Como comprar apartamento na planta: passo a passo

Adquirir a casa própria é sinônimo de sucesso financeiro para muita gente. Para outros, a matemática perfeita para multiplicar seu patrimônio. Independentemente do objetivo, comprar um apartamento na planta pode ser uma das chaves para alcançá-lo.

Afinal de contas, quando feito da maneira adequada, adquirir um apartamento em construção pode ser a forma mais acessível e inteligente de conquistar o seu primeiro imóvel ou investimento imobiliário.

Pensando nisso, aqui você acessa tudo o que precisa saber sobre como comprar um apartamento na planta, assim como um passo a passo de como investir no segmento de forma segura e proveitosa.

Vale a pena comprar apartamento na planta?

Se você acabou de fazer um raio-x da sua vida financeira e concluiu que esse é o melhor momento para começar a investir em imóveis, quer seja porque chegou a hora de sair do aluguel ou garantir uma renda passiva no futuro, comprar um apartamento na planta pode valer a pena.

Especialmente quando comparamos a compra de um apartamento na planta com a aquisição de um imóvel pronto para morar, no qual será necessário desembolsar o valor inteiro ou conseguir um financiamento imobiliário desde o princípio.

Na compra do apartamento na planta, parte do imóvel é negociado diretamente com a construtora e a outra com o banco, sem que seja necessário financiar o apartamento desde o momento inicial de compra, flexibilizando o seu pagamento.

Como comprar um apartamento na planta

Confira o passo a passo e as nossas ficas para não errar na hora de comprar um apartamento na planta.

1 - Decida a localização do imóvel

O primeiro passo para comprar o seu apartamento é decidir em que lugar você deseja residir ou fazer o seu investimento: perto do seu trabalho ou da escola de seus filhos, em um bairro seguro ou que possua potencial de crescimento, por exemplo.

Como escolher a localização do seu imóvel deve estar alinhada aos seus objetivos pessoais, profissionais e, principalmente, financeiros. Afinal, será necessário colocar na ponta do lápis o quanto você está disposto a pagar para ter a casa dos seus sonhos.

O ideal é analisar todas as questões mais individuais antes mesmo de escolher a localização do seu apartamento. Assim, você pode procurar imóveis na planta diretamente na região selecionada, sem sair dessa fase decepcionado, entende?

Outro ponto é que a localização é um dos principais fatores na valorização do imóvel na planta. Empreendimentos mais próximos dos centros e comodidades tendem a valorizar mais rápido do que os que estão mais afastados.

2 - Escolha o seu apartamento na planta

Depois de decidir onde seu imóvel estará localizado, é hora de escolher, dentre as opções ofertadas na região selecionada, o seu apartamento na planta.

Nesse momento, será preciso colocar a mão na massa e procurar por oportunidades interessantes, que estejam de acordo com o seu objetivo e que também caiba no seu bolso.

Busque conversar com profissionais da área e utilizar sites de busca que têm como objetivo priorizar quem está comprando um imóvel e não quem está vendendo.

Além disso, ao ter as opções de planta em mãos, analise-as com cuidado, levando em consideração suas preferências e necessidades. Afinal de contas, estamos falando do apartamento, prédio e vizinhança que será seu lar por muitos anos e, quem sabe, a vida inteira.

3 - Visite o decorado

De modo geral, durante a fase de lançamento das obras, a construtora proporciona uma visita ao apartamento decorado.

Ou seja, uma simulação do apartamento pronto e mobiliado onde o potencial comprador pode conferir todo o projeto arquitetônico e examinar se a unidade corresponde às expectativas.

Nessa etapa, você pode chamar um consultor de compras para auxiliar sua análise, além de estudar todo o material envolvendo o projeto.

Se a obra ainda não possuir decorado, não tem problema. Você pode pedir para visitar outro empreendimento de mesmo padrão construido pela construtra.

Repete comigo: apenas fecharei o negócio depois de conhecer todo o projeto e suas variantes pertinentes.

4 - Analise o histórico da construtora responsável pela obra

Agora que você escolheu sua planta, chegou o momento de avaliar o histórico da construtora responsável por construí-la. Essa é uma medida preventiva para evitar atrasos e, em um cenário extremo, uma possível perda de capital em casos de falência empresarial.

Em vista disso, pesquise sobre a experiência do consumidor no "Reclame Aqui" e busque reclamações no Procon através do site da Secretaria Nacional do Consumidor.

Além disso, certifique-se que a construtora está cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis e confira se a planta do empreendimento foi aprovada pela prefeitura do município.

5 - Negocie valores e forma de pagamento

O pagamento da compra de um apartamento na planta é dividida em duas fases: pré-chaves e pós-chaves.

No período pré-chaves, que é quando o imóvel ainda está em construção, você precisa pagar geralmente pelo menos 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora. 

Por a negociação não ser diretamente, por exemplo, com o banco, isso permite que você tenha uma negociação mais flexível sobre como esses 30% serão pagos.

Você pode pagar o valor todo à vista, mas geralmente os valores são separados em: entrada + parcelas mensais + reforços semestrais.

Os valores de cada um desses períodos podem ser negociados para o que melhor se encaixa no seu bolso.

Mas vale lembrar que, quanto maior for sua entrada para a construtora, maior a chance de você conseguir negociar um valor menor na unidade.

