Como comprar um imóvel no Brasil morando no exterior?

06 Julho 2022 | Atualizado em 03 Agosto 2022
Por Paulo Prado

Para investir no Brasil estando no exterior, além de escolher o imóvel, você precisa regularizar seus documentos e decidir o melhor jeito para fazer o pagamento do imóvel. Saiba tudo neste artigo!

Avó com seu neto segurando a bandeira do Brasil

Você saiu do Brasil, já tem uma vida definida em outro país, mas ainda sente vontade de comprar um imóvel por aqui? Pois saiba que é possível comprar um imóvel no Brasil mesmo morando no exterior.

O tópico como “comprar um imóvel no Brasil” ainda gera algumas dúvidas, portanto montamos esse guia com todos os passos para que você, brasileiro que mora no exterior, possa adquirir um empreendimento por aqui. E o melhor de tudo: sem precisar vir fisicamente para cá.

Basicamente, para realizar a compra você vai precisar regularizar sua identidade no Brasil, escolher o imóvel e decidir como vai fazer o pagamento, organizar a transferência do valor e, quando o imóvel for quitado, transferi-lo para o seu nome - o que também pode ser feito de maneira totalmente remota!

1. Confira se os seus documentos estão regularizados

Ilustração de checklist

a) CPF ativo

O primeiro passo de todos é garantir que você possui um CPF ativo. O documento tem como principal função identificar os contribuintes do país - ou seja, todos os pagantes brasileiros de impostos. Vale destacar que o CPF é exigido tanto de brasileiros que moram por aqui quanto dos que residem no exterior. Além disso, se o comprador for casado, o mesmo se aplica ao seu cônjuge.

Para fazer essa verificação, você precisará consultar o site da Receita Federal. Caso haja algum problema com o documento, será necessário regularizá-lo. Esse processo pode ser feito através do próprio site da Receita ou em representações diplomáticas brasileiras, pessoalmente ou através de procuração.

Algumas situações podem causar a suspensão, bloqueio ou cancelamento do CPF, entre elas:

  • Não votar
  • Não justificar o voto
  • Não responder a uma notificação da Receita Federal
  • Não realizar o pagamento do Imposto de Renda
  • Duplicidade de cadastro do CPF

b) Estado civil regularizado no Brasil

Organizado o seu CPF, chegou a hora de regularizar a situação do seu estado civil em território nacional. Essa etapa, porém, é destinada àqueles compradores que tenham se casado no exterior. Ou seja, caso você seja solteiro ou tenha se casado em terras brasileiras, pode pular esse tópico com tranquilidade!

Se você se identificou com o público deste tópico, então o seu próximo passo será fazer a trasladação dos documentos do seu casamento em um consulado brasileiro no seu país de residência.

Nesse momento, é importante verificar em qual regime de comunhão o seu casamento se enquadra. Se você não tiver definido previamente, é muito provável que ele tenha sido categorizado automaticamente conforme o padrão do país.

Vale destacar que essa categorização é obrigatória no Brasil e será exigida mesmo que esse modelo não exista no país onde você mora. Apesar disso, cada país tem uma legislação específica envolvendo união marital. É vital que você comunique qual o regime de comunhão de bens do seu casamento no momento que fizer a transladação dos documentos no consulado. Ou seja, antes dele ser encaminhado para o cartório no Brasil. Isso porque a documentação é aceita lá de imediato e a alteração de alguma informação costuma ser burocrática.

Lembrando que o regime mais simples e que gera menos burocracia para regulamentar no Brasil é o de comunhão parcial de bens. Este tipo não cobra a existência de um pacto antenupcial - documento firmado antes da formalização de um casamento e que regulamenta todas as questões patrimoniais que o envolvem. Em todos os demais regimes, comunhão universal, separação total, participação final nos aquestos e separação convencional de bens, é obrigatória a apresentação do acordo antenupcial.

2. Defina qual imóvel pretende comprar

Ilustração de tablet

A escolha do imóvel que será seu daqui para frente é, sem dúvidas, uma das partes mais importantes de uma jornada de compra. Neste momento, é importante levar em consideração alguns aspectos que afetam diretamente se o seu investimento será bem sucedido ou não.

a) Qual é o objetivo da compra?

Primeiro, busque entender qual a sua intenção através dessa aquisição. Você quer comprar um imóvel para utilização própria, sua ou de um familiar, por exemplo, ou pretende investir em imóveis para alugar para render um dinheiro extra no final do mês?

