Contrato de compra e venda do imóvel: guia com modelo

14 Janeiro 2022 | Atualizado em 03 Agosto 2022
Por Nicole Santos

O contrato de compra e venda (CCV), ou promessa de compra e venda, é um acordo entre partes sobre os termos de qualquer transação, entre elas as imobiliárias. Confira a análise do modelo básico de contrato de compra e venda de imóveis para que você entenda essa documentação na prática. 

Guia contrato de compra e venda

No caso dos imóveis, o contrato de compra e venda tem caráter não obrigatório – ou seja, pode ou não ser feito, a escolha fica a critério das partes envolvidas na negociação. Apesar disso, é um passo bastante tradicional nas transações imobiliárias e, quando bem formulado, apresenta muitos benefícios para ambas as partes envolvidas.

Na prática, o contrato de compra e venda de imóvel funciona como uma certificação para assegurar que comprador e vendedor cumpram com tudo que foi acordado: finalizar a transação, pagar as parcelas e entregar as chaves na data.

Conheça mais sobre esse documento com a gente!

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é um documento opcional – porém, bastante utilizado – comum também na transação de imóveis. Ele atua como um certificado que define as regras do processo de negociação e a venda em si.

No caso dos imóveis, o CCV não garante a propriedade do bem, somente a posse. Para formalizar a troca de titularidade do imóvel, é necessária a escritura do imóvel ou o contrato de financiamento imobiliário averbado na matrícula, sendo realizada diretamente no Registro de Imóveis (RGI) da região.

O CCV - contrato de compra e venda - é essencial nos casos onde o imóvel está em construção ou reforma, pois a conclusão da compra, que é feita através do registro no RGI, não pode ser feita de forma imediata.

Outra situação onde o contrato de compra e venda também é importante, é quando não há o pagamento total do bem em parcela única – quando há financiamento bancário envolvido, por exemplo. Nesses casos há um intervalo de tempo entre a sinalização da intenção da compra e a efetivação da negociação em si. 

No caso de imóveis disponibilizados por incorporadoras, novos ou na planta, o CCV se faz obrigatório devido ao tempo de espera entre a decisão de compra e a entrega do imóvel.

Para esse tipo de negociação, o contrato precisa ter alguns detalhes exigidos no artigo 35-A da Lei 13.786/2018, a Lei de Incorporação, que baliza esse e outros processos para os imóveis vendidos na planta.

O que a Lei de Incorporação imobiliária (13.786/18) diz sobre contrato de compra e venda de imóvel? 

  • o valor final do pagamento;
  • o valor de entrada;
  • a forma de pagamento ;
  • a finalidade do imóvel;
  • outras regras mais específicas também são previstas.

Modelo de contrato de compra e venda para imóvel

Veja aqui um CCV completo com cláusulas comentadas com pontos de atenção para que você entenda tudo sobre na hora de ler o seu contrato.

Baixe aqui um modelo básico de contrato de compra e venda de imóveis editável para usar!

Nosso CEO e especialista em mercado imobiliário, Ronal Balena, traz as melhores dicas sobre esse documento. Confira aqui: 

Análise de contrato

Veja aqui alguns pontos para prestar atenção no seu CCV de imóvel:

"DAS PARTES

(Nome completo do comprador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade, CPF), residente e domiciliado na Rua __ n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____, neste ato denominado(s) COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(es).

De outro lado, denominado(s) COMPROMISSÁRIO(S) VENDEDOR(ES), (Nome completo do vendedor), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade e CPF), residente e domiciliado na Rua __ , n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____.

Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, o presente CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas."

Verifique os dados completos dos envolvidos na transação.  No caso de pessoa casada, adicionar também os dados completos do cônjuge (com exceção aos casos de casamento com separação total de bens). Esse processo assegura a validade do documento.

"DO IMÓVEL

(Descrição do ímovel), Matrícula nº ____, área privativa de ___ m², Área Total de ___ m², com Box para Estacionamento nº ___, Matrícula _____ , área privativa de ___ m² no endereço Rua _______, Bairro _______ - na cidade de ______, __."

