Ciclo de Valorização imobiliária: é um bom momento para investir?

23 Setembro 2021 | Atualizado em 06 Abril 2022
Por Ronal Balena

Ciclo de valorização imobiliária

Essa é a pergunta de um milhão de dólares do setor imobiliário no momento: é uma boa hora para investir?

O ano de 2021 se iniciou com um cenário favorável, com a taxa Selic e juros de financiamento imobiliário em uma mínima histórica, e uma expectativa forte de recuperação pós-pandemia.

Durante o ano, porém, o cenário macroeconômico do país foi se deteriorou. Com uma inflação alta e persistente, os juros subiram, acarretando em um aumento de cerca de 2% nos juros de financiamento imobiliário.

Apesar disso, 2021 foi um ano de recordes de lançamentos imobiliários e vendas em todo o Brasil, e mesmo conturbado, o cenário permaneceu estável quando comparado a 2020. Mas a dúvida permanece: continua sendo um bom momento para comprar um imóvel?

Para você entender na prática o vaivém do mercado e saber identificar se é a hora certa para comprar um imóvel, nesse conteúdo vamos te explicar tudo sobre os ciclos de valorização imobiliária. Vamos nessa?!

Conteúdo deste artigo:

1. Entenda o movimento do setor imobiliário brasileiro

2. Por dentro de cada fase do ciclo de valorização

3. Linha do tempo – como foram os últimos anos para o mercado imobiliário?

4. É um bom momento para comprar um imóvel?

5. Perfil de investidor X Ciclos econômicos do mercado imobiliário

6. Boas oportunidades para investidores

Entenda o movimento do setor imobiliário brasileiro

O mercado imobiliário é formado por ciclos, assim como toda a economia propriamente. Nesse sistema, os extremos do mercado são chamados de Expansão, ou Alta, e Recessão, ou Baixa.

São esses picos que dão o “timing” de um bom investimento, ou seja, os melhores investimentos são aqueles adquiridos no período de recessão e vendidos na fase de expansão do mercado, assim o dinheiro investido inicialmente pega uma “carona” na valorização do mercado, e também se valoriza com o passar do tempo.

Considerando que as fases de Alta, ou Baixa, são os picos desse ciclo, há também fases intermediárias que fazem com que o mercado funcione de forma sequencial, sem quedas ou altas abruptas.

Essas fases são chamadas de Recuperação, ou valorização, e Excesso de ofertas. São elas que garantem a característica sólida do mercado imobiliário, ou seja, não sofra movimentos bruscos, de valorização ou queda.

Sendo assim, mesmo nos períodos de maior desvalorização, você não corre o risco de perder tanto dinheiro, em comparação com investimentos em ações, por exemplo, cujo valor pode variar muito, em pequenos intervalos de tempo. 

Gráfico Ciclos de Valorização Imobiliária

Por dentro de cada fase do ciclo de valorização

Agora que você já conhece as quatro fases do ciclo de valorização imobiliária, que tal conhecer um pouco mais sobre cada uma dessas etapas?

Afinal, o comportamento do mercado e a atividade imobiliária são reflexos diretos da fase pela qual o mercado imobiliário passa. Portanto, é preciso entender as ações que identificam cada fase!

Fase de recuperação (valorização)

Pode-se dizer que essa fase é o primeiro passo para o reaquecimento do mercado. Essa etapa se inicia no final da fase de Baixa: depois de um período de estagnação dos preços e da demanda por imóveis, o cenário começa a mudar, entrando num momento de recuperação.

Assim, os imóveis em excesso no mercado começam a ser adquiridos ou ocupados, e indícios de uma crescente na demanda habitacional começam a surgir. Dessa maneira, pouco a pouco as construtoras reagem a esses estímulos e respondem com novos lançamentos imobiliários.