E, se este for o caso, quem seria o público-alvo: famílias pequenas que buscam conforto, grupos de turistas à procura de uma casa para veraneio ou executivos que valorizam a praticidade acima de tudo? Você ainda pode querer comprar um imóvel para vender em breve, ganhando sobre a valorização imobiliária, por exemplo.

Dependendo de cada resposta, talvez seja necessário repensar se a localização, o perfil do imóvel e o custo de vida da região se adequam ao que você pretende. Desta forma, você consegue fazer uma filtragem mais certeira dos imóveis disponíveis, além de facilitar a escolha final.

Afinal, finalidades diferentes levam a imóveis distintos!

b) Localização

Como você acabou de ver, a localização do imóvel está diretamente ligada à sua intenção de compra. Digamos que você queira comprar um imóvel na sua cidade natal no Brasil, por exemplo. Inicialmente, analise bairros em desenvolvimento e regiões com o perfil de utilização do imóvel: para aluguel, por exemplo, regiões próximas ao centro da cidade costumam ser mais vantajosas. Já se o imóvel for destinado a algum familiar seu, você pode direcionar a busca para bairros que ele tenha afinidade.

Se você pretende investir em um imóvel focando no potencial de valorização da propriedade, sem uma cidade específica em mente, a dica é pesquisar regiões com maior índice de valorização imobiliária, como o litoral de Santa Catarina. Assim, você pode identificar oportunidades e “navegar” na onda de valorização dessas áreas.

c) Imóvel pronto x Na planta

Outro ponto importante a ser levado em consideração é o estágio de construção do imóvel - ou seja: na planta, pronto para morar ou revenda. É importante frisar que mesmo estando no exterior, você pode comprar qualquer tipo de imóvel, porém algumas opções, como os apartamentos na planta, costumam ser os mais indicados para compra no exterior, já que a negociação costuma ser mais flexível.

Os imóveis na planta são ideais para quem pretende quitar a compra em um curto período. Nesse caso, você negocia diretamente com a construtora do imóvel, o que é uma vantagem, já que essas empresas costumam estar mais preparadas para os casos onde o comprador não está no Brasil. Além disso, os apartamentos na planta são mais baratos do que imóveis prontos e têm uma condição de pagamento mais flexível, mais um ponto positivo para brasileiros no exterior.

Já os imóveis prontos para morar também podem ser uma boa opção se você pretende ter acesso rápido à propriedade. Normalmente, este tipo de compra não costuma ter burocracias extras, pois ele não tem histórico de antigos moradores. Porém, o pagamento nesse caso não é flexível: você precisa quitar o valor para o comprador no momento da compra, sendo de capital próprio ou recorrendo a uma instituição de crédito - que falaremos em seguida!

Por fim, a compra de imóveis de revenda costuma ser mais complicada. Isso porque ele traz uma bagagem - e isso tanto para o lado bom (como o ótimo custo-benefício) quanto para o ruim (como a necessidade de reformas). Caso a negociação seja feita com o antigo proprietário, a opção de assinar os documentos digitalmente se torna mais difícil. Isso pode implicar - dependendo da situação - uma vinda ao Brasil.

3. Conte com a ajuda de um especialista

Ilustração de foguete

Já deu para notar como essa jornada é burocrática, né? Continuando o texto, você vai ver perceber que as etapas que você leu até aqui foram apenas o começo de uma longa viagem. Porém, o caminho fica bem mais fácil (e até mais curto!) quando se tem um guia experiente te acompanhando durante todo o processo.

E é para fazer esse papel que a imobles está aqui. Diferentemente de corretores tradicionais, que costumam estar presentes apenas para fazer a compra do imóvel propriamente dita, nós estamos prontos para ajudar em cada etapa.

Ou seja: não apenas nas burocracias que envolvem a compra, mas no pós-compra também - ajudando a encontrar a melhor forma de realizar o pagamento do imóvel, a fazer transferência de dinheiro para o Brasil e emitir um certificado digital, por exemplo. Por isso, não deixe de conversar com nossa equipe de consultoria imobiliária.

Tire suas dúvidas sobre a compra de um imóvel no exterior com nossos especialistas!

4. Decida como pretende pagar o imóvel

Ilustração de dinheiro e cartão de crédito

Existem inúmeras formas de concretizar o pagamento de um imóvel enquanto mora no exterior. Isso permite que você tenha chances de fechar o negócio rapidamente, através de um acordo que se encaixa melhor no seu perfil de comprador.

