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Se você acha que a pandemia desacelerou a compra e venda de imóveis, se enganou. A Acebip, Associação Brasileira de Entidades de Crédito e Poupança, registrou aumento de 100,8% no montante financiado comparando o período de agosto de 2019 a julho de 2020 ao intervalo dos 12 meses anteriores, representando um valor total de R$ 185,64 bilhões de reais movimentados só nesse mercado durante o intervalo. 

Isso representa que a maior parte das pessoas que vão comprar imóveis, recorrem ao financiamento como meio de pagamento. Se você é uma delas, já deve ter se perguntado: qual é o melhor banco para financiar meu imóvel?

Muitos acreditam que essa resposta é simples: aquele que tem a menor taxa de juros. Mas você deve ficar atento! Para fazer o melhor negócio é fundamental conhecer os bancos os quais você pretende financiar muito além de suas taxas de juros, uma vez que, a partir de assinado o contrato de financiamento, você estará atrelado a essa instituição por 30 anos ou até mais. Ou seja, uma má escolha pode te incomodar por muito tempo.

Para te ajudar a selecionar o melhor banco para financiamento imobiliário , trouxemos uma análise de pontos negativos e positivos de realizar seu financiamento imobiliário nas principais instituições de crédito do mercado, são elas:

  • Caixa Econômica Federal;
  • Banco do Brasil;
  • Bradesco;
  • Santander;
  • Itaú.

Vamos conhecer quais são os critérios de avaliação para escolher o melhor banco?

O que analisar na hora de financiar um imóvel

A imobles, como especialista no mercado imobiliário, acredita que para você avaliar com propriedade qual o melhor banco para seu financiamento imobiliário, é fundamental saber informações que vão muito além dos valores de taxas de juros que são oferecidas pela instituição. 

Primeiro, é importante estar ciente que além de você escolher o banco, a instituição também escolhe você.  Isso acontece na primeira etapa do financiamento imobiliário, onde a instituição avalia seu perfil e analisa se você se encaixa nos requisitos internos de concessão do crédito. Assim, o banco decide se aprova ou não seu pedido de crédito.

Por esse motivo recomendamos que você, primeiramente, olhe para os bancos que lhe aprovaram o crédito para posteriormente avaliar qual deles faz mais sentido para você. 

Além disso, outro fator, por vezes desconsiderado por quem está em busca das melhores condições de financiamento, é a experiência de outros clientes com os serviços de crédito do banco em questão.

Nesse sentido, você deve avaliar o que as pessoas têm comentado a respeito do banco, assim você poderá validar a experiência geral de como são os serviços prestados e o relacionamento com a organização. 

Experiências com os bancos

Para avaliar esses pontos, utilizamos os dados de reclamações auditados pelo Banco Central do Brasil (BCB) sobre cada um dos bancos. O BCB é a última instância de regulação dos bancos no Brasil. Ele recebe e audita cada reclamação recebida para analisar a veracidade das informações dadas pelo cliente. 

O Banco Central instrui que a primeira tentativa de resolução  se dê junto ao banco reclamado. Ou seja, antes de chegar ao BCB, a reclamação já chegou até o próprio banco antes de ser registrada e não foi resolvida internamente. Por isso, é muito provável que por trás de 1 reclamação recebida e auditada no Banco Central, existam outras centenas de queixas recebidas na instituição de origem.

Por se tratarem de dados procedentes e com tanto peso, analisaremos aqui a experiência do usuário em cada um dos bancos sob a perspectiva de dados retirados do Banco Central do Brasil. Os dados analisados aqui são referentes somente ao primeiro semestre de 2021 e proporcionais a quantidade de clientes em cada banco. 

Aqui vamos avaliar cinco pontos que são fundamentais para saber se o banco é ou não indicado para o seu perfil de comprador. São eles: 

  • atendimento;
  • propaganda enganosa;
  • taxas gerais oferecidas;
  • dificuldades para fechamento de conta ou cancelamento de serviços;
  • serviço de financiamento imobiliário.

Atendimento

Gráficos sobre reclamações com tema atendimento por bancos

No quesito atendimento, a Caixa Econômica Federal (CEF) é a instituição com mais queixas recebendo 2,1 reclamações a cada milhão de clientes. Dentre as queixas mais citadas temos a insatisfação com a resposta recebida em relação à reclamação registrada pelo BCB, a dificuldade de acesso aos canais de atendimento convencionais e o descumprimento do prazo de resposta à reclamação registrada no BCB. 

Por outro lado, o banco Itaú acaba se destacando por receber menos reclamações no quesito atendimento, recebendo apenas 6 reclamações sobre recusa ou dificuldade de acesso aos canais de atendimento convencionais no período.

Tarifas 

Gráficos sobre reclamações com tema cobrança de tarifas por bancos

Neste tópico, o Bradesco levou o maior número de reclamações no comparativo com 2,2 reclamações a cada 1 milhão de clientes. A principal queixa recebida nessa modalidade é sobre a cobrança irregular de tarifa relacionada à conta ou serviços acessórios à conta, como seguros e cartões de crédito, além de reclamações consideradas.

Em contraponto, o Itaú é o banco que menos recebeu reclamações, com apenas 0,2 reclamações por milhão de clientes devido à cobrança de tarifas.

Dificuldade de encerrar conta ou cancelar serviços

Gráficos sobre reclamações com tema dificuldade em encerrar contas ou cancelar serviço por bancos

Nesse quesito, Caixa e Bradesco receberam  maior quantidade de queixas considerando proporcionalmente a quantidade de clientes contidos em cada um. A Caixa ficou com 2,5 reclamações por milhão de clientes, enquanto o Bradesco com 2,4.  As principais reclamações são sobre irregularidades no processo de encerramento de conta de depósitos à vista, cancelamento de contrato não atendido e a recusa de cancelamento de pacote de serviços.

