Distrato de imóvel: o que acontece se eu desistir da compra?

A gente sabe, ninguém compra um imóvel pensando em desistir da compra. Mas saber como acontece o processo de rescisão de um contrato, quais são as consequências para o comprador, e principalmente quanto do valor já pago será restituído pode te dar mais segurança antes mesmo de assinar o contrato. Afinal, a informação empodera, né?! :)

Neste conteúdo, você vai entender as principais características da Lei do Distrato, o instrumento legal que ampara a desistência da compra. Promulgada em 2018, a Lei de nº 13.786/2018, veio em resposta a um contexto de insegurança jurídica que pairava sobre os distratos imobiliários até então.

Carente de uma legislação específica, as questões relacionadas à dissolução dos contratos estavam constantemente em discussão nos tribunais, ficando a cargo do judiciário delimitar caso a caso qual percentual deveria ser restituído ao comprador pela construtora no momento do distrato. Uma insegurança bilateral: construtoras sofriam com gastos inesperados de devolução de capital, compradores sentiam-se injustiçados sobre os valores a eles garantidos.

Além do impasse sobre o percentual a ser restituído ao comprador, outras questões até 2018 não estavam formalizadas: no caso de atraso da obra, o comprador pode desistir da compra? A partir de quanto tempo de atraso? E se o problema for a inadimplência do comprador, como proceder?

Se você também têm dúvidas sobre essas, e outras questões referentes a desistência da compra de imóvel, confira os principais pontos implementados pela Lei do Distrato Imobiliário:

Implementação do Quadro-Resumo nos contratos de compra e venda

Considerado um dos principais motivos para o distrato, o desconhecimento de detalhes das condições de pagamento, do processo de construção e até mesmo da unidade adquirida, a lei implementou o “Quadro-Resumo”, uma espécie de recurso para tornar mais compreensíveis as obrigações contratuais do cliente, bem como as consequências do encerramento precoce do negócio.

Assim, antes mesmo das cláusulas contratuais da compra e venda de uma casa, apartamento ou lote entre incorporadora/loteador e cliente final, é necessário ter uma tabela contendo um resumo das principais informações presentes no documento.

O “Quadro-Resumo” deve conter o preço total do imóvel, condições de pagamento, valor de corretagem, consequências da dissolução do contrato, penalidades aplicáveis, prazo para devolução de valores e taxas de juros.

Além de informações acerca da possibilidade do direito de arrependimento, prazo de quitação, informações acerca dos ônus envolvendo o imóvel, dados do imóvel, termo final para obtenção do Habite-se e efeitos contratuais previstos pela Lei do Distrato de Imóvel.

Importante: na ausência de qualquer um dos tópicos do Quadro-Resumo, a empresa emissora do contrato pode retificá-lo em um prazo de 30 dias, se a retificação não ocorrer, o contrato pode ser anulado pelo adquirente, por justa causa e, portanto, com a restituição de valores pagos e multa. Além disso, o Quadro-Resumo deve ser assinado pelo adquirente.

Prazo de tolerância para conclusão das obras de 180 Dias

A Lei do Distrato tornou legal a tolerância de 180 dias após o prazo inicialmente previsto para a conclusão e entrega de imóveis comprados na planta. Desse modo, a inclusão do artigo 43-A tornou lei o que já vinha sendo praticado pelos Tribunais Brasileiros.

Assim, desde que previsto em contrato, não será possível desfazer o acordo por conta de atraso na obra dentro desse período, nem mesmo exigir o pagamento de qualquer penalidade ao incorporador.

Possibilidade de distrato e multa por atraso de entrega

Caso o imóvel ainda não tenha sido entregue após os 6 meses de atraso previsto na lei do distrato, aí sim o comprador poderá rescindir o contrato sem prejuízo a restituição de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

Caso o comprador opte em manter a compra, a incorporadora deverá pagar indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Direito de arrependimento do comprador

O direito ao arrependimento do comprador está estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, porém, a lei do distrato imobiliário acabou pautando esse direito, exigindo que essa informação seja exposta no quadro-resumo do contrato de compra e venda.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, se o contrato é feito em estantes de venda ou locais diversos da sede e estabelecimentos comerciais da própria incorporadora ou loteadora, o comprador pode desistir da compra dentro de 7 dias após a assinatura do contrato, sem sofrer qualquer penalidade.

Porém, quando o contrato é selado direto com a incorporadora/loteadora, a empresa pode conceder ou não o direito ao arrependimento. Ou seja, nessas condições, as incorporadoras não são obrigadas a aceitar o que está previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Multa de rescisão por parte do comprador

Outro tópico polêmico delimitado pela Lei do Distrato é o valor retido como multa no caso da rescisão do contrato pelo comprador. Ou seja, se o comprador optar por interromper a compra do imóvel por motivação própria, a multa pode ser de até 25% dos valores pagos nos empreendimentos normais e de até 50% dos valores pagos aos empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação, que acontece quando o terreno onde a obra será construída tem direitos e deveres a ele vinculados, possuindo regras específicas na relação entre fornecedores e compradores das unidades, visando a finalização da obra em primeiro lugar.

