O contrato de compra e venda (CCV), ou promessa de compra e venda, é um acordo entre partes sobre os termos de qualquer transação que envolve a troca de um bem por dinheiro.

No caso dos imóveis, é uma documentação de caráter não obrigatório – ou seja, pode ou não ser feito, a escolha fica a critério das partes envolvidas na negociação. Apesar disso, é um passo bastante tradicional nas transações imobiliárias e, quando bem formulado, apresenta muitos benefícios para ambas as partes envolvidas.

O contrato de compra e venda de imóvel é apenas uma das documentações que está presente no processo de aquisição de uma residência. Para conhecer as outras, confira o conteúdo sobre o passo a passo da documentação necessária para comprar um imóvel

Também disponibilizamos neste artigo um modelo básico de contrato de compra e venda para imóveis para que você entenda essa documentação na prática.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel 

O contrato de compra e venda é um documento opcional – porém, bastante tradicional – utilizado também na transação de imóveis. Ele atua como um certificado que define as regras do processo de negociação e a venda em si. No caso dos imóveis, o CCV não garante a propriedade do bem, somente a posse. Para formalizar a troca de titularidade do imóvel, é necessária a Escritura Pública averbada na matrícula do imóvel, sendo realizada diretamente no Registro de Imóveis da região. Esse ato é previsto no Artigo 108 do Código Civil Brasileiro.

O CCV – contrato de compra e venda – é essencial nos casos onde o imóvel está em construção ou reforma, pois a conclusão da compra, que é feita através da averbação da Escritura Pública, não pode ser feita de forma imediata. Outra situação onde o contrato de compra e venda também é importante, é quando não há o pagamento total do bem em parcela única – quando há financiamento bancário envolvido, por exemplo.

No caso de imóveis disponibilizados por incorporadoras, novos ou na planta, o CCV se faz obrigatório devido ao tempo de espera entre a decisão de compra e a entrega do imóvel. Para esse tipo de negociação, o contrato precisa ter alguns detalhes exigidos no artigo 35-A da lei 13.786/2018, conhecida como a Lei de Incorporação, que baliza esse e outros processos para os imóveis vendidos por esses profissionais.

O que a  Lei de Incorporação imobiliária diz sobre contrato de compra e venda de imóvel? 

  • o valor final do pagamento;
  • o valor de entrada;
  • a forma de pagamento ;
  • a finalidade do imóvel;
  • outras regras mais específicas também são previstas.

Importância do contrato de compra e venda

Na prática, o contrato de compra e venda de imóvel funciona como uma certificação para assegurar que comprador e vendedor cumpram com tudo que foi acordado: finalizar a transação, pagar as parcelas e entregar as chaves na data. Outros pontos mais específicos da negociação também podem ser incluídos na declaração, por exemplo: a resolução de uma pendência documental que atrapalharia a conclusão do negócio, levando-o à anulação. 

No contrato de compra e venda de imóveis também estarão descritas as sanções em caso de quebra das diretrizes estabelecidas pelas partes se houver, por exemplo, atraso nos pagamentos, desistência da negociação, além de outras situações mais particulares de cada transação.

Análise de contrato

Modelo de contrato de compra e venda para imóvel

Confira aqui um modelo básico de contrato de compra e venda de imóveis comentado com pontos de atenção para que você entenda tudo sobre na hora de ler o seu. 

Veja aqui alguns pontos para prestar atenção no seu CCV de imóvel:

DAS PARTES

(Nome completo do comprador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade, CPF), residente e domiciliado na Rua __ n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____, neste ato denominado(s) COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(es).

De outro lado, denominado(s) COMPROMISSÁRIO(S) VENDEDOR(ES), (Nome completo do vendedor), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade e CPF), residente e domiciliado na Rua __ , n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____.

Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, o presente CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas.

Verifique os dados completos dos envolvidos na transação.  No caso de pessoa casada, adicionar também os dados completos do cônjuge (com exceção aos casos de casamento com separação total de bens). Esse processo assegura a validade do documento.

DO IMÓVEL

(Descrição do ímovel), Matrícula nº ____, área privativa de ___ m², Área Total de ___ m², com Box para Estacionamento nº ___, Matrícula _____ , área privativa de ___ m² no endereço Rua _______, Bairro _______ – na cidade de ______, __.”

Confira detalhadamente a descrição do imóvel. Esse passo evita a compra de algo que não foi acordado previamente entre vendedor e comprador.

CLÁUSULA PRIMEIRA – Por este instrumento e na melhor forma de direito a PROMITENTE VENDEDORA ajusta vender ao PROMITENTE COMPRADOR e este dela adquirir, o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, pelo preço certo e ajustado de R$ PREÇO (preço) que serão pagos da seguinte forma e condição: 

  1. Uma parcela no valor R$ (Valor, forma (Ted, etc.), conta, beneficiário, etc.)

Este pagamento só terá validade após a confirmação da TED na conta acima e serve o comprovante da transação bancária como recibo do mesmo.  

