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O INCC influencia diretamente no valor das parcelas de pagamento de um imóvel na planta. Confira mais sobre esse índice, seu valor e uma análise completa dos nossos especialistas.

INCC Hoje: índice varia 0,56% em Setembro e a perspectiva é que siga em queda

De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgados em 27 de setembro de 2021, o INCC-M variou 0,56% em setembro de 2021. Com esse resultado, o índice acumula uma alta de 11,99% em 2021 e de 16,37% nos últimos 12 meses.

Este é o segundo mês consecutivo em que a variação mensal do índice fica em nível semelhante ao período pré-pandemia. Com a Covid-19, o valor de materiais e equipamentos sofreu um forte aumento, por conta de dois fatores principais:

  • um desequilíbrio entre oferta e demanda: a oferta de materiais foi reduzida com a parada das fábricas devido à pandemia. Ao mesmo tempo, a demanda aumentou, uma vez que as pessoas passaram a investir mais em reformas e imóveis.
  • a desvalorização do Real perante o Dólar: como vários insumos da construção civil são cotados em Dólar, a desvalorização do Real foi se refletindo nos preços de materiais como metais e plásticos.

Mesmo que o índice acumulado ainda esteja em um nível muito alto, a estabilização da variação mensal deve reduzir a pressão sobre os preços dos imóveis a curto prazo.

“Após repetir em setembro o 0,56% de agosto, o INCC acumulado em 12 meses iniciou uma trajetória de queda, que é normal após períodos de choque como vivemos nos últimos 12 meses. Nossa expectativa é que, ele continue essa trajetória de queda até níveis historicamente normais, desde que a indústria recupere sua capacidade produtiva e não haja nenhum novo desequilíbrio macroeconômico com efeito na cotação do dólar, especialmente.”
– Ronal Balena, CEO da imobles

Se você não entendeu o que é o INCC e a sua relação direta com a compra de imóveis na planta, continue com a gente! Vamos te explicar tudo sobre esse índice tão importante. Boa leitura!

Para facilitar sua experiência, basta utilizar o menu clicável abaixo.

Primeiro de tudo, o que é INCC?

O índice INCC, ou Índice Nacional de Custos da Construção, nada mais é do que um índice que determina a variação dos custos envolvidos na construção de um empreendimento imobiliário. Quem determina esses números é o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), unidade pertencente à Fundação Getúlio Vargas (FGV). A instituição realiza essa medição mensalmente.

O INCC verifica a evolução dos custos no setor da construção civil e é considerado como um “termômetro” da atividade econômica. Nesse sentido, o cálculo leva em consideração o custo de todos os materiais, equipamentos e mão de obra utilizados. Porém, a medição não é única: existem várias amostras que compõem os tipos de INCC. Confira a seguir!

Tipos de INCC

Existem três tipos de medição do INCC, e o que muda entre eles é apenas o período de coleta de dados:

  • INCC-M: aqui, o levantamento é feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado;
  • INCC-DI: leva em consideração as informações do primeiro e do último dia do mês;
  • INCC-10: ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 em que você recebe a parcela.

A medição do INCC é feita com base nos dados de sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre. Assim, as empresas de engenharia civil dessas cidades enviam os valores dos insumos para a FGV que, por sua vez, faz o cálculo da média ponderada dos dados. 

A primeira aferição do INCC foi feita na década de 1940, o que o configura como primeiro índice oficial de custo da construção civil no Brasil. No entanto, inicialmente, era chamado de ICC (Índice de Custos da Construção) e dizia respeito apenas à cidade do Rio de Janeiro, antiga capital nacional. Com a descentralização da economia brasileira, esse valor passou a ser medido em outras localidades.

INCC – Série Histórica

Confira aqui um histórico do INCC!

