Investir em imóveis: por que e como começar em 2024

Com as notícias sobre os maiores valores de metro quadrado do Brasil e sua valorização, a pergunta que fica na cabeça de todo mundo é: vale a pena investir em imóveis agora? Se sim, como eu começo e o que devo levar em consideração?

Pois é, para que você possa investir em imóveis de forma segura e rentável, seja em terrenos, salas comerciais, casas ou apartamentos, uma sequência de fatores relacionados ao setor imobiliário e sua vida pessoal devem ser colocados em pauta.

Mas não se preocupe, preparamos esse conteúdo detalhado para te ajudar em cada um desses passos na sua jornada em busca da rentabilidade imobiliária.

Vale a pena investir em imóveis?

Indo direto ao ponto: sim, investir em imóveis é uma alternativa de risco relativamente baixo e que pode gerar um retorno acima de investimentos tradicionais em poupança, CDB e dos principais fundos de renda fixa.

Alguns dos principais motivos para investir em imóveis dizem respeito a própria natureza desses ativos: o Baixo Risco e Alta Rentabilidade - sem precisar ser especialista em investimento.

Risco tradicionalmente baixo

Imóveis são bens "físicos" que, especialmente no Brasil, tem baixo risco de desvalorização. É muito raro um cenário onde o imóvel perde parte relevante do seu valor.

Veja o histórico do índice FipeZap, que monitora o preço dos imóveis em 50 cidades Brasileiras. Avaliando a variação de preço em 8 capitais do país, podemos ver que, mesmo nas cidades onde a valorização foi baixa nos últimos 10 anos, o preço seguiu uma trajetória estável de crescimento.

Alta rentabilidade, sem precisar ser especialista em investimento

Há muitas oportunidades com bom potencial de rendimento e, diferente de outros investimentos de alto potencial como ações, não é necessário um conhecimento técnico avançado para identificá-las.

Para se ter uma ideia, a valorização de um apartamento na planta, um dos tipos de imóveis mais indicados para investimento, costuma ficar entre 15% a 40% até a entrega das chaves.

Além disso, com frequência surgem polos imobiliários que trazem valorizações acima da média. Em Goiânia, o preço dos imóveis residenciais subiu 14,84% em 2023, uma das maiores valorizações imobliárias do país segundo o Índice FipeZAP. Só em um bairro específico, o Setor Marista, a variação foi de 12,5%. Outro exemplo é Itapema, no litoral de Santa Catarina e vizinha de Balneário Camboriú, que valorizou 19,52%.

Contudo, isso não quer dizer que investir em imóveis será sempre a melhor opção para você. Por exemplo, se o saldo que você pretende investir for da sua reserva financeira, a recomendação é clara: não invista em imóveis.

Isso porque, caso você precise utilizar o dinheiro de repente, vender o imóvel pode ser um processo demorado, fazendo com que, para vender mais rápido o seu imóvel, você precise diminuir o preço de venda dele.

A escolha mais adequada vai depender das suas prioridades de vida, condições financeiras e do seu conhecimento técnico sobre as alternativas de investimento disponíveis.

Por isso, neste artigo detalhamos os principais tipos de investimentos em imóveis e esperamos que ele te ajude a decidir se, para você, é vantajoso ou não investir em imóveis.

Déficit Habitacional

Entra crise, sai crise, uma coisa é certa: as pessoas precisam de um lugar para morar.

Essa demanda habitacional é o principal motor do investimento em imóveis para alugar, base para diversos tipos de investimentos, e também é a característica que faz do investimento em imóveis uma opção mais segura de aplicação. Afinal, sempre vai haver procura pelo que você tem para oferecer.

Segundo o relatório mais recente realizado pela Fundação João Pinheiro, em 2019 o deficit habitacional estimado para o Brasil era de 5,876 milhões de domicílios, o que representa 8,0% do estoque total de domicílios particulares permanentes e improvisados no país.

Segurança do investimento

Conforme mostramos no começo deste artigo, diferente de outros ativos, investir em imóveis é uma das formas mais seguras de rentabilizar seu dinheiro.

Isso porque, além de moradia ser uma demanda de primeira necessidade, o mercado imobiliário tem uma característica mais sólida em situações de crise econômica, preservando a valorização imobiliária.

Oscilações bruscas negativas em imóveis são uma característica quase inexistente no mercado brasileiro. Mesmo em períodos globais tempestuosos, como a crise do subprime que estourou nos EUA em 2008, não houve queda de preços dos imóveis no nosso país.

