8 cuidados ao comprar um imóvel na planta

Comprar um apartamento na planta é uma ótima oportunidade, tanto para quem está procurando um investimento quanto para aqueles que desejam a casa própria.

Adquirir imóvel na planta se apresenta como um bom negócio, seja pela possibilidade de um preço mais baixo, de valorização ou até mesmo pela maior flexibilidade do plano de pagamento.

Porém, como qualquer grande compra, é necessário ter atenção para fazer um bom negócio.

Listamos aqui os 8 principais cuidados que você deve ter na hora de comprar um apartamento na planta. Confira!

1. Defina o que é prioridade (e o que não é) em um imóvel

O primeiro cuidado ao comprar um imóvel na planta é ter certeza que ele se adequa aos seus planos de agora - e também dos próximos anos.

Como o imóvel ainda está na planta, você só poderá usufruí-lo no futuro, e, por isso, precisa projetar quais serão seus objetivos daqui a 1 ou 4 anos, a depender do período de obras.

• O imóvel é só seu ou pretende aumentar a família?
• Você quer investir no imóvel para rentabilizar com aluguel?
• Ou para vender e ganhar na valorização?

Cada uma dessas respostas muda as características que você deve buscar no seu imóvel na planta.

Ter essas definições em mente, além de ajudar a se sentir mais confiante com a compra, também irá impedi-lo de ser pressionado para fechar um negócio que você ainda não sente que é o ideal.

É seu primeiro imóvel e não havia pensado nisso? Confira o passo a passo para a melhor compra!

2. Conheça a localização do imóvel e os valores praticados na região

Outro ponto que influencia diretamente no seu dia a dia ou na valorização do seu imóvel é a localização.

Mesmo que o apartamento ainda esteja em construção, nada impede que você conheça o bairro onde ele está localizado e se certifique que ele está em uma região que te agrade.

• Visite o local durante vários momentos do dia e da semana. Desse modo, você entenderá melhor qual a dinâmica e o trânsito da área que você deseja morar;
• Verifique a mobilidade do bairro e analise se há vias de acesso para áreas estratégicas, como o centro da cidade. Se você usa transporte coletivo, veja se há pontos de ônibus próximos;
• Analise a segurança da localidade. Verifique índices de criminalidade e converse com outros moradores sobre a rotina do bairro. Além disso, durante as visitas, cheque a movimentação.
• Confira quais são os serviços próximos, como supermercados e farmácias.

Caso você queira se aprofundar no tópico, temos um guia completo sobre como escolher a localização ideal do seu imóvel.

Já saber a média dos preços da região do imóvel é uma boa maneira de evitar cair em pegadinhas.

Como a localização é um dos principais fatores que influenciam no valor de um imóvel, o melhor jeito de saber se você está pagando um preço justo por ele é compará-lo com outros na mesma região (mas não se esqueça de comprar com imóveis do mesmo padrão, como número de quartos, metragens e comodidades).

3. Verifique em qual fase de construção está o empreendimento

Você pode comprar um apartamento durante toda a fase de construção e até depois do empreendimento estar pronto para morar.

Mas é o seu objetivo de compra é que ditará qual é a melhor fase para realizar essa aquisição.

Se o seu objetivo é morar, por exemplo, em um prazo de 1 a 2 anos, o empreendimento em questão já deve estar com a construção a todo vapor.
Pense que, em média, um empreendimento demora 3 anos para ser concluído. E aqui é importante não se basear só com o que os olhos podem ver: às vezes, por mais que ele pareça externamente avançado, a fase de acabamento é demorada e difícil de perceber mudanças significativas de um mês para outro.

Já se seu objetivo é investir, de todo o período de construção, o melhor momento para comprar um apartamento é durante a dinâmica de lançamento imobiliário, que corresponde às fases de pré-lançamento e lançamento das vendas.

