Valor venal do imóvel: o que é e como calcular

O termo “valor venal do imóvel” pode não ser popularmente conhecido mas todos, em algum momento, já tiveram contato com ele, afinal de contas ele faz parte do nosso dia a dia, ou aparece pelo menos uma vez ao ano.

E você sabe o porquê?

É a partir do valor venal do imóvel que são calculados impostos como IPTU, e por isso é importante conhecê-lo.

O valor venal também é aplicado para outros tipos de bens, como veículos e máquinas, em processos trabalhistas, por exemplo. Ele serve como o parâmetro de valor utilizado pelo poder público para calcular impostos, multas, taxas, dentre outros.

Neste conteúdo você vai ler mais sobre como ocorre a avaliação do valor venal dos imóveis e sua importância.

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal é uma avaliação de preço dada aos imóveis, na maioria dos casos pela prefeitura municipal. A partir desse valor é que são calculados os impostos do bem em questão, como o IPTU, dependendo da lei municipal, que é quem rege esses tributos.

Esse é apenas um dos valores que são atribuídos a bens imobiliários, os outros são o valor de escritura e valor de mercado, e esses, na maior parte das vezes, são bastante diferentes entre si.

Recentemente o STF decidiu que o valor venal não seria mais utilizado como base para o cálculo do ITBI, o imposto de transmissão de bem imóvel, que agora é calculado em cima do valor de mercado em todas as cidades do Brasil. 

Valor venal e Valor de mercado

Esse é um tópico que pode gerar dúvidas, mas é importante ressaltar que o valor venal não é o mesmo valor de mercado do imóvel. Isso porque os critérios de avaliação são diferentes, já que o valor venal é calculado pelo poder público e o valor de mercado, na maior parte das vezes, é realizado por um corretor imobiliário.

Confira um exemplo de imóvel pronto para morar à venda em Goiânia, uma unidade de 50 m² e 1 quarto no Condomínio Vivant, Setor Marista:

• Valor Venal em 2021: R$ 208.062,42
• Valor anunciado no mercado em julho/2021: R$ 296.000,00

Para que você entenda bem como funciona a relação entre esses valores, vamos dar outro exemplo, agora com os imóveis na planta.

Eles não possuem valor venal pois o bem ainda não tem inscrição cadastral no registro imobiliário, e é nela que o valor venal está contido. Mas, desde que o empreendimento é idealizado pela construtora, as unidades já possuem valor de mercado, aquele que é anunciado para venda.

Lembrando que os imóveis que estão na planta, ou em construção, não pagam impostos e nem taxas condominiais e por isso o valor venal não é necessário durante esses períodos. Apesar disso, um sinal de alerta deve ser acionado para outros custos que estão inclusos na hora da compra e que você deve conhecer.

Importância do valor venal de imóvel 

A importância do valor venal está ligada à arrecadação de impostos municipais, principalmente o IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano - que é cobrado de terrenos e edificações localizadas na parte urbana de cada cidade. No caso dos imóveis rurais, a geração de imposto é realizada a nível federal, e portanto o processo é diferente. 

O valor venal total do bem imóvel, o qual é usado na hora do cálculo do IPTU, considera os valores venais individuais do terreno e também da edificação.

Se você ficou curioso sobre qual o valor venal do seu imóvel, você pode conferi-lo no seu carnê de IPTU. Para quem tem imóveis em Goiânia, também é possível conferir o valor venal direto pelo site da prefeitura.

Como é feita a avaliação do valor venal de imóvel?

Para o cálculo do valor venal de imóvel são considerados:

• Área total da unidade ou terreno;
• Posição do imóvel;
• Valor do metro quadrado;
• Idade do empreendimento;
• Tipologia da residência, ou seja, qual o modelo do imóvel e se houve reformas e modificações.

Confira aqui o cálculo:

De forma geral, a base do cálculo ocorre no modelo acima, mas, como o valor venal compete ao município, os métodos podem variar. 

Mas você deve estar se perguntando: “ E como são determinados os valores de metro quadrado?” Esse valor é calculado pela prefeitura de cada município e consta no documento da Planta de Valores Imobiliários ou Planta Genérica de Valores de Imóveis (PGV).