Como fugir do INCC? Entenda sobre essa cobrança!

06 Junho 2022 | Atualizado em 07 Junho 2022
Por Natália Poliche

gato fugindo de outro gato

Considerado por muitos o vilão da compra de um apartamento na planta, o índice INCC é o indicador econômico responsável pelo reajuste mensal das parcelas durante a construção do imóvel.

Esse indicador serve para garantir que nem a construtora do imóvel nem o comprador saiam no prejuízo diante da variação do preço dos materiais e serviços utilizados para a edificação. Mas claro, como não é possível prever as oscilações futuras no valor desses itens, muitos compradores querem fugir do INCC tendo a segurança de saber exatamente qual será o valor das próximas parcelas do seu novo imóvel.

Basicamente existem três maneiras mais comuns para se evitar a correção pelo INCC: a compra de um imóvel pronto (novo ou usado), adiantar o fluxo de pagamento do imóvel ou financiar o imóvel antes da entrega das chaves diretamente com o banco financiador da obra.

Se você é daqueles que quer ficar longe do INCC, te explicamos cada uma dessas saídas ao longo dos próximos parágrafos. Ah! E se você ainda tem dúvidas se a taxa de INCC é legal ou acha que está sendo vítima de uma cobrança abusiva, fica com a gente que te explicamos tudo que você precisa saber para não cair em nenhuma pegadinha!

Sim. A aplicação da correção pelo INCC é legal sobre as parcelas de compra de um imóvel enquanto ele está em construção. Ele é um colchão de segurança para garantir que nem a construtora e nem o comprador tenha prejuízo.

Vamos pensar em um exemplo prático: a obra de um imóvel leva em média de 3 a 6 anos para ficar pronta, portanto o preço do material, da mão de obra e dos serviços utilizados na construção vão mudar ao longo desse tempo.

Se hoje você compra um saco de cimento por um determinado valor, daqui a dois anos o preço será diferente, devido a inflação que recai sobre esse material. E é justamente para equilibrar essa diferença que serve o INCC.

O reajuste das parcelas pelo INCC é uma forma de garantir que o valor do investimento no imóvel acompanhe o aumento de preço dos insumos para construção, assim a construtora responsável garante que os recursos necessários para finalizar a obra estejam assegurados. Além disso, é importante frisar que o INCC também ajuda a compor o preço final do apartamento pronto e, portanto, o valor dos reajustes “retorna” para você através da valorização do imóvel.

Porém, é importante relembrar que o INCC tem um período certo para ser cobrado.

INCC pode ser cobrado depois da entrega das chaves?

Uma vez que as chaves forem entregues a você, comprador, o montante a ser pago não pode ser mais reajustado pelo INCC.

Mas, atenção, isso só acontece depois quando a construção do imóvel finalizar. Enquanto o empreendimento está em obras, tanto o saldo devedor quanto as parcelas mensais seguem sendo reajustadas pelo INCC.

Existe cobrança abusiva do INCC?

Como já mencionamos, o reajuste pelo INCC na compra de um apartamento na planta é legal e realizado mês a mês sobre a parcela + o saldo devedor do imóvel. Portanto essa correção mensal está dentro da lei, e, por mais que possa assustar em meses nos quais o índice registra uma variação maior, não é uma cobrança abusiva.

Existem três situações mais comuns nas quais os compradores se sentem ludibriados com a cobrança do INCC:

  • Quando o comprador não foi informado sobre o reajuste pelo corretor ou construtora durante o processo de compra, e de repente, vê suas parcelas subirem mês a mês;
  • Quando, de fato, a construtora erra o cálculo do reajuste no mês;
  • Quando a construtora não especifica o percentual mensal que baseia o reajuste do valor da parcela, o que é bem comum e faz com o comprador perca a noção do quanto o INCC tem impacto no valor do seu novo imóvel.

Se identificou com alguma delas? Calma, que todas têm solução!