Nesse período você tem acesso aos preços mais baixos do apartamento, que passarão a se valorizar mês a mês após o lançamento das vendas. Esse também é um momento oportuno para quem deseja flexibilidade no pagamento, já que ele é feito diretamente com a construtora.

Confira nosso episódio explicando sobre por que é tão importante para o investidor e como funciona o lançamento de um empreendimento.

4. Avalie o histórico da construtora

Para fazer um bom negócio, é importante levar em consideração, para a sua segurança e do seu bolso, o histórico da construtora.

Esses são os pontos importantes a avaliar:

• Reputação e possíveis processos jurídicos
• Padrão de entrega
• Histórico de entregas

Essa é uma medida preventiva para evitar atrasos e, em um cenário extremo, uma possível perda de capital em casos de falência empresarial.

Você pode buscar por possíveis reclamações sobre a construtora em sites especializados na experiência do consumidor, como o Reclame Aqui. Também é possível verificar se há queixas no Procon. Para isso, acesse o site da Secretaria Nacional do Consumidor e filtre as reclamações por ano, UF, cidade e unidade do Procon.

Além disso, certifique-se que a construtora está cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis e confira se a planta do empreendimento foi aprovada pela prefeitura do município.

Você também sempre pode contar com um especialista do mercado imobiliário, externo à construtora, para fazer essa avaliação.

5. Entenda o fluxo de pagamento de um apartamento na planta e suas correções

Pode parecer um pouco contra-intuitivo, mas a compra de um apartamento na planta é mais flexível, uma vez que a entrada é feita diretamente com a construtora e não através de um financiamento com o banco, que tem suas próprias regras.

Explicando mais a fundo, o fluxo de pagamento de um imóvel na planta é dividido em dois momentos:

• “captação” (ou pré-chaves) e;
• “pós-chaves”, feito com o banco, o famoso financiamento imobiliário.

Entenda a fase de captação:

Captação ou pré-chaves corresponde ao pagamento inicial de um imóvel na planta feito diretamente à construtora, e é pago em torno de 20 a 30% do valor total do imóvel.

Geralmente é constituída de: entrada + parcelas + reforços semestrais ou anuais que ocorrem apenas durante o período de construção do imóvel.

Mas atenção para essa dica: esses valores são reajustados pelo INCC ou pelo CUB estadual. É imprescindível que você saiba qual é o indicador que a construtora está usando para a correção das parcelas, pois isso irá impactar diretamente no valor pago, tanto nas parcelas como no saldo final, até a finalização da obra.

Em outras palavras, o valor das parcelas e do saldo devedor que você combinou com a construtora não será o mesmo até a entrega das chaves! Os valores serão reajustados mês a mês, e depender do cenário econômico geral.

Fase pós-chaves:

Já o pós-chaves se inicia depois da entrega das chaves e da emissão do Habite-se (documento obrigatório que atesta a segurança do imóvel).
Neste período, o saldo final é financiado com um banco ou quitado.

Como o financiamento pode levar 3 meses para ser aprovado, você já precisa ter feito o processo de financiamento antes da entrega das chaves.

Para esse momento, a dica é saber quais são as diferentes opções de financiamento disponíveis e quais as taxas de cada banco.

Confira: radar de taxas de financiamento imobiliário.

Para o período de financiamento imobiliário, lembre-se que as parcelas do financiamento só podem comprometer até 30% da sua renda mensal bruta.

Então não se esqueça de fazer um planejamento financeiro adequado para não tomar nenhum susto quando for o momento de falar com o banco.

Outro cuidado importante é que, se você planeja se mudar quando receber as chaves, você ainda terá os gastos com a nova moradia, como mudança, móveis e instalações.

6. Verifique a documentação do empreendimento

Outro cuidado para qualquer pessoa que está comprando um apartamento na planta é buscar pelo memorial descritivo do imóvel, que é um documento público obrigatório em toda obra da construção civil.

Ele detalha as condições do empreendimento que está sendo construído e, também, a qualidade dos materiais utilizados no acabamento do imóvel.

