FGTS na compra de um imóvel: como usar e quais as regras

O FGTS é um recurso bastante procurado por aqueles que possuem carteira de trabalho assinada e estão na busca para compra de um imóvel. Mas essa utilização pode ser feita de diversas formas, você sabe quais? 

Neste conteúdo você vai conhecer quais são as maneiras de utilização do FGTS na compra de imóvel, assim como todas as regras que envolvem esta transação. 

Saiba quais são as principais formas de uso do FGTS

O FGTS serve como uma garantia financeira em caso de demissão de colaboradores, empregados com carteira assinada. Para isso, todo valor depositado mensalmente enquanto o trabalhador está com a carteira assinada, fica guardado em uma conta que só pode ser movimentada pelo empregado em algumas condições específicas. 

Conheça suas formas de uso aqui:

• Rescisão do contrato de trabalho:  no caso de demissão por iniciativa do empregador, sem justa causa, e também na rescisão por acordo entre trabalhador e empresa;
• Saúde: Em condições de falecimento do titular da conta do FGTS, sendo que o saldo é repassado aos herdeiros, e em caso de doenças graves do titular ou dependentes;
• Aposentadoria ou idade: aposentadoria homologada pelo INSS ou pessoa com idade a partir de 70 anos;
• Compra de imóveis: Pode ser usado para pagamento de entrada, abatimento de dívida, conhecido como amortização ou nas parcelas de financiamento, feito diretamente com banco financiador.

Além dessas, existem outras formas muito específicas de utilização do FGTS, como em situações de desastres naturais, ou nos casos de movimentações parciais, como o "saque aniversário". Se quiser saber mais sobre essas e outras formas, no site oficial do FGTS você conhece todas as formas na íntegra. 

Já se você está pesquisando sobre o uso de FGTS na compra de imóveis e quer saber qual a forma mais eficiente, mesmo que você não tenha acesso ao saque do fundo de garantia, nesse conteúdo vamos te explicar tudo que você precisa saber para usar o FGTS nessa aquisição.

Tipos de imóveis que podem ser adquiridos com o FGTS

• Casas e apartamentos prontos para morar
• Terrenos
• Imóveis na planta 

Confira como funciona o uso do FGTS para cada um desses tipos de imóvel:

Comprar casa ou apartamento pronto com FGTS

Essas opções representam uma grande parte dos imóveis financiados com uso do FGTS. Isso porque o grande foco dessa iniciativa é a compra da casa própria, facilitando o acesso a esse bem. Mas para isso existem algumas regras  e pré-requisitos específicos, tanto para o comprador, quanto para o imóvel e também para o vendedor: 

Pré-requisitos do comprador:

• Ser brasileiro ou naturalizado;
• Possuir mínimo de 3 anos de carteira assinada (em qualquer emprego);
• Ter renda mensal suficiente para que as parcelas do imóvel caibam no teto de 30% do salário comprometido com o financiamento; 
• Não ter imóvel em seu nome na mesma região do imóvel a ser financiado;
• Não ter pendências em instituições como SPC e SERASA;
• Não ter outro financiamento pelo SFH em andamento.

Pré-requisitos do imóvel:

• Ser imóvel residencial;
• Imóvel com valor máximo de R$1,5 milhão;
• Não ter sido negociado utilizando o FGTS nos últimos 3 anos;
• Estar inscrito e regularizado no Registro de Imóveis;
• O imóvel deve estar nas mesmas condições constatadas na matrícula.

Pré-requisitos do vendedor:

• É fundamental que o vendedor não possua processos em andamento no momento da venda (em caso de venda de imóveis usados), principalmente na Justiça Trabalhista ou de Família. 

FGTS para comprar terreno

Também é possível a utilização do FGTS para compra de terreno, mas como esse recurso é voltado para a aquisição de moradia, essa opção só é válida se o comprador fizer junto da compra de terreno, o financiamento para construção da casa. Lembrando que esse financiamento também deve ser feito dentro do sistema SFH (sistema financeiro de habitação).

Conheça mais sobre todos os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado acessando nosso conteúdo!

FGTS para imóvel na planta

O financiamento imobiliário com uso do FGTS no caso de imóveis na planta e em construção não é válido. Isso porque, como citado no tópico “ Casas e apartamentos prontos para morar”, para haver essa possibilidade é necessário que o imóvel possua registro público, o que não acontece nos imóveis na planta, já que o imóvel ainda está em fase de construção.

O que ocorre nesses casos é o financiamento imobiliário depois que o imóvel já está na pronto, ou seja, na fase de pagamento após a entrega das chaves, quando o financiamento é feito diretamente com a instituição financeira e aí então o FGTS pode ser utilizado. 

