Eles combinam sofisticação, tecnologia e design e ainda estão localizados em setores nobres da capital goiana. Mas, se você acha que estamos falando dos tradicionais e espaçosos imóveis de luxo, está enganado!

A nova tendência do mercado imobiliário de Goiânia são apartamentos compactos de alto padrão. A novidade vem agradando tanto quem busca imóveis para morar, quanto investidores focados na rentabilidade com aluguel. 

Neste conteúdo, você vai conhecer as principais vantagens que fazem os compactos de luxo ganharem cada vez mais espaço no mercado, além de conferir uma seleção de oportunidades em apartamentos com essas características. Vamos lá?!

Apartamentos compactos = Alto potencial de valorização

Um dos grandes trunfos desse tipo de empreendimento é a tendência de valorização do apartamento.

Afinal, além de combinarem diversos fatores que agregam valor nos imóveis, os apartamentos compactos chegam em boa hora para corresponder a uma necessidade cada vez maior entre os brasileiros: novas formas de morar que diminuam o espaço e otimizem o tempo dos moradores.

Nesse movimento, saem de cena os grandes espaços que, apesar de aconchegantes e imponentes, exigem um trabalho maior de manutenção. No lugar deles, entram em campo imóveis modernos e compactos, que além de trazerem praticidade para o dia a dia dos moradores, otimizam espaços através do uso de tecnologia e recursos compartilhados, sem deixar de lado o conforto e sofisticação que o padrão luxo traz aos empreendimentos.

O aumento na procura por esse estilo de vida ágil em apartamentos de alto padrão é evidente. Prova disso é o sucesso dos lançamentos da linha Gyro, da construtora Opus.

Considerado o pioneiro na nova era dos compactos de luxo em Goiânia, o Opus Gyro Vaca Brava, primeiro empreendimento da linha, teve 100% das unidades do tipo Studio vendidas no dia de abertura das vendas, em junho de 2020. O empreendimento contava com unidades tipo Studio a partir de 46 m²,  e opções de 2 e 3 suítes entre 71 e 232 m².

Já no Opus Gyro Rooftop, segundo imóvel da linha, a construtora inovou trazendo mais uma tendência antes exclusiva das luxuosas penthouses para apartamentos compactos: a opção de unidades com piscina privativa na varanda, em unidades de 2 e 3 quartos. Dessa vez, todas as unidades foram vendidas no dia de lançamento das vendas.

Fachada dos empreendimentos Gyro Rooftop e Gyro Vaca Brava, referência em apartamentos compactos em Goiânia

Já em agosto de 2021, a Opus lançou o terceiro empreendimento da linha Gyro, agora no endereço mais charmoso de Goiânia: a Avenida Ricardo Paranhos. Além do design e assinatura exclusiva do arquiteto Benedito Abbud, o Opus Gyro Ricardo Paranhos expandiu a possibilidade de unidades com piscina na varanda, agora disponíveis também em apartamentos do tipo Studio, de um quarto.

Diante da alta procura por unidades antes mesmo do lançamento de vendas, a Opus Incorporadora organizou um sistema de reserva durante o pré-lançamento. As reservas foram feitas mediante pagamento de um sinal de R$ 2 mil, com o intuito de organizar a fila de preferência por unidades. 

Novamente, a adesão ao lançamento foi total: todas as unidades de um e dois quartos foram adquiridas no dia de abertura das vendas.

Cobertura do Opus Gyro Ricardo Paranhos, um dos apartamentos compactos mais concorridos da cidade

A linha Gyro é uma referência do impacto que a procura por unidades compactas causa no mercado como um todo. 

Com o sucesso de vendas dos primeiros lançamentos, as construtoras e incorporadoras de Goiânia têm apostado cada vez mais em projetos nesses padrões: plantas menores, design exclusivo e localizações privilegiadas.

O combo é um prato cheio para investidores em busca de boas oportunidades, já que alta demanda aliada à valorização do metro quadrado da região são indicativos claros de bons investimentos quando se trata de ativos imobiliários. Lucas Bagatim, especialista de mercado da imobles, comenta sobre a tendência de valorização dos compactos em Goiânia:

“Com base no histórico de valorização geral dos apartamentos na planta, é comum que desde o lançamento de vendas até a entrega das chaves, período que dura em torno de 3 anos, a valorização do imóvel seja entre 30% e 50% do valor inicial. 

Mas os compactos de luxo chegam em Goiânia em um momento ainda mais oportuno. Primeiro porque o setor imobiliário segue em pleno reaquecimento, com mais compradores e lançamentos ativos no mercado. Segundo porque há uma busca crescente por apartamentos compactos, comprovada por fenômenos de vendas, como a linha Opus Gyro. 