Porém, vale lembrar que é bastante comum os empreendimentos serem incorporados sob o regime de patrimônio de afetação e que, portanto, geralmente a multa será de 50% dos valores pagos até o momento do distrato.

Já no caso dos lotes, a multa será de até 10% sobre o valor atualizado do imóvel e não o valor total pago pelo comprador - o que pode deixar o adquirente no prejuízo.

Taxa de fruição para imóveis que já estão sendo utilizados

Agora, caso o comprador já esteja utilizando o imóvel no momento do distrato, sendo ele ocorrido por conta da inadimplência do comprador ou por conta da dissolução do contrato por parte do comprador, as incorporadoras e loteadoras podem cobrar a chamada “taxa de fruição” pelo fato do imóvel ter sido utilizado pelo comprador antes do distrato.

A taxa funciona como um “aluguel” já que o bem esteve sob a posse do comprador por um período. No caso das incorporações, a taxa de fruição cobrada será de 0,5% do valor atualizado do contrato, enquanto no caso dos loteamentos a taxa cobrada é de 0,75%, também do valor atualizado do contrato.

Mesmo antes da promulgação da Lei do Distrato, a taxa de 0,5% já costumava ser cobrada nessas situações.

Vale lembrar que a taxa de fruição pode ser cobrada a cada dia de atraso na restituição do imóvel à incorporadora ou ao loteador. Por isso, fique atento aos prazos, ok?

Distrato imobiliário em números

De acordo com relatório de maio dos Indicadores Abrainc-Fipe, no primeiro trimestre de 2022, o número de distratos realizados em 2022 atingiu um dos menores patamares históricos, tendo sido registrados 1.266 distratos nos primeiros três meses do ano. O perfil dos imóveis com maior taxa de distrato também é bem delimitado, nos últimos 12 meses 75% dos distratos realizados foram no programa Casa Verde e Amarela (74,9%), seguido de empreendimentos de médio e alto padrão (20,5%).

Analisando a longo prazo, a tendência de redução dos distratos é visível, passando de uma média de 2.678 em 2016 para 1.405, em 2021. Além disso, a relação número de distratos sobre número de unidades vendidas também vem caindo, atingindo a casa dos 10% no primeiro trimestre de 2022.

Principais motivos para o distrato imobiliário - e como evitá-los

Falta de informação sobre a compra

Motivo que levou a criação do Quadro-Resumo nos contratos, o desconhecimento sobre taxas e condições da compra é uma das principais razões para a dissolução do negócio depois do contrato assinado.

No caso da compra de apartamentos na planta, por exemplo, na qual as parcelas são reajustadas mensalmente durante a construção, é importante que esteja claro qual será o indicador utilizado para reajuste, geralmente CUB ou INCC. Além disso, ter clareza sobre o impacto da correção na parcela e no saldo devedor do imóvel, é essencial para não ter surpresas ao longo do pagamento.

Quem indica, amigo é:

Caso você queira acompanhar a evolução das parcelas mensalmente, conheça a nossa Calculadora do INCC! Lá você também pode fazer simulações em diferentes períodos históricos e visualizar o valor final do imóvel após os reajustes.

Além disso, seja qual for a situação do imóvel a ser adquirido -usado, novo ou na planta - é preciso que todos os valores referentes à transação estejam claros para o comprador antes da assinatura do documento, já que o contrato oficializa que você está de acordo com todas essas condições.

Correção dos valores e juros envolvidos na compra

Ainda em relação à correção do valor das parcelas de apartamentos em construção, outro motivo comum para a dissolução do contrato é a falta de planejamento para a evolução no valor das mensalidades. Por isso, fazer simulações e compreender o impacto dos juros envolvidos na compra ainda durante o planejamento é essencial.

Assim, você entende o seu real potencial de aquisição e evita cometer erros que podem culminar no distrato, como adquirir um imóvel cuja parcela é muito próxima do seu limite de despesas, já que assim, com o reajuste mensal durante a obra, elas podem ultrapassar o seu teto de gastos e complicar a sua saúde financeira.

Inadimplência

Por fim, a inadimplência é o fator que figura entre os principais responsáveis pela ocorrência dos distratos solicitados pelo vendedor. Como disposto na Lei do Distrato, há uma série de consequências ao comprador caso essa situação aconteça, entre elas a retenção de uma parte do valor já pago pelo imóvel como multa pelo distrato, além de outras despesas que não serão ressarcidas.

Por isso, nunca é demais lembrar: a compra de um imóvel começa muito antes da busca por oportunidades. Planeje-se financeiramente com antecedência, junte algum montante em dinheiro para comprar seu imóvel, faça uma reserva de emergência e nunca comprometa mais de 30% da sua renda com as parcelas do seu novo imóvel. Esperamos verdadeiramente que seguindo essas dicas você não precise voltar a esse conteúdo :)