Regras para uso do FGTS na compra de imóvel

Independente da compra ser de imóveis prontos, usados, ou terrenos, você deve cumprir algumas condições para usar FGTS:

• Tempo de Serviço mínimo de 3 anos com carteira assinada; 
• Imóvel com finalidade de moradia própria; 
• Financiar o bem na modalidade SFH.

Esses requisitos estão acrescidos a todos os tópicos inclusos em “casas e apartamentos prontos para morar” que você pode conferir acima.

Como posso usar o FGTS no financiamento imobiliário 

Dentro do financiamento imobiliário há três principais formas de utilização do FGTS: na entrada, como amortização do valor da dívida e também para reduzir o valor das parcelas. Entenda cada uma delas:

FGTS na entrada do imóvel

 A forma mais recorrente do uso do FGTS é para dar entrada do pagamento do imóvel. Isso porque, no mínimo 20% do valor total do imóvel deve ser pago na entrada, e o restante é financiado. Para isso você deve sinalizar ao banco que deseja usar o seu FGTS como forma de pagamento da entrada do imóvel.

Amortização no valor da dívida

Usar o FGTS para amortizar o financiamento consiste em utilizar esse recurso para diminuir a dívida total da compra. A vantagem dessa opção é a redução do pagamento de juros, uma vez que, essas taxas são calculadas pela instituição financeira sobre o valor total financiado.

Assim, quando você adianta um montante do financiamento e amortiza do total do saldo devedor, por consequência o peso do juros mensal no seu bolso diminui, além de você diminuir o tempo de financiamento também.

Redução do valor das parcelas

Essa modalidade pode confundir, mas não é igual a anterior. A redução do valor das parcelas funciona com a utilização de uma quantia do valor do FGTS mês a mês para abatimento de parte da parcela do financiamento.

Nessa opção não há redução dos juros pois a dívida continua igual, ao invés disso, há um "alívio” no valor que você vai pagar na parcela mensal. Essa alternativa tem prazo estabelecido de até 12 meses e o limite de amortização de cada parcela é de 80%.

Para que você entenda melhor a utilização do FGTS na redução do valor das parcelas, dá uma olhada no esquema que preparamos:

Quando há uso da modalidade de redução do valor das parcelas:

Vale lembrar que todas as modalidades podem ser usadas no mesmo financiamento. Mas, para isso, é necessário que seja dado o intervalo de 24 meses entre o uso da mesma modalidade. 

Ou seja, você pode usar entrada + amortização da dívida + redução das parcelas, um em seguida do outro. Mas para utilizar novamente cada uma das opções é necessário esperar o período de 2 anos.

Passo a passo de como utilizar o FGTS no financiamento imobiliário

1. Verifique se atende aos requisitos

Você precisa ter 3 anos de trabalho com carteira assinada (entre todos os empregos que já teve) e não ter outros imóveis na mesma região. O imóvel também não pode ter sido negociado com uso do FGTS nos últimos 3 anos, utilizar o SFH como modalidade de financiamento e não poder haver outro financiamento em nome do comprador; 

2. Aprovação de crédito

Esse passo é muito importante e deve ser feito antes de encontrar o imóvel perfeito. Procure seu corretor imobiliário ou gerente bancário e providencie a pré-aprovação de um financiamento imobiliário dentro do sistema SFH. O uso do FGTS no financiamento pode ser feito por e qualquer banco que faça financiamento imobiliário;

3. Escolha um imóvel regularizado

Agora que você encontrou o imóvel dos sonhos é necessário conferir a documentação para o financiamento imobiliário. O imóvel precisa ter Habite-se e estar com registro do imóvel finalizado no cartório de imóveis da região;

4. Assinatura do contrato de compra e venda do imóvel

Para confirmar a compra, é recomendado que você providencie um contrato de compra e venda. Muitas condições importantes estarão descritas nele para evitar dor de cabeça. Por exemplo: exija que o contrato possua uma cláusula em que o vendedor garante que todas as documentações do imóvel estão devidamente regularizadas;

5. Informe o banco financiador que você irá fechar negócio e que parte do financiamento será pago via FGTS

O banco pedirá diversos dados seus, do vendedor e do imóvel. Além disso, ele fará uma vistoria e uma análise da documentação do imóvel. Se tudo conforme o esperado, será emitido o contrato de financiamento com os valores detalhados de pagamento, incluindo o FGTS;

6. Assinatura do contrato de financiamento e registro do imóvel

Com base no contrato de financiamento, você deverá dar entrada no registro do imóvel no cartório;

7. Pagamento ao vendedor e saque do FGTS

Quando o registro do imóvel for finalizado, o banco será informado e fará a remessa do dinheiro para o vendedor. O próprio banco financiador cuidará de todo processo de saque do FGTS sem que você precise se envolver. Se você financiar seu imóvel no Santander, Banco do Brasil, Itaú ou Bradesco, por exemplo,  você não precisará entrar em contato com a Caixa para que seu saldo de FGTS seja liberado;

8. Tudo pronto!

Depois que o registro estiver em seu nome o imóvel é seu e os próximos passos são realizar os pagamentos mensais do financiamento.

