Guia completo: compra de um apartamento em construção

Comprar um apartamento em construção pode ser um bom investimento, mas esse é um assunto que ainda gera várias dúvidas. Como garantir a segurança jurídica da compra? Como escolher um apartamento que valha a pena? Quando é possível comprá-lo?

Essas são questões que podem gerar algum medo na hora de fechar negócio. Mas calma: isso vai mudar a partir de agora!

Trouxemos nesse conteúdo o guia definitivo que responde às principais perguntas de quem está buscando por um imóvel em construção para chamar de seu. Você está pronto?

4 coisas que você precisa saber sobre a compra de um apartamento em construção

Antes de te explicarmos o passo a passo da compra de um apartamento em construção, você precisa entender alguns pontos-chave: 

• Apartamento na planta e apartamento em construção são a mesma coisa. Portanto, quando falarmos de “imóvel na planta”, não se assuste!
• A compra de um apartamento em construção ocorre diretamente com a construtora;
• O pagamento de um empreendimento na planta, até a entrega das chaves, é reajustado mensalmente conforme o índice INCC ou o CUB, indicadores que refletem o custo da construção civil.
• Você consegue comprar um apartamento na planta durante toda a sua fase de construção ou, até mesmo, depois de pronto, caso existam unidades restantes. Porém, tenha em mente que os preços de lançamento do imóvel são geralmente mais atrativos, já que as construtoras então mais dispostas a negociar e flexibilizar os pagamentos nessa fase.

Tudo começa no lançamento das obras do apartamento

A construção de um empreendimento possui muitas etaptas, mas é no lançamento que você, comprador, começa a se envolver diretamente com o imóvel.

Mas antes de entendermos toda a dinâmica do lançamento, vamos te mostrar brevemente as duas fases mais técnicas pelas quais a construção passa, antes de chegarmos ao momento do lançamento para o público. São elas:

• Prospecção de área: quando há apenas uma ideia do que se deseja construir. Essa fase avalia a viabilidade da construção do condomínio;
• Criação do projeto: aqui acontece a definição de como será o empreendimento. Fatores como os tamanhos das plantas dos apartamentos e o tamanho da área comum são definidos aqui.

Após essas fases preliminares, o imóvel passa a existir, de fato, para o mercado imobiliário, mesmo que ainda não fisicamente.

As próximas fases são: pré-lançamento, lançamento e o período de obras. Em média, essas três etapas duram entre 40 e 45 meses.

Fase de pré-lançamento imobiliário

O momento do pré-lançamento é o que antecede a abertura de vendas do empreendimento. Nessa fase, antes mesmo de ter uma unidade decorada aberta à visitações, algumas informações já são disponibilizadas, como a localização, as opções de plantas, de lazer, o conceito do empreendimento e, até mesmo, as possibilidades de personalização da unidade.  

Esse é o momento mais oportuno para quem quer garantir uma unidade em um apartamento disputado pelo mercado ou ter mais margem de negociação com a construtora, uma vez que os primeiros interessados têm preferências na escolha das unidades e a dinâmica de lançamento pode ajudar a flexibilizar o pagamento do seu novo imóvel.

Ainda não é possível comprar, de fato, o apartamento quando ele está em pré-lançamento, apenas demonstrar o interesse pela unidade com uma reserva, feitas com através de um corretor imobiliário. Além disso, em média, esse período costuma durar entre 30 a 60 dias.

Quando você deseja fazer a reserva de alguma unidade, precisa apresentar alguns documentos. São eles:

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de nascimento, se o comprador for solteiro. Caso a pessoa seja casada, é obrigatório o envio da certidão de casamento e dos documentos do cônjuge;
• E-mail e telefone para contato;
• Profissão.

Além disso, algumas construtoras pedem o envio de um PIX como forma de garantia de há interesse genuíno no imóvel. O que acontece principalmente em lançamentos com grande procura. 

Um exemplo dessa prática aconteceu, e ainda acontece, com os apartamentos em construção em Goiânia. Durante a fase de pré-lançamento do Gyro Ricardo Paranhos, a Opus Incorporadora pediu um sinal de R$ 2 mil para comprovar o interesse na unidade. Isso porque, nos últimos lançamentos da linha Opus Gyro, grande parte dos apartamentos se esgotou no dia de abertura das vendas.

Essa é uma tendência que vem ganhando cada vez mais força no mercado entre as construtoras de Goiânia, já que é uma forma de garantia por parte da construtora de que há interessados no apartamento que será construído. Mas ressaltamos que, se você desistir da reserva, o dinheiro é devolvido integralmente.

É importante lembrar que, durante o pré-lançamento, os valores exatos de cada unidade ainda não estão confirmados. O que se sabe é uma simulação de valor médio de acordo com o preço por metro quadrado da localidade em que o apartamento será construído.

Com isso, os corretores de imóveis conseguem estipular para os futuros compradores quanto dinheiro irão desembolsar na compra do apartamento.