Diversificação de portfólio

Sabe aquele conselho sobre não colocar todos os ovos na mesma cesta? É aqui que essa dica vem à tona! Afinal, quando você investe todo seu capital em ações da bolsa de valores, por exemplo, caso o contexto macroeconômico faça com que suas ações percam valor, todo o seu capital está suscetível a essa queda.

Agora, se você diversificar sua carteira de investimentos entre opções mais arriscadas e outras mais conservadoras, como imóveis, em momentos de instabilidade você terá um porto seguro para seu patrimônio.

Oportunidades de valorização imobiliária acima da média

O mercado imobiliário é muito dinâmico, com vários fatores que podem criar ciclos virtuosos de valorização, gerando oportunidades relevantes que se adaptam ao "gosto" de cada tipo de investidor.

Alguns exemplos de fatores que podem gerar valorizações acima da média:

• Regiões que possuem algum diferencial ainda não explorado, como praias diferenciadas, centros comerciais, obras públicas planejadas;
• Bairros já consolidados, com muita procura, mas que estão entrando em uma fase de escassez quase total de terrenos para construção de novos prédios;
• Momentos de baixa em ciclos de valorização imobiliária: naquela hora em que param de surgir corretores palpiteiros dizendo que "se você não investir agora vai perder a oportunidade da sua vida";
• Apartamentos ou casas que estão depreciados de forma excessiva por situações como a falta de uma reforma simples;
• Imóveis que estão com finalidade de uso incoerente com a demanda do mercado, como casas antigas que poderiam ser substituídas por prédios comerciais.

Aluguel como fonte de rentabilidade

Além da valorização do imóvel, que se torna rendimento no momento da venda do bem, a rentabilidade com o aluguel do imóvel pode surpreender o investidor que opta por esse caminho.

Analisando o rendimento do aluguel de um apartamento compacto de alto padrão em uma das regiões mais valorizadas da cidade de Goiânia, entre os anos de 2014 a 2021 o investimento registrou um rendimento médio de 12,7% ao ano, superando aplicações como poupança, CDBs vinculados ao CDI e iBovespa.

Como ganhar com o investimento imobiliário

Primeiro de tudo para fazer um bom investimento em imóveis, é preciso entender quais são as formas de “ganhar dinheiro” com esse investimento. São elas: valorização do imóvel e renda de aluguel.

• Valorização do imóvel: Quando você compra hoje para vender no futuro por um valor maior;
• Renda de aluguel: Quando você compra para manter o imóvel e retirar todo mês a rentabilidade do aluguel. A principal pergunta é: quantos Reais de aluguel eu vou faturar para cada Real investido?

Vale lembrar que, mesmo apostando em rendimentos através do aluguel, o imóvel continua se valorizando ao longo do tempo. Logo, você pode retirar a renda sem que seu patrimônio perca valor.

Esclarecido as maneiras de lucrar com o investimento em imóveis, é preciso também saber como fazer o melhor investimento em cada uma dessas modalidades, ou seja, truques práticos para ver seu dinheiro se valorizando cada vez mais.

Investir em imóveis para alugar

Uma grande gama das opções de investimento no mercado imobiliário tem como base o aluguel de imóveis.

Afinal, comprar casas, apartamentos ou salas comerciais para alugar é uma modalidade de aplicação muito comum para quem quer rentabilizar seu capital a longo prazo, sem correr riscos.

Então a resposta é que sim, vale a pena investir em imóveis para alugar quando você consegue atingir o equilíbrio entre o investimento inicial feito pelo imóvel e os rendimentos provenientes do seu aluguel mês a mês.

Para isso é preciso garantir que haja demanda pela locação do apartamento e também um valor sustentável a ser cobrado pelo aluguel da propriedade.

Nesse ponto, tenha em mente que a localização do imóvel é bastante importante se o seu objetivo é rentabilizá-lo. Inclusive, esse ponto também reflete no tempo de retorno do seu investimento.

Afinal de contas, uma propriedade bem localizada costuma ter inquilinos de modo contínuo, fazendo com que o índice de vacância (desocupação do imóvel) seja pequeno.

Por isso, se você está pensando em investir em um imóvel residencial, escolha uma propriedade perto de boas escolas, universidades, farmácias, supermercados, bancos e hospitais.

Já se o seu foco são peças comerciais, aposte em imóveis no centro da cidade ou situados em lugares que possuem potencial de crescimento.