Caso você esteja no processo de compra de um apartamento na planta e o seu profissional de confiança não mencionou a correção pelo INCC em nenhum momento, é bom ficar atento ao contrato. A especificação do reajuste, tanto mensal quanto do saldo devedor, deve constar no contrato de compra do imóvel, portanto leia direitinho antes de assinar. Isso vai te proteger de eventuais surpresas.

No caso da construtora ter errado o valor do reajuste ou não estar especificando o percentual mensal - que não é obrigatório - você pode contatar diretamente a sua construtora, para que ela especifique os valores corrigidos.

Mas a dica mais valiosa nesse ponto é:

Comprador, acompanhe mês a mês ou a cada dois meses a taxa do INCC e faça a checagem na sua parcela mensal e no seu saldo devedor. Para facilitar a checagem, você pode corrigir o valor do seu imóvel utilizando a nossa Calculadora do INCC

Dessa forma, além de garantir que possíveis erros sejam consertados mais rapidamente, você também tem ciência de como o saldo total do imóvel está evoluindo. Isso é crucial já que esse valor interfere diretamente na hora de solicitar um financiamento imobiliário.

Como fica o INCC se a obra atrasar?

No caso de atraso na entrega da obra, as parcelas mensais e o saldo devedor seguem sendo reajustados pela taxa do INCC mesmo que ocorra atraso.

Pela lei, a construtora pode atrasar até seis meses a entrega das chaves sem sofrer nenhuma penalidade. Caso o atraso se estenda por mais de seis meses, a construtora está sujeita a pagar uma multa. Mas, ainda sim, as parcelas mensais e o montante final seguem sendo corrigidos pelo INCC.

Então, apesar do saldo devedor e das parcelas seguirem sendo corrigidas pelo INCC caso a obra atrase, a construtora também não quer essa situação. Não só ela corre o risco de receber uma multa, como também coloca seu nome e sua reputação no mercado em jogo.

INCC em financiamento já assinado

Como dissemos antes, o INCC é uma taxa que só pode ser aplicada durante o período de obra do empreendimento. Portanto, quando o imóvel está pronto, seu valor para de ser reajustado pelo INCC.

Isso significa que, caso você já tenha comprado o apartamento durante a construção, no momento em que a obra é entregue, o INCC não é mais aplicado.A partir de agora o saldo devedor vai ser corrigido pelos juros do financiamento, ou outro indicador de mercado, caso você opte por maneiras de pagamento alternativas ao financiamento.

Vale lembrar que mesmo quando os imóveis já estão prontos, seu valor final é reajustado indiretamente pelo INCC e pelas movimentações de mercado. Enquanto que na planta, ele sofre correção direta do INCC.

3 maneiras de fugir do INCC

Apesar do INCC não ser o grande vilão que pode parecer,ele ainda gera um certo medo nos compradores. A principal razão para isso é a incerteza de quanto será o reajuste e, portanto, a incerteza da parcela do próximo mês.

Desse jeito, muitas pessoas procuram fugir dessa taxa. Então, a gente selecionou três maneiras para evitar o INCC. Vem conferir!

1. Optar pela compra de um apartamento pronto

O primeiro jeito de fugir do INCC é optar por comprar um apartamento pronto. Como a taxa do INCC reincide sobre o valor do empreendimento enquanto ele está em obra, uma vez que ele está pronto o valor não é mais ajustado pelo INCC.

Além disso, você também foge da incerteza. Se a decisão for financiar o apartamento, o comprador tem total conhecimento de quanto vai pagar de juros mensalmente. Dessa forma, as parcelas se tornam previsíveis.

Porém, como aqui na imobles o nosso lado é sempre o do comprador, também temos que alertar sobre os contrapontos dessa decisão.

Para começar, geralmente os juros de um financiamento são maiores do que o INCC. Enquanto a taxa do Índice gira em torno de 6% a 8% ao ano, os juros ficam perto dos 10% ano. Claro que existem períodos de exceção, mas é importante ficar ciente desse ponto.

A segunda desvantagem é que ao comprar um apartamento pronto, o comprador perde a curva de valorização do apartamento na planta.