Além disso, no caso de apartamentos de 1 quarto e studios, existem poucos prédios já construídos na cidade que tenham esta opção de planta e, ao mesmo tempo, uma infraestrutura moderna de praticidade e lazer. Ou seja, pelo menos até novos prédios ficarem prontos, há um cenário favorável aos investimentos: muita procura e escassez na oferta de compactos.”

Nesse contexto de reaquecimento do mercado, a alta demanda por imóveis compactos também traz outro benefício ao investidor: o aumento na liquidez do investimento em compactos de luxo. 

A liquidez diz respeito à agilidade para converter um investimento, seja ele um imóvel ou ações na bolsa de valores, por exemplo, novamente em dinheiro. 

Em geral, bens imobiliários não apresentam alta liquidez no mercado, já que o processo para monetizar um imóvel, desde colocá-lo à venda até encontrar um comprador interessado nessa aquisição, pode durar alguns meses. 

Na contramão desse paradigma, a aposta é que compactos de luxo sejam um investimento de alta liquidez para investidores – pelo menos enquanto durar a “febre” na procura por essas unidades.

“O mercado imobiliário tem uma característica de inércia diante de novas tendências, como a dos compactos. A construção de um empreendimento leva bastante tempo, entre 3 e 6 anos considerando desde a etapa de compra do terreno até a entrega das chaves do apartamento. Ou seja, pela própria característica da construção civil, o tempo de resposta das construtoras a essa nova demanda por apartamentos menores tende a ser lento.

Assim, enquanto estivermos em um cenário de muita procura e pouca oferta por esse tipo de apartamentos, a liquidez de imóveis com essas características deve se manter alta.”

– Lucas Bagatim, especialista de mercado imobles.

Na prática: quanto se valoriza um apartamento compacto de luxo no mercado imobiliário de Goiânia

Para se ter uma noção prática do quanto um apartamento compacto pode se valorizar com o passar dos anos, confira a análise que preparamos do DNA Smart Style.

Esse empreendimento possui plantas de 1, 2 e 3 quartos, sendo as mais compactas do tipo Studio, de 34 a 56 m². Localizado no coração do Setor Bueno, a poucos metros do Parque Vaca Brava, o DNA Smart Style foi lançado pela construtora EBM em 2014 e entregue em 2017.

Infraestrutura de área comum do empreendimento DNA Smart Style, um dos primeiros lançamentos da cidade a apresentar o conceito de apartamentos compactos

Segundo informações da construtora, na tabela inicial de lançamento das vendas, o preço por metro quadrado desse apartamento compacto era de aproximadamente R$ 5 mil. 

Sendo assim, a unidade mais compacta desse empreendimento, do tipo Studio com 34 m², teria o valor de R$ 170 mil à vista no dia de lançamento das vendas desse empreendimento, o melhor momento de compra para investidores. 

Para deixar nosso cálculo de rendimento com valorização do imóvel mais próximo dos valores reais de mercado, devemos acrescentar um valor de aproximadamente R$ 20 mil destinado à mobília do apartamento, já que, cedo ou tarde, o proprietário terá esse custo envolvido na compra, especialmente se quiser obter retorno com aluguel.

Investimento inicial do apartamento

Assim, em janeiro de 2014, o comprador dessa unidade investiria cerca de R$ 190 mil, sem considerar variáveis que podem agregar valor ao imóvel, como andar, posição solar da unidade e vagas de garagem.

Rendimento com valorização do apartamento até 2021

Para calcularmos o rendimento no valor total do apartamento hoje, buscamos anúncios de unidades com características similares: Studio de 34 m² no DNA Smart Style. Atualmente, o valor de venda desse apartamento é de R$ 350 mil

Anúncio de venda de um apartamento compacto do DNA Smart Style

Sendo assim, no cálculo da rentabilidade no valor do apartamento temos:

R$ 350 mil – R$ 190 mil = R$ 160 mil de valor de rentabilidade líquida

Isso representa uma rentabilidade total de 84%. Geralmente, os rendimentos de outros investimentos que vemos no dia a dia, como poupança, cujo rendimento é calculado baseado na taxa Selic, por exemplo, são apresentados em taxas mensais ou anuais. 

Por isso, para conseguirmos comparar de forma mais clara o percentual de rendimento do investimento no DNA com outros indicadores de mercado, podemos dizer que um rendimento total de 84% entre Jan/2014 a Jul/2021 é equivalente a afirmar que o rendimento mensal é de 0,67% ou então que o rendimento anual é de 8,34%.