ATENÇÃO: É preciso deixar claro que esse movimento pode durar alguns anos, ou seja, a resposta à demanda por imóveis não é imediata. Isso caracteriza o mercado imobiliário como um mercado inelástico, uma palavra bem complicada mas de significado prático: o setor imobiliário demora para reagir ao aumento das buscas por imóveis.

Apesar dessa fase representar o início do reaquecimento do setor,  nesse estágio ainda é comum o sentimento de desconfiança no mercado. Investidores mais céticos, e com menos capital para investir, costumam manter os “pés no chão” nessa fase, avaliando bem as oportunidades e os riscos envolvidos nas transações.

Fase de expansão (Alta)

Passada a fase da recuperação, quem entra em cena na trama do mercado imobiliário é a fase de expansão, tão aguardada pelos investidores.

Nesse período, que, lembrando, também persiste durante alguns anos, os preços dos imóveis seguem em constante aumento, afinal, nesse momento o mercado está pronto para responder à crescente da demanda. Bom para quem vende, não tanto para quem compra. 

Além disso, a confiança dos agentes do mercado também encontra-se em alta, as taxas de vacância dos imóveis caem, e o número de lançamentos imobiliários segue crescendo. Em resumo, na fase de expansão, o cenário do setor está favorável à atividade do setor. Uma extremidade enérgica que precede a desaceleração do próximo estágio, o excesso de ofertas.

Excesso de oferta

Nessa etapa, a lei da oferta e demanda faz seu papel, e traz consequências para o setor. Há muitos imóveis disponíveis, muito mais do que o mercado consegue absorver e por isso, a conta passa a não mais fechar.

Ilustração ciclo imobiliário de excesso de ofertas
Excesso de ofertas no mercado imobiliário

Agora, você se lembra daquela palavra difícil para designar o tempo de resposta do mercado, a inelasticidade?

Aí vem a parte boa dessa característica do setor: assim como ele demora para reagir a demanda, também é mais difícil os imóveis se desvalorizarem rapidamente.

Na prática, o que ocorre é uma estagnação dos preços, ruim para os investidores, que apesar não perderem dinheiro, também não veem ele se valorizar ao longo do tempo, bom para compradores que, com o excesso de ofertas, tem mais opções para escolher na hora de comprar o imóvel, e podem negociar seus valores, já que eles não tendem a valorizar.

Fase de Recessão (Baixa)

O período “vacas magras” do mercado imobiliário. Essa fase é caracterizada por longos períodos de estagnação dos preços, a oferta de imóveis segue alta, mas a demanda continua não correspondendo ao alto número de oportunidades do mercado. As construtoras e incorporadoras já vêm acompanhando o comportamento do setor, e desde a fase de excesso de ofertas, a atividade dessas empresas diminui. 

Não há resquícios do otimismo notado na fase de expansão do mercado, afinal, não se pode ter uma previsão concreta de quando a demanda habitacional será crescente de novo.

Já para os investidores com alto capital para investimento, que não dependem do retorno desse investimento a curto e médio prazo, essa é a fase mais propícia para a compra de imóveis: os preços seguem estagnados, há muitas opções disponíveis no mercado e, a longo prazo, a roda da economia imobiliária voltará a subir, valorizando os imóveis comprados na fase de recessão.

Linha do tempo - como foram os últimos anos para o mercado imobiliário?

Para entender por qual ciclo o mercado imobiliário está passando atualmente, não basta apenas analisar o agora, afinal, os ciclos desse setor são longos, podem durar décadas.

Para podermos entender com base em dados reais o histórico do mercado imobiliário brasileiro, utilizaremos informações do Radar Abrainc-Fipe, ferramenta de acompanhamento mensal dos indicadores econômicos do setor.

Esse índice, avalia condições como atividade do setor imobiliário, preço dos imóveis, quantidade de lançamentos imobiliários, condições de financiamento, taxas de juros, entre outros. Ao todo são doze índices considerados, separados em quatro dimensões (Ambiente Macro, Crédito Imobiliário, Demanda e Ambiente setorial) que podem ser observados no Glossário do Radar Abrainc-Fipe.

