Como financiar um apartamento: esclareça suas dúvidas

23 Fevereiro 2022 | Atualizado em 25 Abril 2022
Por Redação imobles

Mulher recebendo chaves do imóvel

Se você acha que o financiamento imobiliário é um "bicho de sete cabeças", prepare-se para desmistificar essa crença.

A gente sabe que o processo de financiamento pode ser complicado, e por isso, preparamos um tira-dúvidas rápido, seguido de um passo a passo completo de como funciona o financiamento de um apartamento. Vamos lá?!

Como funciona o financiamento de um apartamento

Basicamente, a instituição financeira cede a você o valor necessário para comprar seu imóvel com a condição do pagamento de juros sobre esse valor emprestado.

Ou seja, o financiamento é uma boa alternativa para quem tem quer comprar seu novo apê e já vem guardando dinheiro para isso, mas ainda não possui o montante todo para efetuar a aquisição à vista.

Para que esse procedimento seja autorizado pela instituição bancária escolhida por você, é preciso que você comprove que tem condições de cumprir com o pagamento.

É através da análise de crédito que o credor vai disponibilizar o montante para que você possa realizar o financiamento do seu imóvel. A boa notícia é que esse “parcelamento” do valor pode ser pago em longos prazos. Em geral, o prazo é de até 35 anos para pagamento.

Em contrapartida, são cobrados juros sobre o valor. Esse percentual é calculado sobre o valor total do financiamento após o pagamento da entrada. Logo, quanto mais você pagar na entrada do imóvel, menos você precisará financiar e pagar juros sobre essa quantia.

Quanto preciso dar de entrada para financiar um apartamento?

De modo geral, as instituições financeiras pedem no mínimo 20% do valor do apartamento como entrada para a compra do imóvel, enquanto o credor fica responsável por disponibilizar os outros 80% do valor diretamente para o vendedor do imóvel, cobrando esse valor em prestações mensais do novo proprietário do imóvel.

Quem delimita o valor do crédito a ser disponibilizado para financiamento é o próprio banco, analisando seu perfil de crédito e o montante solicitado por você.

Vale ressaltar que, quanto maior for o valor de entrada no financiamento imobiliário, menor o valor a ser parcelado e, consequentemente, as taxas de juros irão incidir sobre um montante menor - representando também uma economia no valor final do financiamento.

É possível financiar segundo imóvel?

Outra dúvida muito comum é se é possível financiar outro imóvel após ter quitado o primeiro. A resposta é simples: sim, você pode financiar o segundo imóvel, desde que se enquadre nas condições de prache de financiamento, ou seja, não comprometer mais de 30% da renda com o financiamento, além de conseguir comprová-la.

Existem também regras específicas para a utilização do FGTS para financiar o segundo imóvel. Esse e todos os outros detalhes de como financiar um segundo imóvel, você confere acessando nosso conteúdo sobre o tema!

Como financiar um apartamento: passo a passo

Agora que você já sabe como funciona esse recurso, você deve se informar quanto ao que precisa para financiar um apartamento.

Os documentos exigidos durante o processo de aprovação do financiamento podem variar de banco para banco, mas, de modo geral, as etapas para ter o crédito liberado são as mesmas. Confira!

1- Certifique-se de que o seu nome está limpo

Clientes inadimplentes que possuem dívidas na praça têm mais dificuldade para conseguir a aprovação do financiamento. Por isso, é muito importante que você cheque seu CPF para confirmar que não há dívidas no seu nome.

Essa conferência é feita na hora da análise de crédito por parte da instituição financeira, que reunirá documentos que comprovam a sua renda e a de seus dependentes ou familiares que moram com você.

Isso acontece porque o banco precisa de uma garantia de que você está apto a pagar as parcelas do empréstimo. Sem essa certeza, a liberação necessária para dar continuidade ao financiamento pode se tornar mais difícil.

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Checagem de CPF Serasa
Resultado de consulta do CPF no aplicativo do Serasa

2- Escolha o melhor banco para o financiamento imobiliário

Fazer uma análise criteriosa das instituições disponíveis é essencial para que você fuja de enrascadas na hora de financiar um imóvel.

