Custos para compra de um imóvel: confira todas as despesas

A compra de um imóvel é, por si só, uma grande aquisição. Exige muito planejamento e organização para garantir que sua escolha seja, de fato, o melhor negócio para você. Agora imagine se, depois de tantas pesquisas e visitas, você descobrisse no final da sua jornada de compra que existem diversos custos adicionais implícitos nessa aquisição? Nada bom não é?

Para você não cair em nenhum tipo de pegadinha, e iniciar sua busca pelo imóvel ideal já ciente de tudo que vai precisar desembolsar nessa transação, preparamos esse guia com todos os custos incluídos na compra de um imóvel. Confira!

Primeiro, é preciso conhecer os custos comuns a todos os tipos de imóveis e também condições de compra. É importante lembrar que cada negociação é única, por isso, o valor dessas cobranças podem variar de acordo com o índice de referência de  cada uma dessas modalidades de cobrança. Entretanto, esses custos são intrínsecos à aquisição do imóvel e devem ser considerados desde o início da sua busca.

Taxa de Corretagem - a comissão do seu corretor imobiliário

Também conhecida  como custo por intermediação, a taxa de corretagem corresponde ao valor destinado ao profissional imobiliário responsável por intermediar a venda. Esse valor pode variar de acordo com o tipo de imóvel, e a região em questão, mas em geral são praticadas porcentagens entre 5% e 6% sobre o valor total do imóvel.

A respeito da taxa de corretagem, há uma série de informações que você precisa saber para não cair nas pegadinhas que se escondem sobre essa cobrança. Confira agora!

• Primeiro, é direito do comprador saber qual é o valor cobrado pela intermediação da venda. 
• Em geral, essa taxa é cobrada no momento de dar a entrada no imóvel, e, não pode ser parcelada, a menos que a negociação específica preveja essa forma de pagamento da corretagem.
• Esse valor pode ser pago de duas maneiras: o comprador pode pagar diretamente ao profissional imobiliário, sem passar pelas mãos do proprietário do imóvel, ou o comprador pode repassar todo o valor da entrada ao proprietário, e este, fazer o pagamento da taxa de corretagem ao profissional responsável por essa intermediação.
• Para conferir se a taxa que está sendo cobrada a você é justa, você pode acessar o site do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do seu estado. Lá você encontra a tabela com os percentuais a serem praticados  em cada tipo de imóvel.

Qual o valor da documentação de um imóvel?

Os custos de documentação do imóvel correspondem aos impostos e custos de cartório exigidos para oficializar publicamente a compra do imóvel. Essas despesas costumam ficar entre 3 e 5% do valor final do imóvel, por isso você deve conhecer e se preparar para cada uma delas!

Entretanto, no caso dos custos de documentação do imóvel, existe uma grande diferença entre a compra de imóveis na planta e prontos para morar.

Na primeira situação, essa “formalização” da compra precisa ser feita apenas na entrega das chaves, quando o empreendimento está finalizado, diferentemente do que acontece na aquisição de um imóvel pronto para morar, nos quais é preciso pagar os impostos e transferir a propriedade já no momento da assinatura do contrato de compra e venda. 

Além disso, ainda em relação aos custos envolvidos na documentação do imóvel, há possibilidade de incluir essas cobranças no valor total do financiamento bancário.

Mas as regras para que isso aconteça são claras: o limite do valor a ser incluído no financiamento é de 5% do valor do imóvel e o montante final não pode passar do limite de crédito já aprovado.

Ficou confuso? Observe esse exemplo:

Você está prestes a comprar um imóvel no valor de R$ 400 mil. Já deu entrada de R$ 100 mil e está com limite máximo de financiamento aprovado de R$ 350 mil reais.

Nesse caso, é possível que você inclua o valor das taxas de documentação no montante total a ser financiado, já que essa quantia, de até 5%, ou seja, até R$ 20 mil, se encaixa dentro do limite de crédito aprovado pelo banco concedente do financiamento. Então o valor total financiado será de R$ 320 mil.

Veja agora mais detalhes de cada um dos custos de documentação!

Valor do ITBI - Imposto sobre a transmissão de bens imóveis

O pagamento do ITBI é o primeiro passo para formalizar a aquisição do imóvel, depois do contrato de compra e venda.