Glossário Radar Abrainc-FIPE
Glossário Radar Abrainc-FIPE

Esses indicadores são responsáveis por basear a nota geral de ambiente do setor imobiliário divulgada mês a mês pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias - Abrainc e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - Fipe.

No gráfico abaixo, você pode analisar o histórico das médias anuais de contexto do setor imobiliário segundo esse indicador.

Histórico do mercado imobiliário brasileiro

Agora, ficou mais fácil visualizar o comportamento cíclico do mercado imobiliário, né? Se a sua resposta for “ainda não”, pode ficar tranquilo que a gente te explica cada curva desse gráfico!

2004 a 2006 - Recessão: esse período, que concentra notas médias abaixo de 4, se caracteriza pelo cenário de recessão no mercado imobiliário. Estagnação do preço dos imóveis, alto número de unidades desocupadas, maior insegurança do setor e desaceleração no setor de construção civil são indícios dessa fase.

2007 a 2011- Recuperação: A partir de 2007, é possível enxergar uma mudança de comportamento do gráfico, que reflete a passagem da fase de recessão para o estágio de recuperação do mercado imobiliário brasileiro. As notas médias anuais sobem quase constantemente, não fosse pelos anos de 2008 e 2009, com notas na cada do 3, que refletem a tensão que se instaurou no mercado imobiliário com a deflagração da crise do subprime nos Estados Unidos.

Mesmo sofrendo com os  reflexos desse acontecimento, o mercado imobiliário retomou seu período de valorização em seguida, com 2009 terminando o ano com nota de 5,9, com a confiança no setor subindo constantemente nos anos seguintes.

2012 a 2014- Excesso de ofertas: Apesar de atingirem as maiores notas para o período analisado, a partir de 2012 o mercado começa de saturação de ofertas no mercado imobiliário nesse período.

Afinal, a valorização dos imóveis vem se acumulando desde 2007, as construtoras aproveitaram o período de recuperação para ampliar suas atividades e lançar novos empreendimentos e agora, nesse estágio de excesso de ofertas, continuam mantendo o volume de lançamentos, e mesmo que não o façam, são obrigadas a finalizar os empreendimentos já em fase de obra, para cumprir com os acordos firmados com seus clientes. 

A embarcação das construções começa a acionar os freios, mas não é possível parar um navio a toque de caixa. Assim, as consequências serão sentidas ao longo dos próximos anos.

2015 a 2017 - Recessão ou Baixa:  Já no ano de 2015, é possível sentir os reflexos da fase de baixa do mercado, as notas de confiança do setor despencam constantemente. Em dezembro de 2016, ano marcado pelo impeachment da presidente Dilma, a nota chega ao pior momento: 2,9, afinal o cenário político e econômico era de incertezas, tensões que potencializaram o receio em relação às atividades do setor. 

A quantidade de ofertas disponíveis ainda é alta, mas o mercado não tem potencial de compra, nem demanda suficiente, para absorver esse excedente. Os imóveis deixam de se valorizar, e os agentes da economia tentam estabelecer estratégias para enfrentar o período de recessão e segurar o déficit do setor.

2018 a 2021 - Recuperação: Depois da tempestade que se estabeleceu no mercado imobiliário a partir de 2015, entre 2017 e 2018 o setor começa a acionar novamente seus motores para um novo ciclo de valorização. A retomada da economia representou uma nova esperança para os investidores e pouco a pouco as notas de confiança no mercado também se elevaram. 

Mesmo com a crise sanitária instaurada em 2020, que interrompeu o crescimento da curva, a construção civil segue com médias constantes e recorde de lançamentos e vendas em 2021.

É um bom momento para comprar um imóvel em 2022?

Depois dessa análise histórica, você pode estar se perguntando: o que o mercado imobiliário de 2022 nos reserva?

Viemos de um ano de otimismo no setor, como ano de 2021 quebrando recordes em lançamentos e unidades vendas de médio e alto padrão.