Apartamentos na planta são vendidos a preços mais baixos, porque ao longo da obra a tendência é que o empreendimento vá valorizando por conta do bairro, microlocalização e outros elementos. Também é importante relembrar que, como dissemos antes, o reajuste do INCC que o imóvel recebe mensalmente também compõe a valorização desse apartamento.

É estimado que, durante a obra, o empreendimento valorize de 15% a 40%. Um imóvel pronto ainda valoriza e seu preço é reajustado mensalmente, mas esse valor tende a ser menor e ainda depende mais de elementos externos, como os ciclos de valorização imobiliária.

2. Adiantar o fluxo de pagamento na compra de um apartamento na planta

Uma segunda solução para fugir do INCC é adiantar o valor dos pagamentos futuros.

Antes, vamos fazer uma rápida retomada de como acontece o pagamento de um imóvel na planta. Ele é dividido em dois momentos: captação, percentual pago diretamente à construtora durante o período de construção do imóvel e financiamento imobiliário, no qual o saldo restante é parcelado com o banco.

Aqui, vamos falar especificamente do momento de captação. Geralmente, o montante pago nessa fase corresponde a 30% do valor do imóvel e é dividido entre:

  • Entrada;
  • Parcelas mensais;
  • Reforços semestrais ou anuais (também conhecidos popularmente como “Balões”)

A entrada, como é paga quando o contrato é fechado, logo não sofre reajuste do INCC. Já as parcelas e os reforços sofrem correção mensal, assim como todo o saldo devedor. Ou seja, na lógica de juros compostos, o pulo do gato está em adiantar o maior valor possível durante o período de obra, e quanto antes melhor, já que o INCC de cada mês incide sobre o percentual reajustado do mês anterior. Na prática, funciona assim:

Vamos pensar em um apartamento que custe R$ 300 mil. Você se comprometeu a dar uma entrada de 10%, e o fluxo de pagamento dos outros 20% - destinados à captação - ao longo de 2 anos é o seguinte:

  • Entrada R$ 30 mil (não sofre reajuste)
  • 24 parcelas mensais de R$ 1500
  • 1 anual de R$ 12 mil por dois anos
  • Saldo devedor de R$ 270 mil

Assim, se o primeiro mês de reajuste, o valor do INCC for 0,5%:

  • A parcela mensal será de R$ 1507,50
  • 1 anuais de R$ 12.060 mil por dois anos
  • Saldo devedor R$ 271. 350

Agora, se no primeiro mês de reajuste ao invés de só pagar a parcela mensal, você tiver o montante para adiantar uma parcela intermediária (balões), a taxa do INCC vai incidir sobre um montante menor ao longo dos próximos meses:

  • No mês você pagará R$ 1507,50 + R$ 12.060 mil (balão já reajustado)
  • 1 anual de R$ 12.060 mil
  • Saldo devedor R$ 256.082

Assim, ao adiantar uma das parcelas intermediárias, ao invés de incidir sobre R$ 270 mil, agora o INCC nos próximos meses será calculado sobre aproximadamente R$ 256. Esse adiantamento também pode ser feito com valores menores, diretamente com a sua construtora.

Além disso, se você pagar mais do que 30% destinado à construtora durante o período de captação, você também diminui a incidência do juros do financiamento imobiliário, após a entrega das chaves. É por isso que essa é a medida mais indicada para quem quer diminuir o efeito do INCC na compra de um imóvel na planta.

A desvantagem dessa opção é que o comprador precisará ter o dinheiro em mãos para adiantar o fluxo de pagamento. Outro ponto negativo é que aumentar o fluxo de pagamento significa investir mais do seu capital no empreendimento que na prática, você ainda não pode usar.

Caso, a construtora tenha algum problema e atrase ou até não consiga finalizar a obra, o comprador está exposto a mais risco por conta da alta quantia de dinheiro que empregou. Mas, apesar dessa ser uma situação possível, existem maneiras de se prevenir desse risco. A principal é estudar e conhecer bem a construtora antes de fechar negócio.