Selecionar o melhor banco para financiamento imobiliário passa tanto por analisar as taxas de juros praticadas por cada um deles, quanto por fazer simulações para identificar em quais instituições você pode ser aprovado e as condições para cada uma delas.

É importante ter em mente que as taxas do mercado para esse tipo de financiamento costumam ficar entre 6% e 12% ao ano. Esses valores tendem a seguir a tendência da taxa Selic, que guia os juros de vários investimentos no País. Por isso, pesquisar e comparar taxas é fundamental.

Além disso, outra dica é tentar um financiamento em um banco no qual você é correntista, assim, o credor pode conferir diretamente as suas movimentações financeiras, utilizando-as também como comprovante de renda.

3- Reúna seus documentos para o período de pré-aprovação

Obviamente, para conferir se a instituição financeira que está disposta a financiar o seu futuro lar, ela precisará de uma cópia dos seus documentos. Os papéis exigidos por cada empresa podem variar, mas, de modo geral, são os seguintes:

  • RG e CPF.
  • Carteira de trabalho e Previdência Social (CTPS) - no caso do uso do FGTS para a compra do imóvel.
  • Comprovante de residência.
  • Comprovante de renda (holerite, extrato bancário ou a própria CTPS).
  • Documento que comprove seu estado civil.
  • Declaração de Imposto de Renda mais recente.

4- Apresente os documentos para liberação de crédito

Passado o período de pré-aprovação e análise de crédito, o banco deverá solicitar a documentação do imóvel e também do vendedor-proprietário para certificar que tanto o imóvel como o atual proprietário se enquadram nas regras do financiamento.

Os documentos são os seguintes:

Imóvel:

  • Matrícula do imóvel completa e atualizada.
  • Espelho do IPTU mais recente.
  • Certidão negativa de débitos municipais.
  • Certidão negativa de débitos do condomínio.

Vendedor proprietário - no caso de pessoa física:

  • RG/CPF - Em caso de pessoa casada, é necessário a identificação do cônjuge também.
  • Cópia do comprovante de estado civil. 

Lembrando que se o vendedor for pessoa jurídica, a documentação solicitada para o financiamento deve ser diferente.  Toda essa papelada será útil, especialmente, para a análise jurídica do imóvel, assim como veremos no tópico seguinte.

5- Aguarde a análise jurídica e a vistoria do imóvel

Em posse dos documentos citados, o banco dá início à análise jurídica da papelada, com o objetivo de averiguar se tudo está dentro dos conformes, pois qualquer irregularidade envolvendo a propriedade ou o vendedor pode retardar o processo de financiamento.

Depois da apuração da papelada, a instituição financeira contrata uma empresa de engenharia para visitar o apartamento, verificando de perto as condições do imóvel - metragem, área construída, finalidade de utilização, entre outras características da propriedade.

Essa etapa serve para verificar se o valor do imóvel condiz com o valor que está sendo solicitado no financiamento, e então, atestar o valor de mercado do bem em questão

6- Assine o contrato de financiamento e pague os tributos

Se a papelada foi aprovada e a vistoria do imóvel for encerrada com sucesso, você pode comemorar, pois a liberação do crédito está finalmente chegando.

Assim, para finalizar esse processo, comprador e vendedor devem assinar o contrato de financiamento, além de pagar todos os tributos referentes à transmissão do imóvel, bem como todas as despesas para efetuar seu registro.

O pagamento dos tributos e das despesas de cartório, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, são de responsabilidade do comprador.

7- Comece a pagar as parcelas

Depois que você seguiu o passo a passo do financiamento imobiliário rigorosamente e escolheu a melhor opção para financiar seu imóvel, chegou o momento de cumprir com sua palavra e começar a pagar o parcelamento.

Vale ressaltar que algumas instituições oferecem parcelas regressivas, ou seja, os valores se tornam menores com o tempo. Essa pode ser uma vantagem para quem quer desacelerar um pouco mais na frente e garantir que ainda possa continuar pagando as parcelas.

Além disso, você sempre pode contar com o recurso de amortização das parcelas. Juntou um dinheirinho a mais no final do ano?

Aproveite para adiantar o pagamento de algumas mensalidades e, consequentemente, diminuir o montante de juros que incide sobre o valor total do financiamento, já que esse valor será menor depois que você abater as parcelas futuras com antecedência.

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