Na contramão, o Itaú recebeu menos reclamações por milhão de clientes com 0,8 no gráfico, se destacando positivamente.

Propaganda Enganosa 

Gráficos sobre reclamações com tema propaganda enganosa por bancos

Quando analisamos o tópico propaganda enganosa, o Santander recebe o destaque pela maior quantidade de reclamações com 3,4 reclamações por milhão de clientes, um número bastante alto quando comparado a Caixa, com apenas 1,1 reclamações no mesmo comparativo.

A única reclamação constatada no tópico é sobre a oferta ou prestação de informação sobre a conta ou serviços acessórios de forma inadequada. 

Avaliando os bancos em relação ao financiamento imobiliário

O Banco Central também avalia as queixas relacionadas ao financiamento imobiliário por si só. Nesse tópico vamos destacar apenas as reclamações que têm relação direta com o serviço de financiamento imobiliário. 

Gráficos sobre reclamações com tema financiamento imobiliário por bancos

Os bancos foram analisados de acordo com três queixas principais: 

  • restrição à realização de portabilidade de operações de financiamento imobiliário a pessoas físicas,
  • irregularidades relacionadas ao fornecimento de documento para liquidação antecipada de operações de crédito;
  •  utilização incorreta da taxa de desconto no cálculo do valor presente relacionada a financiamento imobiliário.

Nesse quesito, proporcionalmente, a Caixa recebe a maior parte das reclamações, com 1,8 reclamações por milhão de clientes. Em contrapartida temos o Banco Itaú com menos queixas com apenas 0,2 reclamações no mesmo comparativo. 

Qual é a menor taxa de financiamento imobiliário?

Além de toda a análise sobre o serviço de cada banco, é claro que a taxa de juros cobrada é relevante de ser avaliada e comparada. Mas antes, é fundamental que você entenda quais são os requisitos que o banco utiliza para fazer o cálculo da taxa de juros, já que esse valor é dado de forma  totalmente individual, resultado de um match do seu perfil como comprador  com o método de  avaliação de cada banco.

Essa análise do perfil do comprador é feita na primeira etapa do pedido de financiamento. Nela são avaliados sua renda mensal, sua profissão, seu score do Serasa, sua idade, sua situação de saúde atual (se possui problemas crônicos ou não, dentre outros), o quão estável você está em relação a obtenção de renda e, em alguns casos, seu relacionamento ao longo dos anos com a instituição. 

Por todos esses fatores, a avaliação de crédito e taxas é feita individualmente em cada instituição. Portanto, não é possível generalizar os valores de taxas de juros para todas as pessoas. 

Os bancos divulgam uma taxa de forma generalizada com o objetivo de atrair mais clientes, a chamada taxa nominal. Mas atenção: A taxa nominal de juros não é utilizada na prática. Esse é somente um recurso para atrair o público demonstrando um valor muito menor do que o que será praticado no dia a dia.  

O juro efetivo é o que, na prática, você pagará em seu financiamento imobiliário. Ele é o resultado da análise interna que os bancos fazem sobre o seu perfil durante a aprovação de financiamento.

O ideal para saber qual a taxa de juros que o banco vai gerar no seu caso específico, é solicitando uma simulação de plano de pagamento para o seu agente financeiro. 

Agora que você já sabe os detalhes para obtenção das taxas de juros em caso de financiamento imobiliário, trouxemos um comparativo entre os principais bancos em uma situação simulada, demonstrados os juros efetivos e os prazos gerados em cada um deles. 

Essa simulação foi baseada em um perfil de uma mulher com 30 anos de idade, casada, e que ganha R$8 mil reais mensais com carteira assinada. O imóvel foi cotado no valor de R$ 300 mil.

Confira as taxas de juros em cada banco

Banco Juros efetivo Valor da parcela Nº de parcelas Renda mínima mensal
Caixa 7,6% a.a R$ 2760 360 R$ 9.200
BB 8,4% a.a. R$ 2920 360 R$ 9.750
Santander 7,99% a.a. R$ 2890 360 R$ 8.250
Bradesco 7,3% a.a R$ 2730 360 R$ 9030
Itaú 7,3% a.a R$ 2690 360 R$ 7680

Fonte: imobles – Setembro de 2021

Afinal, qual o melhor banco?

Neste conteúdo podemos analisar e refletir sobre diversos aspectos do financiamento imobiliário sob a ótica do banco financiador. É importante lembrar que cada banco possui processos internos diferentes. Devido a esse fator, você pode ter chances maiores ou menores de aprovação nos diferentes bancos.

É por esse motivo que você deve priorizar os bancos que lhe aprovarão o crédito para posteriormente avaliar qual deles é o ideal. Tendo isso em mente, confira aqui um breve resumo de tudo que foi tratado aqui:

Em relação à satisfação do cliente, considerando os dados do próprio Banco Central do Brasil, o banco que menos recebeu reclamações em relação a atendimento, cobrança de tarifas indevidas, dificuldade em fechamento de contas/serviços e em propagandas enganosas foi o Itaú

Quando olhamos especificamente para as reclamações voltadas ao financiamento imobiliário, o Itaú também se destaca por receber o menor número de reclamações por milhão de clientes.

Já levando em conta o valor da taxa de juros, De acordo com a simulação realizada internamente, comparando percentuais juros entre as instituições bancárias, o banco Itaú levou a melhor, com a taxa de 7,3% e a necessidade renda menor que o concorrente Bradesco que também resultou taxas de juros em 7,3%.

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