Outro propulsor da construção civil em 2021, foi a transformação da relação morador-residência durante a crise do COVID-19: com o isolamento social, a casa se tornou o centro das nossas vidas durante a pandemia, ou seja, passamos a dar mais valor aos nossos lares, e assim, o comportamento de compra também mudou. Aspectos como espaços para home office, plantas maiores, posição solar e conforto no apartamento passaram a fazer parte da análise de quem busca um novo imóvel.

Por outro lado, ainda em 2021 o vilão da inflação e os consequentes aumentos nas taxas de juros do financiamento imobiliário ativaram o sinal de alerta para futuros compradores. Mas afinal, o que nos espera no mercado imobiliário em 2022?

Primeiro, é preciso guardar proporções na comparação entre 2021 e 2022, uma vez que o ano passado foi impulsionado por uma série de fatores positivos para o mercado imobiliário, como mencionamos anteriormente. Outro aspecto importante a ser colocado na balança ao analisar o contexto do mercado imobiliário em 2022 é a corrida eleitoral, que naturalmente gera uma incerteza quanto ao futuro econômico e fiscal do país.

Assim, apesar do ambiente macroeconômico desfavorável, o mercado segue demonstrando que 2022 deve ser um ano de bons resultados, com volume de financiamentos e lançamentos em ritmo acelerado nos primeiros meses do ano.

Outros fatores que impulsionam o desempenho do setor em 2022 são a demanda acumulada por moradia - uma vez que passamos recentemente por um ciclo de recessão no setor - e o déficit habitacional brasileiro, que, aliado à redução do desemprego em 2021, gera oportunidades para o mercado imobiliário, como o investimento em imóveis para alugar.

Perfil de investidor X Ciclos econômicos do mercado imobiliário

Uma dúvida recorrente entre investidores é: como devo atuar em cada ciclo do mercado? 

A resposta para essa questão está no próprio perfil do investidor. Em geral, pode-se dividir esse grupo em duas classificações: o investidor que busca construir patrimônio e o investidor à procura de rentabilidade.

Investidor a procura de rentabilidade: todo mundo quer ver seu dinheiro se valorizando, claro, mas esse perfil de investidor em específico, atua diretamente buscando retorno sobre o investimento feito nos seus imóveis.

Para ele, não é interessante comprar um imóvel por um valor e esperar um tempo indeterminado, até que o ciclo retome a sua fase de valorização,  para ver o retorno sobre seu investimento, mesmo que ele tenha alto capital de giro para isso.

Portanto, o comportamento desse investidor é estratégico, buscando ciclos de baixa ou recuperação para investir, aproveitando a crescente da “maré” da valorização imobiliária. Assim, ao menor sinal de saturação do mercado, ele estará disposto a se desfazer do imóvel, utilizando o “timing” do mercado para maximizar seus rendimentos.

Investidor em busca de patrimônio: já o investidor que busca estabelecer um patrimônio com a compra de um imóvel, apesar de também considerar os rendimentos provenientes da aquisição desse bem, está a procura de investimentos de “longo prazo”, ou seja, o imóvel passará a fazer parte do patrimônio desse investidor, e cedo ou tarde, se valorizará com o movimento dos ciclos do mercado.

Para esse perfil, mais vale a oportunidade certa do que propriamente o momento da compra, afinal, ele não tem tanta “pressa” em colher os frutos do seu investimento, se comparado com um investidor de rentabilidade.

No contexto atual do mercado imobiliário, com indicadores que apontam uma retomada de crescimento do setor, é um bom momento de compra para os dois perfis. Afinal,  quem investe exclusivamente buscando o rendimento poderá pegar uma “carona” no aumento da valorização imobiliária, e  para aqueles que procuram construir patrimônio com a compra de imóveis, há boas oportunidades surgindo, preços competitivos e facilidades no crédito imobiliário.

Boas oportunidades para investidores

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