  1. Uma parcela de R$ (Valor, forma (Ted, etc.), conta, benficiário, etc.)

As cláusulas que definem a forma de pagamento, valores e encargos extras merece atenção redobrada. Isso porque o que for escrito aqui, mesmo se for diferente do acordo pré-estabelecido, é o que valerá perante a lei e eventualmente será cobrado. Fique atento aos percentuais e datas descritos.

CLÁUSULA SEGUNDA: Todas as despesas relativas à transferência do imóvel, objeto deste contrato, da PROMITENTE VENDEDORA para o PROMITENTE COMPRADOR, tais como, imposto de transmissão de bens imóveis, escritura (tabelionato), registro de imóveis, fundo de reaparelhamento do Judiciário, emolumentos, taxas bancárias, correrão por conta do PROMITENTE COMPRADOR. 

(…)

CLÁUSULA TERCEIRA: Fica estabelecido entre as partes que o PROMITENTE COMPRADOR será imitido na posse do imóvel, objeto deste contrato, juntamente da assinatura da escritura pública.  Até esta data, todas as despesas referentes aos imóveis em questão, tais como, IPTU, energia elétrica, e quaisquer outras, sejam da natureza que forem, são de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA passando a ser de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas cujos fatos geradores tenham ocorrido a partir da data da entrega das chaves do imóvel. 

Aqui serão estabelecidas as responsabilidades quanto a encargos usuais da transação e ciência sobre eventuais pendências da transação.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A PROMITENTE VENDEDORA, bem como o PROMITENTE COMPRADOR, responderão por multa de __% sobre o valor total deste contrato, como cláusula penal, em favor da outra parte, em caso de descumprimento deste instrumento contratual.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Após 90 dias da data máxima aprazada, se uma das partes não cumprir o estipulado neste contrato, a parte contrária poderá resolver o contrato, estando sujeita a parte infratora ao pagamento de multa de __ % do preço total acordado.”

Durante o contrato são definidos as causas aceitáveis e as sanções em caso de distrato da negociação. É importante incluir neste documento quaisquer questões que possam levar a não conclusão da transação, tanto por parte do vendedor como do comprador. Nesta parte também são incluídos os valores de cada penalidade no caso de distrato. Para parágrafos que envolvem datas há também a proporcionalidade por tempo. 

Outro ponto de atenção a ser considerado: é obrigatória a presença da cláusula de arrependimento nos casos de contrato feitos entre empresa e consumidor. Isso porque há legislações, como o Procon, que protegem a pessoa física na negociação de compra. Nos casos de transação entre pessoas físicas é interessante que o comprador solicite a presença da cláusula porém o vendedor não tem a obrigação de incluí-la.  

Anulação do contrato de compra e venda de imóvel

Devido a não existência de legislação específica para esse tipo de contrato, de forma geral, tudo que é legal pode ser incluído no CCV de imóvel, ou seja, tudo aquilo que está proibido na legislação e estiver presente no documento pode levar a anulação do contrato de compra e venda de imóveis. 

Outro ponto que pode levar à anulação do contrato é a descrição incorreta de dados pessoais, tanto de vendedor como de comprador, e também do próprio imóvel. Nos casos de descrição incorreta, a venda ocorreria com uma pessoa que não existe ou de um imóvel que não existe, e por isso seria fadado a anulação. Quando o comprador não viu o imóvel antes da assinatura do contrato, por exemplo, e a descrição disposta no documento for diferente, o contrato de compra e venda não é válido.

É muito importante conferir a matrícula pública do imóvel para confirmar o registro do bem e do proprietário, assim como a situação cadastral, caso haja pendências jurídicas (como alienação do bem) a transação não é verídica.

Custo de um contrato de compra e vendas de imóveis

O maior montante do pagamento na hora da compra de um imóvel não está no contrato de compra e vendas, mas esse também adiciona um custo ao valor total da transação. Nele estão inclusos o reconhecimento de firma dos documentos pessoais, tanto do comprador quanto do vendedor, que são despesas a cargo de cada um, assim como do próprio contrato de compra e venda, que fica então a cargo do comprador.

Os custos mais significativos ficam para a averbação da Escritura Pública, que despende uma porcentagem entre 2% e 5% do valor total do imóvel na hora da transação, o que pode parecer pouco, mas acaba pesando nas contas finais. 

Os cartórios são administrados de forma diferente em cada estado e por isso os custos acabam variando de local para local. Você pode conferir os valores dos custos cartoriais de Goiás aqui.  

Está pronto para assinar o seu contrato de compra e venda de imóvel?

Comprar um imóvel pode ser confuso e burocrático, mas não precisa ser. Nós da imobles trabalhamos para que você faça sempre o melhor negócio sem stress na hora de investir ou morar. Para isso, a gente selecionou os melhores imóveis de Goiânia para você! 


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