É essa tributação municipal que garante que seja realizada a transferência do bem do antigo proprietário para o comprador. Somente após a comprovação desse pagamento é possível realizar o registro do imóvel no nome do novo dono, além de tirar a matrícula atualizada do bem no cartório de registro de imóveis. 

O ISTI, como é chamado em Goiânia é cobrado através do cálculo de uma porcentagem do valor total do imóvel, que pode variar de município para município. Em geral, essa taxa costuma ser de 2% do valor de venda do imóvel.

Taxas de cartório para transferência do imóvel:

Além da cobrança de impostos, nesse estágio da compra você também precisa estar preparado para os custos de cartório para registrar o seu novo imóvel. São eles:

Escritura pública: o documento oficial de transferência

A escritura pública funciona como a declaração legal de transferência do imóvel do antigo para o novo proprietário, ou seja, o que valida o acordo de compra e venda entre as partes, perante um tabelião.

Esse documento garante segurança jurídica ao patrimônio e também à negociação, visto que todas as condições de pagamento e especificações do imóvel estão detalhadas na escritura. 

As escrituras públicas podem ser tiradas em qualquer cartório de notas, e os valores podem variar conforme alguns fatores, como local de registro, de estado para estado, e também valor  total da transação imobiliária.

Para conferir o valor a ser pago para realizar a escritura pública do seu novo imóvel, consulte a tabela de valores praticados pelos tabelionatos do seu estado.

Matrícula do Imóvel: valor de registro do imóvel

A matrícula, ou registro público do imóvel, funciona como um boletim do bem, no qual a existência e posse do imóvel é atestada, bem como suas características e histórico de transferências que o envolvem. Esse documento só pode ser retirado em um cartório de registro de imóveis, mediante a apresentação de alguns documentos para registro do imóvel e precisa ser atualizado de tempos em tempos a depender da necessidade do proprietário.

Assim como escritura pública do imóvel, para emitir a matrícula do imóvel são praticados valores proporcionais ao valor total do imóvel, que podem variar de estado para estado. 

Quanto custa para fazer o registro de um imóvel:

Confira esse exemplo dos custos de documentação sobre a compra de um apartamento em Goiânia,  no valor total de R$ 400 mil.

• ITBI: R$ 8 mil
• Escritura: R$ 6.800
• Registro: R$ 4.500

Custos do financiamento imobiliário

Além dos custos básicos, outro grupo muito relevante são os custos para viabilizar o financiamento imobiliário. Essas cobranças poderem variar de acordo com o tipo de financiamento imobiliário, e instituição concedente do crédito, por isso fique atento a todas as condições praticadas antes de assinar o contrato de financiamento. Os custos de financiamento estão divididos em custos comuns a qualquer tipo de financiamento, juros e correção monetária, e custos do financiamento bancário. Confira!

Juros e Correção Monetária

A menos que faça o pagamento do valor total do imóvel à vista no momento da compra, você vai se deparar com taxas de juros e correção monetária no fluxo de pagamento do seu novo bem. 

Juros: na prática, os juros correspondem a um valor cobrado pelo “empréstimo” do dinheiro. Ele é cobrado através de um percentual calculado do montante que foi emprestado, o que é chamado de taxa de juros. Esse referencial pode variar conforme a instituição que está disponibilizando o crédito, portanto, pesquisar bastante sobre as taxas de juros do financiamento imobiliário hoje, antes de pular de cabeça em um parcelamento é essencial!

Correção monetária: partindo do princípio que o dinheiro não tem um valor fixo, ele varia ao longo do tempo, esse índice existe para “corrigir” essa diferença entre quanto valia um montante de dinheiro no momento da assinatura do contrato de compra e venda, em relação a quanto vale a mesma quantia a cada ano que de parcelamento que se passa.

É muito importante que você esteja atento a essas duas taxas e qual é a base de cálculo de cada uma delas, antes de fechar a negociação. Afinal, nos casos de um fluxo de pagamento muito longo, que pode chegar até 30 anos, índices que hoje parecem baixos, como 1% ao ano, por exemplo, podem chegar a valores expressivos devido a acumulação durante o período. 