Porém, antes de definir qual tipo mais tem a sua cara, não esqueça de verificar se o seu país de residência tem acordo de bitributação com o Brasil. Este acordo normalmente funciona para revogar a necessidade de pagar o mesmo imposto nos dois países em questão. Assim, se o seu tiver, pode comemorar! Se não, é importante acrescentar esse custo na conta.

a) À vista

Normalmente é o ideal para quem já possui o dinheiro disponível no Brasil, sem necessidade de fazer transferência internacional. Não costuma ser problemático, é a maneira mais rápida e menos burocrática de quitar a dívida. Além disso, com o dinheiro em mãos você ganha poder de compra para negociar mais o preço com o vendedor do imóvel.

b) Parcelado

Para que a compra parcelada aconteça com sucesso, é importante - antes de tudo - possuir um nome limpo entre instituições de proteção de crédito. Desta maneira, a sua tentativa de compra terá um aceite facilitado.

Isso acontece porque esse rating de crédito - ou score - pode ser acessado por empresas através do Serasa, SPC e outras instituições que trabalham com serviço de proteção ao crédito. Com isso, o vendedor consegue verificar se você é ou não um bom pagador. Em outras palavras, é vital manter as suas contas em dia e evitar que as dívidas se acumulem.

De maneira simplificada, são três as formas principais de pagar através de parcelas:

  • Parcelamento de longo prazo através dos bancos - via financiamento imobiliário tradicional (menores taxas, mais burocrático);
  • Parcelamentos longos através de Fintechs (taxas médias, menos burocrático);
  • Parcelamentos de até 5 anos diretamente com construtoras (maiores taxas, processo facilitado).

Tenha em mente que, em quaisquer destas opções, será necessário comprovar a renda - no Brasil ou no seu país, dependendo do caso - na instituição à sua escolha.

1. Parcelamento com a construtora

Como dissemos anteriormente, financiar através de construtora é uma das opções mais tranquilas para quem pretende quitar todo o imóvel em poucas parcelas ou comprar na planta. Lembre-se que é comum que essa opção exija uma quitação mais rápida - em Goiânia, por exemplo, o limite máximo é de cinco anos.

A explicação está no fato da burocracia exigida ser menor e as regras do parcelamento serem mais flexibilizadas, uma vez que o parcelamento é feito diretamente com a empresa que construiu o imóvel, sem envolver instituições financeiras.

Além de aceitarem o uso de documentos emitidos no seu país de residência, é permitido que a burocracia seja feita de forma digitalizada - o que possibilita que você não tenha que vir ao Brasil assinar nenhum documento referente à oficialização da compra. Isso porque essas empresas costumam possuir estrutura e experiência suficiente para fechar negócios com certificados e assinaturas digitais.

Outra questão é que algumas construtoras aceitam uma comprovação de renda que esteja baseada no exterior, o que facilita muito o processo para o comprador. Mas atenção: essa não é uma regra para todas as construtoras, então atente-se a checar as condições de comprovação de renda no início da negociação. Também vale lembrar que não comprovar renda no Brasil não isenta o comprador de ter que fazer Imposto de Renda em terras brasileiras!

Justamente por conseguir se adaptar mais facilmente às necessidades dos clientes, o lado da balança das tarifas pesa mais. Por isso, cuidado: as construtoras possuem as taxas de juros mais altas ante as financeiras, com valores que ficam em média 16% ao ano.

2. Parcelamento com as fintechs

As fintechs de crédito, ou sociedade de crédito direto, são empresas que unem tecnologia e acesso ao crédito de uma forma menos burocrática que os bancos tradicionais. Se você precisar de mais de cinco anos para quitar o financiamento e quiser fugir da papelada, as fintechs podem funcionar bem para você.

Da mesma forma que algumas construtoras, as fintechs aceitam comprovação de renda no exterior, bastando deixar clara a origem do seu dinheiro. Além disso, através delas também é possível fazer todo o processo de forma digital, uma grande vantagem para o comprador que não pretende vir ao Brasil em breve.

Apesar de oferecerem facilidades semelhantes às construtoras, cada fintech possui normas próprias - como necessidade ou não de procurador, por exemplo, então atente-se às exigências na hora da negociação. Uma dica é conversar com mais de uma empresa e verificar qual oferece o melhor custo-benefício.

