto o seu perfil de crédito, quanto o perfil do empreendimento que você está prestes a comprar, influenciam diretamente no leque de opções de financiamento que tem à disposição.

Consciente disso, você pode buscar de forma mais assertiva imóveis que se encaixem nessas modalidades de crédito. Os tipos mais comuns de financiamento são os seguintes:

Casa Verde e Amarela

O antigo “Minha Casa Minha Vida” é um programa governamental de subsídio imobiliário existente desde 2009, disponibilizado somente pela Caixa Econômica Federal. O programa foi criado pensando em contribuir com a compra do primeiro imóvel, por isso contém as taxas de juros mais baratas do mercado.

Essa modalidade de financiamento é destinada a famílias com renda bruta de até R$ 7 mil mensais, e o limite de crédito a ser aprovado varia conforme a renda comprovada. Já as taxas de juros do  programa Casa Verde e Amarela variam entre 4,5% e 8%, aproximadamente.

Além disso, tanto o imóvel, quanto a construtora responsável pelo empreendimento passam por um processo de checagem durante a fase de avaliação do financiamento, afinal há um sistema de cadastro para que as construtoras se encaixem nesse programa.

SFH

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma das formas de financiamento disponibilizada através do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito).

Nessa modalidade, a taxa de juros aplicada ao financiamento tem o valor máximo de 12% ao ano, e o valor a ser financiado não pode ultrapassar 80% do valor total do imóvel, sendo os 20% restantes dados como entrada. 

Além disso, para se enquadrarem no sistema SFH, os imóveis a serem financiados precisam passar por alguns critérios:

• Serem de uso residencial;
• Estarem localizados no perímetro urbano;
• Não podem ultrapassar o valor de R$ 1.5 milhão.

Caso o empreendimento seja avaliado em mais de R$ 1.5 milhão, o financiamento passa a se enquadrar na modalidade SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário. 

A modalidade de financiamento SFH é a mais comum entre compradores de médio e alto padrão. Por isso, é com base nela que descrevemos o passo a passo do financiamento imobiliário neste artigo.

Além da modalidade de financiamento escolhida, também é preciso conhecer as diferenças entre o tipo de imóvel a ser financiado, principalmente a relação Financiamento de um imóvel na planta X Financiamento de um imóvel pronto para morar

Financiamento de um imóvel na planta

Se você optou por comprar um apartamento na planta, pode comemorar: o fator tempo joga a seu favor quando o assunto é financiamento imobiliário. Isso porque, o pagamento de um imóvel na planta acontece em duas partes: captação e financiamento.

A primeira etapa, chamada de captação, ocorre durante a fase de construção do imóvel, que pode durar de 3 a 5 anos. Durante esse período, o pagamento das parcelas é feito diretamente à construtora responsável pelo empreendimento. Na prática, o que acontece nessa fase é que você, comprador, não está só desembolsando o valor do seu novo imóvel, como também está dedicando recursos para que a construtora realize a obra. 

Por isso, durante o período de captação, você precisa efetuar o pagamento da entrada e se organizar para realizar o pagamento de, em média, 35% do valor do imóvel até a entrega das chaves.

É importante destacar que a captação não é uma modalidade de financiamento imobiliário, já que não há um fundo que concede crédito para aquisição do imóvel. Ao invés disso, o comprador realiza os pagamentos diretamente para a construtora e, no lugar da taxa de juros do financiamento, as parcelas geralmente são reajustadas com base no INCC.

É apenas na segunda etapa da compra, com o imóvel entregue, que o financiamento imobiliário de fato entra em campo! A partir da finalização da obra, o valor que não foi pago à construtora durante a captação, chamado de saldo devedor, é financiado diretamente com uma instituição bancária. 

Em geral, o financiamento imobiliário pode durar até 35 anos, a depender da idade do comprador e, também, do montante a ser financiado. Mas lembre-se de que, durante todo esse período, você pagará pelos juros praticados pelas instituições financeiras, além de taxas como seguro do imóvel, seguro de vida e taxa de administração, custos que se enquadram no chamado Custo Efetivo Total do financiamento.

Financiamento de um imóvel pronto para morar

A principal diferença entre o financiamento de um imóvel na planta e de um pronto para morar é o valor de entrada. 

Enquanto nos empreendimentos em construção você pode dar uma quantia menor de entrada e, em alguns casos, até parcelar esse valor, já que o pagamento é feito diretamente à construtora, no caso da compra de imóveis prontos para morar, tanto novos quanto usados, você precisa desembolsar pelo menos 20% do valor total já na entrada.