Rentabilidade com aluguel dos compactos

Um dos principais atrativos dos imóveis compactos é a alta rentabilidade com o aluguel do empreendimento. 

Afinal, esses apartamentos unem as duas principais condições para quem quer fazer um bom negócio investindo em imóveis para alugar: garantir que haja demanda pelo imóvel e que ele alcance um bom valor de aluguel.

Afinal, as unidades de um e dois quartos são as mais procuradas por quem busca alugar. A alta procura faz com que o preço do aluguel versus o valor de compra do imóvel seja proporcionalmente mais alto em compactos do que em apartamentos de 3 quartos, por exemplo. Ou seja, nos compactos a tendência é que o investidor consiga receber mais dinheiro de aluguel a cada 1 Real investido na compra do imóvel.

Além disso, outro fator que coloca os compactos à frente na disputa dos imóveis com maior potencial para aluguel são as áreas em que esses imóveis estão localizados. Setores nobres da capital, como o Setor Bueno, Marista e Oeste são as primeiras opções para quem quer morar próximo da vida cosmopolita de Goiânia, o que garante a alta procura por apartamentos nessas áreas, além de manter o preço dos aluguéis aquecidos.

Assim, o combo alta demanda e o bom valor de aluguel faz com que esse tipo de apartamento sejam os queridinhos dos investidores do mercado imobiliário.

Mas, para fazer um bom investimento com rentabilidade de aluguel, é preciso dominar a matemática desse tipo de negócio. 

Para fazer as contas de quanto é vantajoso comprar determinado apartamento visando retirar todo mês lucro a partir do valor do aluguel do imóvel, você precisa considerar dois fatores principais: o valor de compra do imóvel, e o valor do aluguel mensal.

Cálculo da rentabilidade mensal com aluguel de apartamento compactos

Na prática: qual é a rentabilidade com aluguel de um apartamento compacto em Goiânia

Lembra do apartamento compacto tipo Studio de 34 m² no DNA Smart Style que acompanhamos a compra no exemplo anterior, de rendimento com valorização do imóvel? Ainda é ela que vamos usar como exemplo para entender, na prática, a rentabilidade com o aluguel desse imóvel.

Hoje, segundo nosso levantamento, baseado na quantidade de anúncios de aluguel de unidades de um quarto no DNA Smart Style, o valor do aluguel de uma unidade com essas características gira em torno dos R$ 1.700, sem contar taxas condominiais e IPTU.

Agora, dividindo o valor do aluguel mensal pelo valor atualizado de venda do imóvel, considerando que o montante pago 7 anos atrás, no lançamento, já não corresponde ao valor atual do imóvel, temos que:

R$ 1.700 / R$ 350 mil (valor atual de venda do imóvel) = aproximadamente 0,5% do valor do imóvel mensalmente

Agora veja como seria o rendimento com aluguel mensal se o imóvel tivesse sido alugado durante a maior parte do tempo, desde a entrega das chaves, que aconteceu em outubro de 2017. Para isso, vamos considerar que o imóvel esteve alugado durante 90% desse intervalo de tempo 10/17 até agosto de 2021, que corresponde a 41 meses:

Valor médio do aluguel mensal R$ 1.700 X 41 meses = aproximadamente R$ 70 mil de rendimento total com aluguel mensal, desde a entrega das chaves até agosto de 2021.

Mas é importante lembrar que quem escolhe alugar o imóvel, ganha com investimento duas vezes, já que além do rendimento mensal com aluguel, o apartamento segue se valorizando como patrimônio. Assim, voltando ao nosso exemplo do compacto do DNA Smart Style, o cálculo do rendimento acumulado é o seguinte:

Rendimento com valorização imobiliária (2014 a 2021) = R$ 160 mil

Rendimento com aluguel (41 meses) = R$ 70 mil

Rendimento total = R$ 230 mil ao longo de 7 anos.
Em média 0,9% de rendimento acumulado por mês.

Observe agora a comparação do rendimento desse investimento, considerando a valorização do patrimônio e o rendimento mensal com aluguel, com outras formas investimentos convencionais, durante o período de 2014 – 2021:

Simulação de rendimentos investimento de R$ 190 Mil em 2014 em um apartamento compacto

Além da rentabilidade de aluguel mensal tradicional, outra modalidade de investimento que vem se popularizando em Goiânia são as opções de aluguel diário, através de plataformas de planejamento de viagens como o Airbnb. Essa opção representa uma grande vantagem para quem quer apostar no turismo de negócios cada vez mais expressivo na capital. 