E, caso esteja negativado e encontre dificuldades para fazer um empréstimo, pode comemorar! Geralmente, essas financeiras são mais predispostas a aceitar fazer negócios nesse tipo de situação. No quesito “taxas”, as fintechs ficam entre as construtoras e os bancos tradicionais, com uma taxa de juros média de aproximadamente 12% ao ano.

3. Financiamento imobiliário com bancos

O financiamento imobiliário tradicional também pode ser feito por brasileiros que residem no exterior. Das opções de parcelamento disponíveis, ele é a que tem a taxa de juros mais baixa, porém, em geral ele não costuma ser vantajoso para esse perfil por conta da burocracia envolvida no processo.

O primeiro detalhe importante antes de considerar o financiamento imobiliário é: o financiamento com bancos tradicionais não aceita assinatura digital. Ou seja, se vir ao Brasil para assinar a papelada da compra não for possível, o financiamento imobiliário não é uma boa opção para você!

Para aprovar o seu crédito aqui, você vai precisar comprovar renda para o financiamento imobiliário, como acontece no processo para residentes no Brasil. A principal maneira de fazer essa comprovação é através da declaração de Imposto de Renda, em que os valores transferidos para o Brasil são especificados. Para realizar a declaração morando no exterior, é preciso ter um contador de confiança e experiente no assunto, já que é necessário se atentar a vários detalhes nesse caso.

Nesse ponto, é importante se atentar se o seu país não tiver acordo de bitributação com o governo brasileiro, como os EUA, já que nesse caso deve ficar mais caro oficializar as contas por aqui. Confira quais países têm esse acordo firmado com o Brasil.

Além disso, também é preciso ter uma conta corrente no seu nome no Brasil para finalizar o financiamento, o que pode ser um empecilho para alguns compradores. Agora, se você já possui essa conta e faz envios recorrentes de dinheiro, isso pode jogar a seu favor caso você opte pelo financiamento imobiliário. Isso porque, quando você movimenta uma conta corrente com um banco que faz financiamento imobiliário, você passa a ter relação com esse banco, e pode ser mais fácil para você aprovar o crédito com essa instituição.

O ponto positivo do financiamento imobiliário são as taxas de juros praticadas. Por se enquadrar no sistema SFH, os juros possuem um teto e costumam ser os mais atrativos do mercado. Hoje, a taxa média entre os bancos é de 9,5%.

5. Saiba como fazer transferência de dinheiro para o Brasil

Ilustração de dinheiro com asas

Independente de qual o meio escolhido para o pagamento, uma coisa é inevitável: você precisa transferir o dinheiro para o Brasil. Para isso, há duas formas mais comuns: via plataformas ou wire transfer bancário.

As plataformas de transações financeiras mais comuns são a Wise e o WesternUnion. Nelas, os usuários interessados geram um boleto com a quantia desejada em dólares, por exemplo, para a empresa e a casa de transferência disponibiliza o dinheiro em moeda brasileira. É possível fazer quantos envios financeiros quiser, sem precisar se preocupar com limitações.

Este envio é legal e reconhecido pela Receita Federal e, desta maneira, é possível declarar o recebimento do dinheiro sem mais complicações, mas vale salientar que a responsabilidade de recolher os impostos nesse caso é do comprador, já que esse recolhimento não é automático, como no caso do Wire Transfer bancário. Sendo assim é preciso fazer a comprovação da origem do dinheiro.

Já o Wire Transfer é basicamente uma transferência bancária internacional, feita de banco para banco. Essa transferência é nominal e nesses casos o banco é encarregado de fazer o recolhimento de impostos automaticamente, ou seja, o comprador não precisa se preocupar em fazer manualmente.

6. Entenda as exigências que podem surgir no caminho

Celular com cadeado

Um personagem importante que costuma fazer parte desse tipo de compra imobiliária é o procurador. A maioria das construtoras e algumas Fintechs exigem a nomeação de alguém que represente o comprador legalmente no Brasil e que resida por aqui. O papel principal desta pessoa será funcionar como um meio de comunicação entre a construtora e o comprador caso surja algum imprevisto, como eventuais problemas de pagamento.

Além disso, o procurador terá direitos equivalentes aos do dono do imóvel, ou seja, poderá comprar e vender a propriedade por ele. Portanto, muito cuidado na hora de fazer essa escolha!