Além disso, existem algumas condições básicas as quais você precisa se adequar para poder realizar o financiamento. Entre elas, estão:

• É preciso comprovar renda - formal ou informal,e ter um bom histórico de crédito para ter o financiamento aprovado;
• Você só pode comprometer 30% da sua renda mensal com parcelas do financiamento;
• Mesmo com o prazo máximo de financiamento sendo de 35 anos, você precisa concluir todo o pagamento até os 75 anos, ou seja, para obter um financiamento de 35 anos, o limite de idade é aos 40 anos.

Passo 01: Pré-aprovação de crédito

Esse é o pontapé inicial do financiamento imobiliário: o pedido de pré-aprovação de crédito junto a uma instituição financeira. 

Nessa etapa, você, comprador, entra em contato com o banco que deseja financiar seu futuro imóvel, e encaminha um pedido de pré-aprovação de crédito imobiliário, informando qual o valor do imóvel e quanto desse valor você deseja financiar. Lembrando que o teto do financiamento imobiliário via SFH é de 80% do valor do imóvel.

A partir da solicitação de financiamento feita pelo comprador, é a instituição financeira que entra em ação, verificando seu histórico de crédito e suas fontes de renda mensal.

Nessa fase, o banco quer saber se você tem capacidade de pagar pelo crédito que está solicitando e também se você é confiável, afinal ele vai te emprestar um dinheiro e não quer sair no prejuízo caso você não pague por esse empréstimo. Por isso, algumas informações sobre você são critérios decisivos nesse momento de pré-aprovação de crédito, entre eles:

• Quantos anos você tem;
• Profissão, local de trabalho, salário, cargo;
• Seu histórico de crédito, Score do Serasa, SPC e outras entidades de proteção ao crédito.

Além disso, durante a pré-aprovação, outro fator que pode influenciar na dualidade aprovação X reprovação de crédito é a sua relação com o banco. Isso porque, mesmo com taxas de juros pré estabelecidas, essas instituições costumam ter uma margem para flexibilização das taxas, considerando o grau de risco, para os bancos, de emprestar dinheiro para determinado comprador.

Então, se você é um velho conhecido do banco, paga suas contas em dia e não possui pendências financeiras, isso deve contar pontos a seu favor na hora da solicitação de crédito.

Mas se você não é o “queridinho” de nenhum banco, não precisa ficar preocupado! Você não precisa, necessariamente, ter uma relação prévia com o banco para conseguir sua pré-aprovação de crédito, inclusive, vários compradores iniciam essa ‘relação’ com uma instituição justamente a partir do financiamento.

Por fim, o processo de pré-aprovação de crédito pode levar até sete dias para ser finalizado, e, o gran finale dessa fase é o “sim” ou “não” da instituição. Nos casos onde o crédito é aprovado, o banco já disponibiliza uma planilha com todas as condições de financiamento, como o limite de crédito aprovado e a taxa de juros aplicada ao seu financiamento.

Vale lembrar, também, que essa pré-aprovação ainda não é o financiamento, de fato, mas sim uma sinalização favorável do banco em relação a sua solicitação de crédito. Essa aprovação prévia pode ser utilizada em até 90 dias para dar continuidade ao financiamento, com as mesmas condições do dia da aprovação, como taxa de juros e teto do valor aprovado. 

Esse é um grande trunfo para o comprador de imóvel, já que, além de garantir o acesso ao crédito durante a fase de busca ativa e fechamento do negócio, essa é uma boa maneira de assegurar boas taxas de juros para o financiamento, principalmente em um cenário de elevação gradual desses indicadores, como o que atravessamos agora.

Passo 02: Análise jurídica e vistoria do imóvel

Com o crédito pré-aprovado, chega a hora em que o banco avalia a solicitação formal de empréstimo, e analisa, além de uma série de documentos necessários para o financiamento, entre eles a documentação do comprador, a documentação do imóvel e do vendedor. Essa é a etapa mais demorada do processo de financiamento, podendo durar de 30 a 60 dias.

É importante destacar que mesmo com o crédito pré-aprovado, na fase de análise e vistoria ainda é possível que o financiamento imobiliário seja interrompido. Já que, é nessa fase em que os critérios básicos do financiamento são avaliados pela instituição financeira, e qualquer irregularidade a essas regras pode gerar a anulação do crédito. Nessa fase, são feitas as seguintes checagens: análise jurídica e vistoria do imóvel.

Análise de jurídica da documentação

Como dissemos, nesta fase, a instituição concedente de crédito quer saber se, tanto o comprador, quanto o vendedor do imóvel e também o próprio imóvel estão em conformidade com os critérios para o financiamento. Essas condições são:

O imóvel deve estar devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com matrícula atualizada. Além disso, não devem haver débitos pendentes, como ônus com impostos municipais, como IPTU, ou dívidas condominiais. Para isso, os documentos do imóvel necessários na fase de análise do financiamento são:

• Matrícula do imóvel completa e atualizada;
• Espelho do IPTU mais recente;
• Certidão negativa de débitos municipais;
• Certidão de ônus do condomínio.