Cálculo de rentabilidade de aluguel

Se você está considerando comprar um imóvel visando o aluguel, fique atento ao cálculo de rentabilidade mensal do investimento. Assim, você pode guiar a busca do seu apartamento para alugar com um objetivo de retorno em mente. Confira:

A dica mais valiosa aqui é: busque entender qual é a média de valores de aluguel cobrados na região onde você pretende comprar o imóvel. Assim você não terá surpresas na hora de anunciar o imóvel em portais de aluguel e também pode ter uma previsão dos seus rendimentos.

Rendimento com valorização

Para saber se você está fazendo um bom investimento pensando em quanto o imóvel que você adquiriu hoje vai valer no futuro, é preciso estar atento principalmente a duas questões: o potencial de valorização do seu investimento e também o preço de compra do imóvel.

Lembrando que o investimento ideal acontece quando você adquire um empreendimento barato hoje, com alto potencial de valorização futura.

Potencial de valorização do imóvel

Para fazer um bom negócio hoje, visando a venda amanhã, é preciso entender quais fatores agregam valor ao imóvel. Confira agora os principais!

• Região: Busque regiões muito procuradas, com poucos terrenos disponíveis ou que tenham planos de desenvolvimento urbano futuro – construção de shopping centers, parques, universidades ou outras atrações;
• Preço do imóvel: Imóveis mais baratos tendem a vender mais rápido. Portanto, ao invés de comprar um imóvel de R$ 600 mil, analise comprar dois de R$ 300 mil;
• Estágio da obra: Prefira imóveis na planta, já que eles apresentam uma tendência de valorização na época da entrega.

Além disso, assim como a economia como um todo, o setor de imóveis também passa por altos e baixos quando o assunto é valorização. Para você saber como fazer o melhor negócio em diferentes cenários, acesse o conteúdo que preparamos sobre ciclos de valorização imobiliária!

Preço de compra do imóvel

Entenda o potencial de preço através da busca por imóveis similares em sites como Zap Imóveis, por exemplo. Mas para isso é importante que você garanta que os imóveis sejam comparáveis, seguindo alguns critérios como:

• Mesma região:Tente achar imóveis em ruas próximas. É normal ter muita variação de preço dentro de um mesmo bairro;
• Mesmo padrão de construção: Arquitetura e paisagismo, acabamento e áreas comuns;
• Mesma data de entrega: No caso de imóveis na planta, compare com imóveis novos a quantidade de vagas de garagem e existência de facilidades como o escaninho;
• Valor do m²: Calcule o preço por m² do imóvel que planeja comprar versus os que você identificou como comparáveis. Nesse ponto, lembre-se de excluir da quantidade de metros quadrados total, a área da garagem, mas lembre-se de manter áreas de escaninho e hobby box.

Como investir em imóveis?

Basicamente, para começar a investir em imóveis, você precisa seguir 3 passos:

• Conhecer seu perfil de investidor
• Analisar o contexto do mercado imobiliário
• Escolher o tipo de investimento em imóvel que mais se encaixa com você

Continue com a gente que vamos te explicar os primeiros passos rumo à rentabilidade com imóveis!

1. Conheça seu perfil de investidor

O primeiro passo para fazer um bom investimento é entender quais riscos você está disposto a tomar, o volume de capital que você tem em mãos e quais são os resultados que você espera desse investimento. Basicamente, existem três perfis de investidores mais comuns:

Investidor conservador: em geral são investidores que preferem estabilidade e previsão de rendimentos ao invés de correr os riscos que investimentos mais rentáveis podem trazer. No mundo dos imóveis, são investidores que buscam construir patrimônio a longo prazo e buscam opções de investimento imobiliário com garantia de retornos, mesmo que menores em relação às apostas de valorização.

Investidor moderado: nem tão ao céu, nem tão ao mar, esse é o perfil do investidor moderado. É aquele que tem uma carteira mais diversificada de investimentos, e procura estar sempre atento às movimentações de mercado para equilibrar seus ativos.

Investidor arrojado: são os mais “aventureiros”. Assumem riscos maiores buscando resultados proporcionais. Esse perfil está mais adaptado a cenários incertos de rendimento e a volatilidade dos mercados.

Mesmo com esses três perfis mais comuns mapeados, é importante ter em mente que o nível de entendimento técnico sobre o investimento que você pretende fazer faz toda a diferença no resultado da sua aplicação.

Ou seja, buscar conhecer a lógica do investimento no qual você está prestes a colocar seu dinheiro é fundamental para qualquer perfil de investidor!

2. Analise o mercado imobiliário

Será que essa é a melhor hora para investir em imóveis? O contexto econômico é favorável? O mercado imobiliário está suficientemente aquecido?