Já em relação aos custos exclusivos do financiamento bancário, são eles:

Taxa de avaliação do Imóvel

Para poder disponibilizar o valor do financiamento imobiliário, primeiramente o banco precisa avaliar, com seus próprios “olhos” quanto vale o imóvel. Essa avaliação é realizada por peritos da instituição e para que seja realizada são cobradas taxas fixas, não proporcionais ao valor do bem, que circulam em torno de R$ 3 a 4 mil, a depender do banco.

A taxa de avaliação do imóvel é obrigatória, e não pode ser parcelada, portanto é importante que você esteja ciente e preparado para essa despesa, já que sem a avaliação do imóvel não é possível prosseguir com o financiamento.

Seguro obrigatório do financiamento

Diferentemente da taxa de avaliação do imóvel, o seguro obrigatório do financiamento é proporcional ao valor total a ser financiado, sendo que o percentual dessa despesa costuma ficar em torno de 2,5% a 5% a depender da seguradora escolhida. Cada banco trabalha com algumas seguradoras parceiras. Sempre pergunte quais são as alternativas de seguradora. 

Esse seguro garante que, no caso de óbito do titular do financiamento, a instituição financeira arque com o financiamento, quitando o imóvel financiado. Lembre-se que o seguro obrigatório é incluído no valor das parcelas do financiamento e os bancos podem cobrar esse valor de diferentes formas, mas essa taxa deve sempre estar incluída no chamado Custo Efetivo Total (CET) do financiamento.

Custos de Manutenção do Imóvel

Passados os custos de financiamento e documentação, há também despesas essenciais como condomínio, IPTU e taxas mínimas de água e luz. Em relação a esses custos, uma dúvida muito comum entre os compradores é: quando esses gastos passam a ser minha responsabilidade? A resposta é: tudo depende do que foi acordado no contrato de compra e venda do empreendimento. 

Em geral, há duas possibilidades: o novo proprietário assumir essas despesas desde a assinatura do contrato de compra e venda, ou ele passar a arcar com esses valores a partir do registro da matrícula do imóvel. Portanto, fique atento ao que foi negociado no seu caso e esteja ciente dos prazos e valores a serem desembolsados!

Condomínio

Estão inclusas na taxa condominial despesas como: luz nas áreas comuns do edifício, despesas com prestadores de serviços, água, salário dos empregados do condomínio, caso houver, além do fundo de reserva: um valor mensal pago pelos proprietários das unidades do prédio para o “caixa” do condomínio.

No caso dos empreendimentos adquiridos na planta, a taxa condominial deve começar a ser cobrada apenas no momento de “fundação” do condomínio, depois da entrega das chaves. 

IPTU

Outra despesa de responsabilidade do novo proprietário do imóvel é o IPTU. Esse imposto é cobrado pelo município e seu valor depende da metragem e tipo do imóvel, comercial ou residencial. Essa contribuição é cobrada anualmente, e pode ser paga em cota única, com descontos que podem chegar a 20% do valor total, a depender do município, ou parcelada ao longo do ano.

Água e luz

Mesmo que você não esteja morando no imóvel ainda, é possível que você precise arcar com taxas mínimas de água e luz. No caso da energia, a ligação pode ser feita apenas dias antes da mudança para o imóvel, diretamente com a empresa de distribuição do seu estado.

Seguro do imóvel

Já ouviu aquele ditado: “o seguro morreu de velho?” Pois é! Apesar de não ser uma despesa obrigatória, muitos proprietários contratam o serviço de seguro do imóvel logo após a compra, principalmente aqueles que cobrem imprevistos como incêndio e furtos, por exemplo.

Custos de Preparação do Imóvel

Já pensou quantos gastos se escondem no processo que separa comprar um imóvel e morar nele?!

Reformas, acabamentos, mobília e decoração são algumas das despesas que englobam essa transição. Os valores que podem abranger essa etapa são muito relativos de imóvel para imóvel.

Apartamentos novos entregues com acabamento completo, por exemplo, exigem menos investimento na preparação do imóvel. Já imóveis de revenda, podem precisar de reformas mais severas, que consequentemente, custarão mais caro. Fique atento pois esses valores podem chegar a média dos 15% do valor total do bem!

Nesse sentido, ter feito boas visitas no imóvel antes de fechar a compra, conhecer as necessidades básicas para moradia e estar preparado para essas despesas, é essencial para que seu novo imóvel se torne um lar para você e sua família!