Quanto ao vendedor, esse não pode ter processos judiciais nas esferas trabalhistas e de família, e, nos casos em que o vendedor é uma empresa, também é preciso comprovar que não há irregularidades no CNPJ, como débitos pendentes com a União ou atrasos no FGTS, por exemplo.

Isso porque, caso o vendedor, sendo ele pessoa física ou jurídica, esteja respondendo um processo judicial, é possível que mesmo após a oficialização da venda, a transação seja anulada a partir da sentença judicial. Ficou confuso? Calma que a gente te explica!

Imagine que você comprou um imóvel que pertencia inicialmente a uma empresa. Formalizou a compra, transferiu a propriedade do bem e mudou-se para o novo endereço, sem saber que o proprietário dessa empresa estava sendo processado por um de seus funcionários na esfera trabalhista, e que esse processo teve início antes de você começar as negociações para a compra do imóvel em questão. 

Um ano depois de se mudar, você recebe uma intimação informando que, a partir da sentença judicial do processo – que você nem sabia que existia –, o bem precisa ser vendido para pagar uma indenização ao colaborador lesado pelo proprietário da empresa. Ninguém quer passar por uma situação como essa né?! 

Por isso, essa etapa de checagem da situação judicial do vendedor é tão importante no processo de análise do financiamento, e, em cada caso, podem ser exigidos diferentes documentos do vendedor.

Já em relação ao comprador, além dos documentos básicos já solicitados na etapa de pré-aprovação de crédito, como CPF, comprovante de residência e de renda, também podem ser solicitados documentos adicionais, entre eles:

• Certidão de estado civil;
• Formulário de dados para realização do seguro de vida;
• Informações de conta corrente;
• Imposto de renda do último ano de exercício, com recibo de entrega ou declaração de isenção do imposto de renda.

Todas essas informações são necessárias para atestar que você, comprador, também não possui débitos com a União, além de dar insumos para que o banco calcule o valor do seguro de vida que deve ser pago mensalmente durante todo o período do financiamento.

Vistoria do imóvel

Outro passo fundamental, nessa segunda fase do financiamento, é o processo de vistoria do imóvel. Ela é essencial para que o banco verifique se o imóvel que você quer financiar é, de fato, como você informou que ele era na fase de pré-aprovação e, também, se ele corresponde ao que os seus documentos atestam. Afinal, o imóvel é a garantia do banco, caso você deixe de pagar as parcelas do financiamento.

Para isso, são checadas questões como: metragem, área construída, finalidade de utilização e, principalmente, se o valor do imóvel é compatível com o valor que está sendo financiado.

Quem realiza a vistoria no imóvel geralmente são empresas de engenharia especializadas, com quem os bancos já têm parcerias consolidadas. É importante destacar que essa vistoria deve ser paga pelo comprador, não está inclusa no financiamento e tem o valor médio de R$ 3 mil.

Passada a vistoria do imóvel, e com os documentos de todos os envolvidos na compra do imóvel já analisados pelo banco, você chega à reta final do financiamento: a oficialização do empréstimo.

Passo 03: Assinatura do contrato de financiamento e pagamento de impostos

A conclusão do processo de financiamento consiste em duas fases: a assinatura do contrato de financiamento e o recolhimento de impostos municipais.

Primeiro, com o contrato emitido pelo banco concedente de crédito, vendedor e comprador devem assinar esse documento. Em seguida, devem ser recolhidos os tributos municipais sobre transferências de propriedade, ITBI, e outros, caso houver.

Com o contrato assinado e comprovante do pagamento dos encargos em mãos, o comprador deve homologar esses documentos no Cartório de Registro de Imóveis, através da emissão da escritura pública e, também, do registro do contrato de financiamento.

A partir de então, a averbação da matrícula atualizada do imóvel é encaminhada, e, com todos esses certificados em mãos, a propriedade do bem passa, de fato, para o novo proprietário.

Passo 04: Liberação do crédito

Você se lembra que o financiamento imobiliário, em sua essência, é um empréstimo bancário? Pois é! 

Na etapa final, que dura em média 5 dias, os pedidos de registro no cartório são executados e a instituição financeira libera o dinheiro para que você deposite para o vendedor do imóvel e conclua, na prática, a compra.

Aqui você já pode comemorar: a compra foi realizada com sucesso! Agora, o saldo devedor deve ser pago diretamente ao banco, nas condições que você negociou.