Encontramos um anúncio de uma unidade do tipo Studio de 40 m² no DNA Smartstyle, avaliada em R$ 400 mil, com o valor de aluguel diário de R$ 155.

Anúncio de aluguel do apartamento compacto DNA Smart Style

Com a modalidade de aluguel diário, se o apartamento for alugado pelo menos 15 dias por mês, por R$ 155 a diária, a rentabilidade com aluguel chega a casa de 0,6% do valor de venda de imóvel. Confira:

Custo do aluguel diário R$ 155 x 15 dias alugados = R$ 2.325 Valor de venda atualizado do imóvel R$ 400 Mil / Valor ganho em 15 dias de aluguel do imóvel R$ 2.325 = 0,58% rentabilidade mensal

Design, tecnologia e praticidade

Unir moradia, trabalho, lazer e serviços em um só espaço. Essa é a proposta que diversos apartamentos compactos vêm tornando real. 

A disponibilização de várias facilidades em pavimentos integrados, com espaços inteligentes, é uma das características mais marcantes da nova era desses empreendimentos. 

Mais do que o conforto do espaço privativo de cada morador, a arquitetura e design dos compactos de luxo é pensada para possibilitar um estilo de vida mais prático e tecnológico. A intenção é satisfazer a rotina cada vez mais agitada dos moradores, poupando o tempo de deslocamento a serviços como academia, mercado e lazer, além de disponibilizar nos espaços comuns áreas úteis que ficam de fora das metragens 

Entre as comodidades que mais vem ganhando espaço nas áreas comuns dos apartamentos compactos, estão:

  • Mercado e espaço delivery – tanto para retirar entregas, quanto para comprar itens de necessidade básica dentro do condomínio
  • Lavanderia – algumas delas em parceria com outras empresas do ramo, como a Omo, no exemplo do Gyro Ricardo Paranhos
  • Bike sharing – estações com bicicletas e patinetes de uso compartilhado dos moradores 
  • Academias e crossfit – outra tendência dos compactos é equipar seus espaços fitness com equipamentos de grandes redes de academias, além de áreas para esportes específicos como crossfit e pilates.

Além disso, no quesito praticidade, é comum que alguns apartamentos compactos já venham com kits de personalização de mobília para os apartamentos, já que cedo ou tarde, o comprador deve investir nesses itens. Um exemplo dessa tendência é o Hub Compact Life, um projeto da construtora City no Setor Bueno. 

Ele possui três opções de kits de personalização, desde o mais básico, visando investidores que buscam equipar o apartamento com o básico para que ele possa ser alugado, até o kit premium, que garante conforto e sofisticação para futuros moradores.

Kits de personalização do compacto Hub Compact Life

Localizações estratégicas em Setores nobres de Goiânia

O vaivém de Goiânia tem endereço marcado: setores como Marista, Bueno e Oeste concentram as principais atividades comerciais da cidade, conhecida por seu turismo empresarial, bares e restaurantes atraentes, além de uma infraestrutura completa de serviços médicos.

Não à toa, esses bairros são os mais procurados pelas construtoras que apostam nos compactos para aproveitar o reaquecimento do mercado imobiliário. Bom para quem constrói, melhor ainda para quem compra. Afinal, essas são consideradas áreas nobres de Goiânia, com os maiores preços por metro quadrado da cidade e crescimento médio de aproximadamente 15% nos últimos 12 meses.

Preço médio por metro quadrado de apartamentos compactos em Goiânia - Julho 2021

Comparar os valores de metro quadrado nos setores é muito importante, tanto para àqueles que sonham em adquirir sua casa própria tanto para os que querem investir. Nós utilizamos um comparativo único e regional e você também pode acessar o Índice imobles de metro quadrado em Goiânia aqui.

Apartamentos de alto padrão com valores atrativos

Se há alguns anos comprar um apartamento de luxo significava investir valores a partir de 6 dígitos em um imóvel, com a ascensão dos compactos de alto padrão essa realidade ficou para trás. 

Mas não se engane: não é o preço dos compactos em lançamento que barateou a aquisição desses imóveis. O que acontece é que, mesmo com preços por metro quadrado em conformidade com os valores de mercado para apartamentos de luxo, nos compactos, o comprador opta por manter o padrão requintado mas abre mão da metragem ampla, o que, no final do dia, garante o acesso ao alto padrão a uma parcela maior da população.

Além disso, a possibilidade de flexibilizar o plano de pagamento diretamente com a construtora durante o período de obras, e enquanto isso, se preparar para o financiamento imobiliário diretamente com o banco, é um trunfo que a compra de apartamentos na planta garante aos compradores.

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