Tente responder perguntas desse gênero antes de aplicar seu dinheiro, afinal, conhecer o contexto macroeconômico é fundamental para saber em qual, ou quais, ativos investir o seu dinheiro.

Acompanhar a taxa Selic, o IPCA e outros indicadores básicos da economia é fundamental, até porque eles servem de indexador para alguns tipos de investimento e são grandes indicativos da saúde do mercado.

Por exemplo, a Selic influencia no financiamento imobiliário, que por sua vez influencia no acesso à moradia e aquecimento do setor de imóveis no Brasil.

3. Escolha o tipo de investimento imobiliário

Para fazer um bom negócio investindo em imóveis, é essencial que você analise opções e encontre a melhor de acordo com o seu perfil e objetivos.

Para te ajudar a avaliar as opções disponíveis, comparamos os prós e contras dos principais tipos de imóveis adquiridos como investimento. Dá uma olhada:

Terreno

Comprar um terreno ao invés de um imóvel já pronto pode ser muito vantajoso para quem pensa em investir. O risco desse investimento é baixo e o comprador, ao adquirir um terreno, ganha tempo para poder construir seu imóvel em um momento que o setor está começando a se aquecer ou, ainda, pode vender no futuro e, portanto, lucrar sobre a valorização.

Imóvel na planta

Essa é uma das formas mais tradicionais de se investir no mercado imobiliário. Imóveis na planta são vendidos por preços mais acessíveis do que imóveis prontos justamente porque essa compra envolve algumas desvatanges, como o risco geral de comprar um imóvel em construção, e a própria necessidade de espera para aproveitar o apartamento.

Na prática, isso também significa que, ao investir em um imóvel na planta, quando o empreendimento estiver pronto, você vai conseguir vender por um valor superior do que comprou, ganhando com a valorização durante a construção, que pode chegar a 40%.

Imóvel pronto ou usado

Essa é uma boa opção para quem busca uma boa negociação, já que o valor tanto de imóvel pronto quanto do imóvel usado são mais flexíveis em relação à situação do empreendimento e do comprador.

Mas, nesse caso, é necessário fazer uma pesquisa mais aprofundada das opções e ficar de olho no estado de conservação do imóvel. Caso seja necessário muitas reformas, o preço final pode ficar muito alto e não caber no seu bolso.

Imóvel comercial

Uma sala comercial com uma boa localização pode ser uma fonte de renda boa para seu dono, seja ele mesmo o dono do comércio ou alugando para outras pessoas.

Mas é importante conhecer bem tanto a região quanto a dinâmica de comércio da cidade para fazer uma boa compra. Entender o mercado imobiliário comercial também é essencial para conseguir fazer o melhor investimento possível.

Tabela do investimento: é ou não um bom negócio?

Depois de te mostrar como investir em imóveis, preparamos esse diagrama com os tipos de investimento e fluxo de rendimento de cada um deles para você poder analisar você mesmo as oportunidades que te aguardam no setor imobiliário, e de que tipo de “investimento” você deve fugir!

• FLIPADOR: Pode ser um bom investimento para uma venda rápida (menos de 3 anos) caso o preço estiver muito abaixo do mercado. Lembre-se que os custos de transferência e revenda ficam ao redor de 10%.
• ÁREA FOCO: Este é o tipo de investimento que você deve buscar, já que ele será um investimento seguro e com auto potencial de lucro caso a sua avaliação sobre valorização estiver certa. Mesmo que ela não estiver, você não perderá dinheiro.
• FUTURO: Pode ser um bom investimento para longo prazo (mais de 5 anos) se você identificar um potencial de grande valorização. Por exemplo: imóveis exclusivos, áreas de grande escassez, etc. De qualquer forma, é uma aposta mais arriscada.
• BOMBA: Fuja dessa opção de qualquer jeito.

Que tal ir ainda mais a fundo nas opções de investimento?

Agora que você já sabe como dar os primeiros passos nos investimentos e por que esse tipo de ativo representa um porto seguro para investidores, que tal entender um pouco mais sobre quais são os tipos de investimento no mercado imobiliário?

Nesse segundo guia, você vai descobrir que é possível começar com diferentes valores iniciais, também por meio de investimento em títulos, ações e fundos imobiliários. E o melhor: com dicas práticas do nosso especialista em investimento.

Conte com um especialista de mercado para começar a investir

Entrar em contato com profissionais da área, agendar visitas presenciais aos imóveis considerados e consultar sites especializados no assunto também faz parte do processo de investir bem.

A MySide, por exemplo, tem um time de consultores de compra dedicados e materiais exclusivos para você comparar opções e entender como aproveitar as melhores oportunidades de investimento.