Principais dúvidas sobre o FGTS para compra de imóveis

Esse assunto pode ser bastante complicado, não é mesmo? Mas relaxa! Se você ainda ficou com dúvidas sobre o uso do FGTS para compra de imóvel, leia nosso FAQ abaixo!

Em que casos posso usar o FGTS?

O FGTS pode ser sacado em casos específicos, como demissão sem justa causa, aposentadoria, catástrofes naturais ou programas governamentais temporários. Além disso, ele pode ser usado junto do financiamento imobiliário como entrada, amortização do valor total ou redução das parcelas.

Quanto posso utilizar o FGTS para comprar imóvel?

Você pode usar o FGTS de duas maneiras: sacando o valor contido nas contas, se essa opção estiver disponível para você, e utilizando da maneira que preferir. A outra alternativa consiste em  usar o FGTS dentro do financiamento imobiliário.

Na última opção, você pode usar o valor do FGTS na entrada do imóvel, como amortização no valor total da dívida, ou ainda, se estiver apertado, reduzindo o valor da parcela mês a mês.

Como usar o FGTS no financiamento imobiliário?

O uso do FGTS no financiamento imobiliário ocorre de três formas: como valor de entrada no imóvel, como amortização no valor total da dívida, ou ainda, se estiver apertado, reduzindo o valor da parcela mês a mês. Para usar, é necessário se encaixar nas regras e solicitar ao banco junto do pedido de financiamento.

Posso utilizar o FGTS na reforma de casa?

Não. Pois a finalidade do uso do FGTS para compra de imóveis é facilitar a aquisição de moradia própria, não para aperfeiçoamento ou investimentos.

Posso utilizar o FGTS na compra de terreno?

Sim. Desde que a compra do terreno esteja acompanhada do financiamento da construção do imóvel.

Posso usar o FGTS para compra de apartamento na planta?

A utilização do FGTS no financiamento de imóveis na planta pode ser feito somente na fase de pós-chaves, ou seja, depois que o imóvel já está pronto.

A captação, ou etapa pré-chaves, não permite o uso do fundo de garantia, já que nessa fase o imóvel ainda não possui matrícula e registro, documentos exigidos para aprovação do uso do FGTS.

Posso vender o imóvel comprado com FGTS?

Sim. Não existem restrições para venda de imóveis comprados com uso do FGTS. Se você adquiriu o imóvel há menos de 3 anos com uso dessa iniciativa, esse imóvel não poderá ser comprado por outro com uso do FGTS dentro desse período.

É possível a utilização do Fundo de Garantia para comprar o segundo imóvel?

Sim, desde que não seja na mesma região onde você já possui algum imóvel. Além disso, você não pode ter qualquer outro financiamento imobiliário em seu nome.

Para saber tudo sobre o financiamento do segundo imóvel, confira nosso conteúdo sobre o tema!

Já usei meu FGTS para comprar imóvel uma vez. Posso usar novamente?

Você não pode ter outro imóvel em seu nome na mesma região financiando com o FGTS. Além disso, o uso do FGTS para compra de imóveis deve ter o intervalo de 24 meses entre as modalidades de uso (na entrada, como amortização ou redução do valor das parcelas).

Posso usar na entrada?

Sim, tanto como valor total de entrada como valor parcial de entrada.

Como liberar FGTS para compra de imóvel?

Para liberar o uso do FGTS no financiamento é preciso solicitar juntamente ao pedido de financiamento com o banco escolhido. Se aprovado, na hora do pagamento do imóvel o próprio banco fica responsável por sacar o valor e repassar ao vendedor.

Com quanto tempo podemos usar fgts para compra de imóvel?

A partir de 3 anos de carteira assinada, independente da empresa.

Como sacar FGTS para compra de imóvel?

Em caso de financiamento do imóvel, você deve informar ao banco sua opção de usar o FGTS e, se aprovado, o próprio banco fará o saque do valor.

Caso você entre nas condições que possibilitam o saque do FGTS em dinheiro, que são demissão sem justa causa, aposentadoria, dentre outros, você pode transferir o valor para seu banco pelo aplicativo do FGTS, ou ir até uma agência da caixa mais próxima.

Posso sacar o FGTS para comprar terreno?

Se você for sacar o FGTS em dinheiro, não há restrições para compra de terrenos.
Caso você vá  utilizar o FGTS através do financiamento, é necessário ter o financiamento também da construção da casa, já que essa iniciativa se volta para moradia própria, e não investimentos.

Teto do FGTS para compra de imóvel?

O valor máximo de imóvel que possibilita o uso do FGTS é de R$ 1,5 milhão, com uso do financiamento SFH.