Se você decidir parcelar, preste atenção: tanto as suas parcelas quanto o saldo devedor (os 70% restantes do imóvel) serão reajustados, mês a mês, pelo INCC ou pelo CUB estadual. Ou seja, até chegar o momento do financiamento imobiliário, o valor do seu imóvel aumentará na mesma medida que o custo de construção. A nossa dica é que você sempre acompanhe o indicador em questão.

6 - Revise os documentos

Antes de comprar um apartamento na planta, você precisa ter certeza que a documentação do imóvel e o seu contrato de compra estão alinhados com o que você espera.

Por isso, revise com atenção o memorial descritivo do imóvel, o qual detalha o que está sendo construído, incluindo materiais, e todas as cláusulas do seu contrato. Entenda como as parcelas serão reajustadas, quais são os juros para atraso de pagamento e até o que pode acontecer caso ocorra uma possível desistência da compra.

Ter um corretor que está apenas do seu lado (no caso, do comprador), e que não está associado legalmente com a construtora ou com o vendedor, será extremamente útil, pois ele vai defender exclusivamente os seus interesses e negociar os melhores termos.

7 - Acerte seu financiamento

Quando o empreendimento estiver próximo de ser entregue, está na hora de fazer o pedido do seu financiamento imobiliário junto ao banco. Lembre-se que esse processo pode durar até 3 meses, então precisa ser iniciado antes da entrega das chaves.

Confira o passo a passo detalhado de como fazer o financiamento imobiliário.

8 - Faça a vistoria

Quando o empreendimento for entregue, não esqueça de fazer uma vistoria detalhada. Leve o memorial descritivo e compare se todos os itens foram entregues como prometido.

Quais as vantagens de comprar um apartamento na planta?

Comprar uma apartamento em construção é geralmente mais barato do que adquirir um imóvel pronto, se comparado com outros imóveis do mesmo nível, visto que boa parte da compra é feita diretamente com a empresa responsável pela construção.

Ter a opção de negociar parte do valor com a construtora, sem intermédio de uma instituição bancária de início, também oferece seus benefícios, uma vez que reduz a incidência de juros provenientes do financiamento imobiliário e, assim, o valor total de compra do imóvel.

O apartamento na planta, da mesma forma, proporciona ao comprador uma propriedade totalmente nova e potencial de personalização maior. Muitas construtoras também permitem que você faça alterações no layout das paredes antes da entrega, evitando o quebra-quebra depois da mudança.

Sem contar a infraestrutura moderna, mais tecnológica e sustentável que um projeto ainda em construção apresenta.

Se o seu objetivo for realmente comprar um apartamento em construção, outra vantagem é poder aproveitar o período de pré-lançamento e lançamento, quando o empreendimento está sendo apresentado ao mercado e ainda não começou a ser construído.

De todo o período, comprar o apartamento durante a dinâmica de lançamento imobiliário é o mais vantajoso, uma vez que os preços iniciais de cada unidade são mais baixos e as opções de escolhas maiores (e que geralmente esgotam logo no começo das vendas).

Quais são os cuidados na compra de apartamento na planta?

Por outro lado, alguns cuidados devem ser tomados para que a compra seja frutífera e nada de ruim aconteça com o seu patrimônio.

O principal cuidado deve ser em relação à construtora responsável pela obra, afinal, se a empresa não for confiável e não possuir um histórico de entrega sério e transparente, você pode colocar o seu investimento em risco, receber seu empreendimento atrasado e, até mesmo, perdê-lo por completo.

Por isso, a importância de avaliar o histórico da empresa contratada, conversar com proprietários de prédios construídos pela construtora, conferir o memorial descritivo e o acabamento de cada obra.

Consigo financiar um apartamento na planta?

O apartamento na planta não pode ser financiado, mas sim parcelado durante o processo de construção da unidade. Agora, quando o apartamento fica pronto, o restante do saldo devedor pode, sim, ser financiado.

Por isso, antes de entrar em contato com uma construtora ou solicitar o recurso financeiro em um banco, é necessário entender como funciona o processo de parcelamento de um imóvel na planta e, logo, o financiamento da unidade pronta.

Pois bem, a compra de um apartamento na planta é feita em duas etapas: a primeira diz respeito ao período pré-chaves e a segunda corresponde ao período de pós-chaves.

A primeira etapa é feita diretamente com a construtora, sem a necessidade do empréstimo imobiliário, enquanto a segunda é financiada por um banco ou quitada pelo comprador ao término da construção.

Ou seja, no primeiro momento, esse parcelamento é feito diretamente com os responsáveis pela obra, o pagamento é constituído por uma entrada e parcelas.

Nesta etapa, não há incidência de taxa de juros sobre o parcelamento, mas da correção das parcelas mensais pelo índice INCC (principal indicador de inflação da construção civil) ou pelo CUB estadual.

No período pós-chaves, o comprador precisa quitar o saldo restante com a construtora, e isso pode ser feito através de um pagamento à vista ou contratando um financiamento imobiliário com um banco, como a Caixa, por exemplo.

Nesse momento, será necessário escolher um banco, entendendo quais são as melhores condições para você. Depois, você passará por uma análise de crédito, tendo que comprovar renda mínima que indique que você pode arcar com os custos do financiamento.

Assim, se a instituição bancária entender que você tem condições de pagar as parcelas do financiamento e os juros aplicados, você consegue financiar o restante do apartamento comprado na planta.

Prontinho! Você acabou de conferir o passo a passo de como comprar um apartamento na planta, conheceu suas vantagens e desvantagens e ainda aprendeu como funciona o financiamento imobiliário de um imóvel em construção.