Lá você poderá verificar se tudo o que está sendo prometido na hora da compra realmente será entregue, como áreas de lazer, acabamentos e materiais utilizados.

Leia atentamente e não deixe de tirar todas as suas dúvidas com a construtora.

Outro ponto importante é saber se o empreendimento já possui o Registro de Incorporação, conhecido apenas como RI.

7. Revise o contrato em todos os detalhes

Está certo que esse é o apartamento que você irá comprar? Na hora de fechar a compra, revise o contrato em todos os detalhes e não assine nada até tirar todas as suas dúvidas.

Como falamos anteriormente, entenda como as parcelas serão reajustadas, quais são os juros para atraso de pagamento e até quais são as cláusulas para uma possível desistência da compra.

Ter um corretor que está apenas do seu lado (no caso, do comprador), e que não está associado legalmente com a construtora ou com o vendedor, será extremamente útil, pois ele vai defender exclusivamente os seus interesses e negociar os melhores termos.

Não sabia que esse serviço existe? Aqui na MySide nós explicamos o que fazem os nossos Personal Shoppers Imobiliários, os corretores que trabalham apenas e unicamente para o comprador de imóveis.

8. Entenda os tipos de valorização imobiliária

Os imóveis se valorizam com o passar do tempo. O grande desafio daqueles que buscam iniciar sua jornada de investimento em imóveis é encontrar o melhor negócio para o seu momento de vida e que esteja de acordo com sua realidade financeira.

Para isso, antes de investir em um imóvel, é imprescindível entender quais são as principais formas de valorização de um imóvel: através do rendimento com aluguel e do rendimento com valorização.

Rendimento com aluguel

Basicamente, o rendimento com aluguel é quando você compra o imóvel para mantê-lo e retirar mensalmente a rentabilidade do aluguel.

Nesse caso, a rentabilidade é retirada todo mês, mas para isso, é importante que exista uma demanda e que o empreendimento alcance um bom valor de aluguel. Para saber se valerá a pena, considere a fórmula a seguir:

Importante: mesmo com o rendimento com aluguel, o imóvel seguirá valorizando ao longo do tempo! Portanto, mesmo nesse caso, o melhor período para a compra do imóvel segue sendo durante o lançamento, já que você terá acesso aos menores preços.

Como esse é um modelo de rendimento que só gera frutos caso o imóvel esteja alugado, é essencial se atentar se a região do imóvel possui uma boa demanda. O investimento pode ser mais vantajoso para você se a compra do imóvel for feita em um bairro próximo a uma universidade, por exemplo.

Rendimento com valorização imobiliária

Aqui, estamos falando de quando você realiza a compra de um imóvel hoje para vender no futuro por um valor maior. Nesse caso, o investimento ideal ocorre quando você compra um empreendimento barato hoje, mas que valorize no futuro.

Para isso, leve duas questões em consideração: o potencial de valorização do investimento e o preço de compra de um imóvel.

No caso do potencial de valorização, tenha em mente os fatores que agregam valor ao empreendimento:

• Região;
• Preço do imóvel;
• Estágio da obra.

Uma dica valiosa para quem quer rendimento com valorização imobiliária é buscar por apartamentos mais altos e com posição solar nascente, já que esses são dois fatores que influenciam (e muito!) no valor final do imóvel.Já quanto ao preço de compra, também vale a dica que demos sobre pesquisar preços em sites especializados em imóveis já prontos para morar. No entanto, não deixe de garantir que os imóveis sejam comparáveis. Siga esses critérios:

• Busque imóveis em ruas próximas para fazer essa comparação, uma vez que os preços variam muito em um mesmo bairro;
• Verifique, também, o padrão de construção do empreendimento. Para uma comparação justa, aspectos como a área comum e o acabamento do apartamento precisam ser semelhantes ao imóvel que você procura;
• Por fim, observe, também, o valor do metro quadrado e o compare com os dos imóveis semelhantes.