Apesar de ser uma decisão difícil, essa nomeação costuma ser um requisito de diversas construtoras e é importante que você saiba saiba essa informação sobre a empresa com a qual você está comprando o quanto antes. Desta forma, você terá mais tempo para encontrar alguém de confiança.

a) Certificado digital

Antes de finalizar a compra, é preciso garantir que você consiga assinar a papelada. Para isso você vai precisar criar um certificado digital - ou seja, um documento digital com validade jurídica em terras brasileiras. Através dele é possível validar a assinatura digital, uma vez que é vinculada a um arquivo que guarda informações sobre a pessoa. Isso, claro, apenas se você não puder vir ao Brasil com esse objetivo.

É possível criar o certificado digital de forma gratuita pelo E-notariado, plataforma digital dos serviços de Tabelionatos ou Cartório de Notas. Depois, é só fazer o cadastro de seus dados pessoais no sistema.

Outra possibilidade é fazer através do certificado oficial emitido pela ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira). Através dele é possível criar uma assinatura digital, que funciona como uma identidade virtual tanto de pessoas físicas como jurídicas. Diferentemente do E-notariado, esse tipo de certificado não é gratuito e o custo varia de acordo com a categoria de documento.

Fica aqui como destaque que cada instituição costuma exigir o próprio certificado digital, então defina com quem irá fazer negócios antes de adiantar o documento.

Aqui na imobles oferecemos um cuidado especial para essa etapa: te acompanhamos durante todo o processo de emissão de um certificado e assinatura digital para que você não precise se preocupar!

7. Oficialize a compra

Ilustração mãos apertadas

Para, enfim, chamar esse imóvel de seu, falta apenas a última etapa: oficializar a compra. Para isso, será necessário emitir a escritura pública e a matrícula atualizada da propriedade. Vale destacar que esses documentos também podem ser emitidos digitalmente.

A escritura possui um valor que varia entre R$ 1 mil e R$ 10 mil, dependendo do estado em que o imóvel estiver localizado. Os valores de uma matrícula também podem variar dependendo da localidade, mas - geralmente - a média custa cerca de 1% do valor venal do imóvel.

Além disso, será necessário fazer o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), da mesma maneira quando a compra é feita nacionalmente. Ele costuma girar em torno de 2% a 3% do valor de venda no imóvel e pode ser pago digitalmente através do internet banking dos bancos parceiros da prefeitura da sua nova propriedade.

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Ufa! Agora que você sabe cada passo de como comprar um imóvel no Brasil estando no exterior, deu para perceber que contar com um especialista na hora da compra faz toda a diferença, né?!

Por isso, se você está pensando em iniciar essa jornada, chame um dos nossos consultores e comece com o pé direito a busca pelo seu investimento no Brasil.

Ah! E se você ainda estiver planejando a compra, não tem problema! Que tal dar uma olhada nas oportunidades disponíveis no nosso buscador de imóveis enquanto isso. Onde você quer ver apartamentos?

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Principais dúvidas sobre compra de imóvel no Brasil estando no exterior

Comprar um imóvel no Brasil não é um bicho de sete cabeças, apesar de parecer. O processo possui vários passos e regras que exigem a atenção precisa do comprador. Mas calma! Se ainda te restou alguma dúvida sobre como comprar um imóvel no Brasil, a gente preparou essa FAQ especialmente para você!

Posso comprar um imóvel no Brasil morando no exterior?

Sim, é possível que brasileiros não residentes comprem um imóvel no Brasil de maneira remota.

Como comprar um imóvel no Brasil estando no exterior?

Para comprar um imóvel no Brasil estando no exterior é necessário seguir os seguintes passos:

  1. Confira se os seus documentos estão regularizados 
  2. Defina qual imóvel pretende comprar
  3. Conte com a ajuda de um especialista
  4. Decida como pretende pagar o imóvel
  5. Saiba como fazer transferência de dinheiro para o Brasil
  6. Entenda as exigências que podem surgir no caminho
  7. Oficialize a compra

Como financiar um imóvel estando no exterior?

Para aprovar o seu crédito aqui, você vai precisar comprovar renda para o financiamento imobiliário, como acontece no processo para residentes no Brasil. A principal maneira de fazer essa comprovação é através da declaração de Imposto de Renda, em que os valores transferidos para o Brasil são especificados.

Como comprovar renda morando no exterior?

A principal maneira de fazer comprovação de renda morando no exterior é através da declaração de Imposto de Renda, em que os valores transferidos para o Brasil são especificados.

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