Variação mensal do INCC em 2021

Mês Variação no mês Variação em 12 meses
Janeiro/2021 0,93% 9,4%
Fevereiro/2021 1,07% 10,2%
Março/2021 2,00% 12%
Abril/2021 0,95% 12,8%
Maio/2021 1,80% 14,6%
Junho/2021 2,30% 16,9%
Julho/2021 1,24% 17,4%
Agosto/2021 0,56% 17,1%
Setembro/2021 0,56% 16,4%

Qual o impacto do INCC na compra de imóveis?

Ao comprar um apartamento na planta, você não está somente adquirindo um bem, mas também está financiando a construção desse empreendimento. Portanto, o índice INCC tem como objetivo garantir que os valores pagos acompanhem os aumentos do custo da obra.

Para que você entenda melhor, vamos exemplificar: suponha que nesse momento você está planejando a construção de um novo empreendimento. Antes da execução da obra, é necessário levantar um orçamento dos insumos necessários para a obra, certo? No entanto, como a roda da economia gira e os valores sofrem reajuste, o insumo que hoje custa R$ 50, no período de execução da obra, pode custar R$ 60. Ou seja, é preciso ter alguma forma de garantia de que você não irá ficar no prejuízo – e é aí que entra o INCC. Veja mais sobre a composição desse índice no gráfico abaixo:

INCC-M
Composição do INCC-M

Ressaltamos que o INCC só pode ser cobrado sobre apartamentos na planta! Além disso, é importante deixar claro que a cobrança desse valor só é feita durante o período pré entrega das chaves. Para que não reste nenhuma dúvida, vamos relembrar rapidamente como funciona o financiamento de imóveis na planta. Ele é dividido em duas fases, pré e pós entrega das chaves. Sendo assim:

  • No período pré-entrega das chaves, o pagamento é feito diretamente para a construtora, normalmente dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais). Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves, que chamamos de “captação”;
  • Já depois da entrega das chaves, com a entrega do “Habite-se“, documento comprobatório de que a construção do empreendimento está de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local, e matrícula individualizada, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.

Importante: cada empreendimento tem um percentual de captação próprio, ou seja, o quanto você precisará pagar para a construtora até a entrega das chaves. Esse valor costuma girar em torno de 25% e 35% do valor do imóvel, mas é preciso analisar cada proposta individualmente.

No tópico a seguir, iremos exemplificar como funciona o cálculo do índice INCC em cima da compra de um imóvel hipotético na planta.

Como calcular o índice INCC?

Para deixar mais claro como o INCC incide sobre o valor de um empreendimento, suponha que você irá comprar um apartamento de R$350 mil. Lembrando que, como esse índice influencia diretamente sobre o valor dos imóveis na planta, vamos considerar que a compra seja realizada em maio de 2021 e que o empreendimento tenha previsão de entrega para junho de 2024.

Sendo assim, temos que: 30% do valor do imóvel deve ser pago para a construtora até a data de entrega das chaves em 2024, ou seja, o valor de captação é de R$ 105 mil. Essa quantia será diluída durante os quatro anos de obra, entre 2021 e 2024.

Normalmente, os fluxos sugeridos pelas construtoras são compostos por:

  • um valor de entrada;
  • parcelas mensais e reforços intermediários (os famosos “balões”, quantias que podem ocorrer a cada seis meses uma vez por ano);
  • uma parcela única perto da data de entrega das chaves do apartamento. 

Assim, a cada mês, o valor dessas despesas é reajustado conforme o índice INCC, bem como o saldo devedor a ser financiado junto a instituição bancária depois da entrega das chaves, caso o imóvel não seja quitado.

Ficou confuso? Dá uma olhada nesse esquema que fizemos sobre o valor real do imóvel de R$ 350 mil:

ParcelaValor + INCC
EntradaR$ 26 mil – não sofre reajuste pelo INCC
Parcelas mensais durante 37 mesesR$  918,00 + INCC acumulado 
Parcelas intermediárias (5 semestrais)R$ 8 mil + INCC acumulado
Montante na entrega das chavesR$ 5 mil + INCC acumulado
Saldo devedorR$ 250 mil + INCC acumulado

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