Existem três pontos importantes para verificar na hora de escolher uma boa construtora:

  1. Avaliar o histórico das entregas;
  2. Pesquisar sobre a reputação das construtoras;
  3. Verificar o padrão de entrega

3. Financiar o valor da captação com o banco financiador da obra

E ainda existe uma terceira forma de fugir do INCC.

Se a obra tem um banco financiador, é possível jogar com isso. Em alguns casos, quando a construção está entre os três e seis meses finais, o banco financiador aceita iniciar o financiamento do saldo devedor para quem já comprou o imóvel na planta.

Então, na prática, você deixa de pagar as parcelas mensais reajustadas pelo INCC e adianta o pagamento do financiamento com o banco. Dessa forma, as parcelas se tornam previsíveis, já que boa parte dos juros do financiamento não são variáveis.

Mas, é importante relembrar que você vai trocar a correção do INCC pelos juros. E, como dissemos antes, os juros tendem a ser maiores do que o INCC.

Ainda é importante ficar atento a outro ponto negativo: nesse cenário, o comprador só tem uma opção de banco para fazer o financiamento. Logo, se o Santander financiou a construção, não é possível fazer esse movimento de adiantar o financiamento com o Itaú, por exemplo. Isso acontece porque normalmente o financiamento só acontece a partir da entrega do imóvel, uma vez que ele é a garantia do financiamento.

Portanto, se você optar por adiantar o financiamento com o banco financiador da obra, você fica suscetível às condições daquela instituição específica e acaba perdendo a possibilidade de escolher o melhor banco para financiamento de acordo com o seu perfil de crédito. Então, se você considera essa escolha, é bom ficar atento se financeiramente faz sentido para sua realidade.

Como ter mais segurança sobre a correção pelo INCC?

O primeiro passo para se sentir mais seguro em relação à correção pelo INCC é lembrar que esse valor também compõe a valorização do imóvel. O que for pago de INCC no processo de construção também vai estar embutido no valor final do seu imóvel.

Mas, também existem algumas diquinhas para poder se sentir mais confortável com o INCC, antes de realmente finalizar a compra.

Em primeiro lugar, é bom olhar o histórico do INCC. Apesar das variações existirem, elas são um reflexo dos acontecimentos sociais, econômicos e políticos do mundo. Entender o que impacta essa taxa, como isso se dá e quais eventos cíclicos pode ser uma boa maneira de compreender as oscilações do Índice. No nosso conteúdo do Guia INCC a gente te explica tudo nos mínimos detalhes.

Outro ponto essencial para não ter surpresas desagradáveis é tomar cuidado com o valor inicial da parcela. Já que todo mês a correção pelo INCC acontece, manter o valor inicial abaixo do seu limite garante que você vai dar conta de pagar a parcela reajustada. Se o comprador iniciar o pagamento já no seu teto de gastos, ele vai ter muita dificuldade de acompanhar o aumento e, muito provavelmente, não vai dar conta de cumprir o acordo.

Por último, mas não menos importante, é essencial tomar cuidado com o reajuste do montante final. Como dissemos antes, a parcela mensal não pode começar no seu teto de gastos, já que ela tende a crescer. Projetar o aumento do saldo devedor é fundamental para que mesmo reajustado você consiga seu financiamento. Vale lembrar que a aprovação do financiamento imobiliário depende da sua renda, do montante e de que esta parcela não comprometa mais do que 30% da sua renda mensal.

Na prática, isso significa que o seu saldo devedor também não pode estar justo para aprovação do seu financiamento. Uma vez que ele for sendo ajustado pelo INCC, ele tem que continuar cabendo na sua renda mínima para o financiamento.

O INCC ainda causa muita desconfiança e receio, mas ele não é o grande vilão da compra de imóveis. Com um bom entendimento e bom acompanhamento, é possível não ser pego de surpresa e ainda diminuir seu impacto no plano de pagamento.

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