Se você busca comprar seu primeiro imóvel, alguns passos do financiamento podem assustar de início. Por se tratar de um bem caro, muitas etapas burocráticas podem atrapalhar quando esboçamos a ideia de compra. Por mais que o financiamento seja burocrático, existem vários benefícios e na balança conseguimos só ver bons motivos para você perder o medo dessa modalidade de compra.

O financiamento imobiliário é o que facilita a compra de imóveis, permitindo dividir o valor em parcelas que se estendem por anos. Esses financiamentos são feitos por bancos, por isso é importante ficar atento às condições, como valor mínimo de compra, taxa de juros, prazos de pagamento, etc. Por se tratar de um processo confuso para a maioria das pessoas, vamos reunir nesse post tudo o que você precisa saber sobre financiamento imobiliário

Antes de tudo, é importante reforçar que os passos citados abaixo não se encaixam no programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida). Este tipo de financiamento é uma iniciativa do governo, para famílias com limite de renda mensal bruta de até R$5 mil, e a residência deve ter valor real de até R$190mil. 

Planejamento de compra

O planejamento de compra é um passo essencial antes mesmo de pensar no financiamento. É preciso observar qual orçamento você tem disponível para investir, qual localidade você pretende morar e como será a organização financeira a longo prazo. 

Dentre as opções de compra de imóveis, você pode optar por apartamentos ainda na planta ou os que já estão prontos para morar. Inclusive, se você ainda tem dúvidas de qual é a melhor opção, este post pode te ajudar nesta decisão.

O financiamento de um imóvel na planta acaba sendo muito mais confortável para pagar, por ter mais tempo antes de iniciar o financiamento bancário. Já o imóvel pronto para morar, é importante que você já tenha o dinheiro da entrada e tenha feito um bom planejamento financeiro para não ter problemas com solicitação de crédito com o banco.

Planejamento Financeiro

Se planejar financeiramente antes mesmo de pensar em comprar um imóvel é o passo zero. Seu histórico de crédito e de bom pagador é importante na hora de iniciar um financiamento com bancos.

O que é levado em conta na hora de financiar seu imóvel é o quanto você tem disponível para o valor da entrada e seus rendimentos mensais para sustentar os valores da parcela do financiamento. Você deve comprometer, no máximo, 30% do seu orçamento mensal com a parcela. Isso já é um fator importante para escolher qual imóvel você irá optar.

Em um exemplo prático: caso você tenha R$10.000 de salário, seu limite de do valor da parcela se limita em R$3.000. É claro que você pode optar por imóveis com parcelas maiores, mas dentro dessa lógica é mais seguro o aceite do banco para o financiamento.

Outro fator de planejamento financeiro de extrema importância é o seu histórico de crédito. Antes mesmo de requerer o financiamento junto ao banco, a própria construtora já realiza uma pesquisa de crédito com seus dados. Aqui na Imobles nós realizamos a pesquisa de crédito antes mesmo do cliente escolher o imóvel desejado. Sendo assim, se existir alguma pendência pequena que você não lembrava, é mais simples de resolver.

Essa é a parte que deixa muitos clientes ansiosos, pois depende de uma validação do banco que ainda é muito binária: não existe meio termo, ou você é aprovado ou negado. E a avaliação de histórico de crédito leva em consideração fatores como seu histórico de pagamento – paga as contas em dia e não teve nenhuma restrição; e também o seu score no momento da pesquisa. Se você teve raras pendências ao longo da vida, que foram quitadas e não repetem um padrão, as chances do seu crédito ser aprovado é alta.

Ter um histórico positivo de crédito é uma prioridade na hora da compra do seu imóvel e é recomendado que, seis meses antes de iniciar o financiamento, você garanta com o seu banco uma avaliação e uma pré-aprovação do financiamento para que tudo esteja resolvido com antecedência. 

Financiamento de imóvel na planta 

Optar por comprar um imóvel na planta pode facilitar o financiamento no futuro. O fator tempo joga a favor do comprador, onde temos meses até a entrega das chaves para ter um bom valor de entrada até, de fato, iniciar com o financiamento no banco. 

Quando o imóvel é lançado, a construtora ainda não tem registros de matrícula e documentação. Por isso, ele ainda não é válido como garantia para um financiamento bancário. Ao sinalizar o interesse sob o imóvel, você tem contato com alguns formatos de pagamento antes do financiamento de fato. Esse pagamento não é um financiamento, mas sim uma forma de garantia do interesse pelo imóvel para a construtora.

Captação

A etapa de captação das construtoras é o momento certo para conseguir uma boa condição de pagamento para o imíovel. Um pouco antes do lançamento, a captação é realizada pela construtora em conjunto com corretores para encontrar interessados para o imóvel.