Confira detalhadamente a descrição do imóvel. Esse passo evita a compra de algo que não foi acordado previamente entre vendedor e comprador.

Caso a compra inclua móveis ou outros elementos além do bem imobiliário é importante exista um inventário detalhado de cada item. Além disso é possível anexar fotos e vídeos que comprovem o que é e qual estado do prometido. 

"CLÁUSULA PRIMEIRA – Por este instrumento e na melhor forma de direito a PROMITENTE VENDEDORA ajusta vender ao PROMITENTE COMPRADOR e este dela adquirir, o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, pelo preço certo e ajustado de R$ PREÇO (preço) que serão pagos da seguinte forma e condição:

1. Uma parcela no valor R$ (Valor, forma (Ted, etc.), conta, beneficiário, etc.)

Este pagamento só terá validade após a confirmação da TED na conta acima e serve o comprovante da transação bancária como recibo do mesmo.  

2. Uma parcela de R$ (Valor, forma (Ted, Pix, etc.), conta, benficiário, etc.)"

As cláusulas que definem a forma de pagamento, valores e encargos extras merecem atenção redobrada. Isso porque o que for escrito aqui, mesmo se for diferente do acordo pré-estabelecido, é o que valerá perante a lei e eventualmente será cobrado. 

Sempre deixe atrelados os pagamentos às entregas, e não a datas específicas. Se não, o que ocorre é você realizar o pagamento e ainda ter de esperar pelas chaves, entende? 

"CLÁUSULA SEGUNDA: Todas as despesas relativas à transferência do imóvel, objeto deste contrato, da PROMITENTE VENDEDORA para o PROMITENTE COMPRADOR, tais como, imposto de transmissão de bens imóveis, escritura (tabelionato), registro de imóveis, fundo de reaparelhamento do Judiciário, emolumentos, taxas bancárias, correrão por conta do PROMITENTE COMPRADOR. 

(...)

CLÁUSULA TERCEIRA: Fica estabelecido entre as partes que o PROMITENTE COMPRADOR será imitido na posse do imóvel, objeto deste contrato, juntamente da assinatura da escritura pública.  Até esta data, todas as despesas referentes aos imóveis em questão, tais como, IPTU, energia elétrica, e quaisquer outras, sejam da natureza que forem, são de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA passando a ser de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas cujos fatos geradores tenham ocorrido a partir da data da entrega das chaves do imóvel. "

Aqui serão estabelecidas as responsabilidades quanto a encargos usuais da transação e ciência sobre eventuais pendências da transação.

"CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A PROMITENTE VENDEDORA, bem como o PROMITENTE COMPRADOR, responderão por multa de __% sobre o valor total deste contrato, como cláusula penal, em favor da outra parte, em caso de descumprimento deste instrumento contratual.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Após 90 dias da data máxima aprazada, se uma das partes não cumprir o estipulado neste contrato, a parte contrária poderá resolver o contrato, estando sujeita a parte infratora ao pagamento de multa de __ % do preço total acordado."

Durante o contrato são definidos as causas aceitáveis e as sanções em caso de distrato da negociação. É importante incluir neste documento quaisquer questões que possam levar a não conclusão da transação, tanto por parte do vendedor como do comprador. Nesta parte também são incluídos os valores de cada penalidade no caso de distrato. 

Outro ponto de atenção a ser considerado: é obrigatória a presença da cláusula de arrependimento nos casos de contratos feitos entre empresa e consumidor. Isso porque há legislações, como o Procon, que protegem a pessoa física na negociação de compra. Nos casos de transação entre pessoas físicas é interessante que o comprador solicite a presença da cláusula, mas nesses casos o vendedor não tem a obrigação de incluí-la.

Cláusulas adicionais e situações específicas do contrato de compra e venda de imóvel

Outros pontos mais específicos da negociação também podem ser incluídos na declaração em formato de cláusula, por exemplo: a resolução de uma pendência documental que atrapalharia a conclusão do negócio, levando-o à anulação. 

No contrato de compra e venda de imóveis também estarão descritas as sanções em caso de quebra das diretrizes estabelecidas pelas partes se houver, por exemplo, atraso nos pagamentos, desistência da negociação, além de outras situações mais particulares de cada transação.

Anulação do contrato de compra e venda de imóvel

Devido a não existência de legislação específica para esse tipo de contrato, de forma geral, tudo que é legal pode ser incluído no CCV de imóvel, ou seja, tudo aquilo que está proibido na legislação e estiver presente no documento pode levar a anulação do contrato de compra e venda de imóveis. 

Outro ponto que pode levar à anulação do contrato é a descrição incorreta de dados pessoais, tanto de vendedor como de comprador, e também do próprio imóvel.

Nos casos de descrição incorreta, a venda ocorreria com uma pessoa que não existe ou de um imóvel que não é real, e por isso estaria fadado a anulação. Quando o comprador não viu o imóvel antes da assinatura do contrato, por exemplo, e a descrição disposta no documento for diferente, o contrato de compra e venda não é válido.

É muito importante conferir a matrícula pública do imóvel para confirmar o registro do bem e do proprietário, assim como a situação cadastral, caso haja pendências jurídicas (como alienação do bem) a transação também não é verídica.

Quem indica, amigo é:

Se você ainda tem dúvidas sobre o que deve constar na matrícula do imóvel, não deixe de conferir nosso conteúdo completo sobre Matrícula do Imóvel. Te esperamos lá!

Quanto custa fazer um contrato de compra e vendas de imóveis?

O maior montante do pagamento na hora da compra de um imóvel não está no contrato de compra e venda, mas esse também adiciona um custo ao valor total da transação.

Nele estão inclusos o reconhecimento de firma dos documentos pessoais, tanto do comprador quanto do vendedor, que são despesas a cargo de cada um, assim como do próprio contrato de compra e venda, que fica então a cargo do comprador.

Os custos mais significativos na hora da compra de um imóvel são o imposto de transferência de imóvel (ITBI) e as custas cartoriais (Escritura Pública e registro na matrícula do imóvel), que dependendo do município e do perfil do imóvel, variam entre 2% e 5% do valor total do negócio na hora da transação.

Essa porcentagem pode parecer pequena, mas considerando o valor total da transação, acaba pesando nas contas finais. Os cartórios são administrados de forma diferente em cada estado e por isso os custos acabam variando de local para local.

Além disso, o contrato de compra e venda de imóvel é apenas uma das documentações que está presente no processo de aquisição de uma residência. Para conhecer as outras, confira o conteúdo sobre o passo a passo da documentação necessária para comprar um imóvel.

O que ninguém te conta sobre Contrato de compra e venda de imóvel

Reunimos algumas dicas fundamentais para que você utilize o contrato de compra e venda da maneira mais segura e inteligente para ambas as partes. 

  1. Confira todos os dados de identificação dos envolvidos com rigor;
  2. Caso o imóvel seja comprado com móveis ou outros elementos, faça um inventário detalhado de cada item com fotos em anexo ao contrato;
  3. Avalie cada uma das penalidades com atenção para que sejam igualitárias entre as partes;
  4. Atrele os pagamentos às entregas e jamais a datas, já que existe o risco de o comprador pagar e não recebe as chaves, por exemplo;
  5. Não assine o contrato antes da vistoria do imóvel, e se for preciso, preveja uma clausúla de anulação atrelada ao documento;
  6. Não realize nenhum pagamento antes de que todos os envolvidos assinem o contrato, já que antes disso ele não é válido;
  7. Veja com atenção a cláusula qu define o índice (INCC, IGP-M, CUB) que será utilizado para reajuste do seu plano de pagamento, já que isso vai interferir no valor mensal que você vai pagar até quitar sua dívida;
  8. A multa em caso de distrato pode ser uma boa forma de garantir que a transação ocorrerá de fato, portanto, não a retire do seu contrato e faça dela uma clausúla bilateral. 

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