Pelo fato de ainda não ter iniciado a construção do imóvel, fica muito mais fácil você fazer acordos financeiros diretamente com a construtora. Na etapa de captação você precisa efetuar o pagamento da entrada e organizar o pagamento de até 35% do imóvel em aproximadamente 3 anos – tempo até a entrega das chaves.

O processo, na prática, funciona assim:

  1. Você informa o corretor que tem interesse em um determinado imóvel;
  2. A construtora verifica sua documentação e faz uma pesquisa de crédito para dar continuidade;
  3. É criado um contrato e você efetua o pagamento da entrada (que, em alguns casos, podem ser parceladas em até 3x);
  4. Até a entrega das chaves, você paga as parcelas do imóvel para a construtora em uma forma de parcelamento.

A entrada e o compromisso com as primeiras parcelas logo no fechamento do contrato, sem ter o imóvel pronto de fato, ocorre pois a construtora usa esse valor para realizar as obras e entregar o imóvel no prazo estipulado.

Como o imóvel ainda não existe, não podemos considerar o pagamento até a entrega das chaves um financiamento. Essa modalidade de pagamento é como uma poupança.

Parcelas / Balões

Financiamento de imóvel pronto ou já entregues

No caso de imóveis prontos ou já entregues, o financiamento funciona diretamente com os bancos. Existem várias modalidades de financiamento, como SFH (utilizando seu FGTS) e também o SBPE.

SFH é a sigla para Sistema Financeiro de Habitação, criado em 1964 no Brasil e em funcionamento desde então. Esse sistema tem como objetivo reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo parcelamentos de longo prazo com juros baixos. Um financiamento feito com o banco pode chegar no máximo a 80% do valor do imóvel e para ter acesso é preciso passar pela análise de crédito. 

Para esta modalidade, a taxa de juros anual é fixa, se limitando em no máximo até 12%. Os recursos do SFH são provenientes dos depósitos em cadernetas de poupança e do FGTS, podendo ser utilizado para compra, reforma ou construção de uma casa.

Já o SBPE é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que são agentes financeiros que destinam uma parcela mínima dos recursos de suas cadernetas de poupança para oferecer crédito imobiliário para a população. O SBPE abastece o SFH e, por lei, instituições financeiras que fazem parte do SBPE devem disponibilizar pelo menos 65% dos recursos captados para operações de financiamento imobiliário. 

Na prática, o financiamento de imóveis prontos para morar ou já entregues é diretamente com o banco, que utiliza essas frentes de financiamento para liberar crédito para os compradores. É importante frisar que bancos possuem liberdade para negar pedidos de crédito. Na hora da consulta, eles analisam alguns pontos como: 

  • holerite ou declaração de imposto de renda
  • histórico de crédito do solicitante

Com um score baixo ou um histórico de crédito com altos e baixos de pendências – como um comportamento repetitivo de inadimplência – pode ocorrer do seu pedido de financiamento ser negado.

Por isso, indicamos que, ao verificar um apartamento do seu interesse, já realizar a pesquisa de crédito para conferir se existe alguma dívida pendente que você não tem conhecimento (alguma conta de telefone ou água que foi perdida e acabou sendo contestada em seu nome). Assim, você consegue quitar antes mesmo de solicitar o financiamento com o banco.

Documentos necessários para o financiamento

Depois de compreender todas as etapas do financiamento imobiliário, precisamos ter certeza de todos os documentos necessários para dar entrada no seu sonho do imóvel próprio.

Independente de ser com a construtora, em um imóvel na planta, ou diretamente com o banco, em um imóvel pronto, você deve preparar uma lista de documentos para oficializar seu interesse. Como vimos anteriormente, o credor precisa ter a garantia de que você irá conseguir arcar com todas as parcelas do financiamento.

Os documentos mais importantes são: RG e CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço, certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais (esta pode ser emitida direto no site da Receita Federal), declaração do imposto de renda, extrato do FGTS, carteira de trabalho e comprovante de renda.

O comprovante de renda varia para assalariados, empresários e profissionais liberais. Para assalariados, o documento necessário será o holerite. Ele é emitido pelas empresas comprovando o pagamento de seus funcionários. Já para empresários, é importante apresentar registros de pró-labore, que é o salário dos sócios. É facilmente emitida pelo contador da empresa. Por último, temos profissionais liberais e autônomos, pode ser emitido um Decore também pelo contador. Este documento apresenta a renda baseada em movimentações financeiras declaradas.

Qual imóvel Financiar?

Agora que você já sabe todos o passo a passo para financiar seu próximo imóvel, que tal checar algumas opções nos setores mais valorizados de Goiânia?