Agora, uma pergunta pode estar pairando sobre a sua cabeça: “Por que eu compraria um apartamento que nem sei como vai ser?”

A grande questão aqui é: nessa fase você já pode saber como será o empreendimento. Afinal, como já passamos pela fase da criação do projeto, então, já se tem uma boa noção do design do empreendimento, principalmente através do material de divulgação preparado pela construtora.

Um fato curioso é que, antes mesmo do pré-lançamento, as construtoras realizam o que chamamos de meeting, uma apresentação do imóvel feita para os corretores de imóveis conhecerem melhor o futuro lançamento imobiliário e poderem apresentá-lo aos prováveis futuros moradores.

Aqui na MySide, mesmo antes da meeting, todas as novidades do setor imobiliário das regiões que atuamos têm suas informações divulgadas em primeira mão, como por exemplo na nossa página de lançamentos imobiliários em Goiânia. Lá você encontra preços, características dos imóveis e detalhes como a data de abertura das reservas.

Fase de lançamento imobiliário

Quando o imóvel está na etapa de lançamento, a partir da data de abertura das vendas, as unidades já podem ser adquiridas. Geralmente, a construtora também abre para visitação o apartamento decorado, que é uma simulação de como ficará uma unidade do apartamento quando concluídas as obras e estiver devidamente decorado e mobiliado.

Mas não se engane, na fase de lançamento o apartamento não está pronto! Na verdade, as obras estão só no início ou, ainda, nem iniciaram.

Além disso, no dia de abertura das vendas, os valores oficiais da tabela de preços das unidades finalmente são divulgados. É aqui que inicia-se, de fato, o período de comercialização, já que a venda só pode ter início depois que a prefeitura do município aprova o projeto do empreendimento na prefeitura. Essa comprovação se dá através do memorial de incorporação, um documento que detalha como será feita a obra.

E, como falamos anteriormente, quem fez sua pasta no período de pré-lançamento possui preferência na escolha da unidade durante a época do lançamento das obras. Ou seja, você sai na frente na hora de escolher tanto o andar, quanto a posição solar do apartamento, seja ela nascente ou poente.

Ressaltamos que a compra do apartamento não precisa ser feita durante o período de lançamento! Porém, se você deseja economizar na compra, esse é um negócio mais vantajoso, uma vez que as construtoras sempre praticam valores menores durante o período de construção.

Fases de obras e de entrega das chaves do apartamento

Agora que já passamos pelo pré-lançamento e pelo período de lançamento propriamente dito, o imóvel começa a sair do papel e se transforma em concreto.

Geralmente, há um período de seis meses entre as etapas de lançamento e de obras do empreendimento. Já entre as obras e a entrega das chaves, passam-se, em média, 42 meses. Claro, esse período pode variar de acordo com o planejamento da obra e de acordo com as facilidades que o empreendimento possui.

Durante esse período, você, comprador, tem o direito de fiscalizar o andamento da obra do imóvel. Essa garantia está assegurada através da Lei do Condomínio e da Incorporação.

Os primeiros moradores do condomínio podem, inclusive, organizar uma comissão de representantes para averiguar o progresso da construção e exigir a prestação de contas do serviço.

Ainda de acordo com a legislação brasileira, é dever da incorporadora informar à comissão sobre o estado da obra, bem como a conformidade com o prazo estabelecido e a garantia de que todo o dinheiro investido na obra esteja indo, de fato, para a construção:

Incumbe ao incorporador entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes.

– Art. 31-D, inciso IV da Lei do Condomínio e da Incorporação (Lei nº 4591 do Código Civil brasileiro)

Passado o tempo de obras, finalmente chega a hora mais esperada: a entrega das chaves do apartamento. É importante ressaltar que a entrega só ocorre com a assinatura do Termo de Entrega das Chaves e, também, com a vistoria final do apartamento.

Como funciona a compra de um apartamento na planta?

Independentemente de comprar no período de lançamento ou durante a construção, como já adiantamos, a compra funciona diretamente com a construtora, o que pode facilitar sua vida a longo prazo.

Isso porque, ao pagar parte do imóvel na planta para a construtora, você ganha tempo para se planejar para financiar o saldo devedor com o banco e, além disso, pode reduzir o saldo a ser financiado.

O financiamento de um apartamento em construção ocorre em duas fases diferentes: a captação e o período de financiamento com o banco.

No período de captação, ou pré-chaves, que ocorre quando o apartamento ainda está em construção, o pagamento é feito diretamente para a construtora. Normalmente, o plano é dividido em entrada, parcelas mensais e reforços (anuais ou semestrais).

Porém, esses planos são flexíveis e podem ser customizados de acordo com o desejo do cliente, desde que seja respeitado o percentual mínimo exigido até a entrega das chaves. Em média, essa taxa chega a 35%, mas pode variar de acordo com a construtora. Destacamos que o período de captação não é uma modalidade de financiamento!

Além disso, durante o período de captação, o valor a ser pago tem reajuste pelo INCC ou pelo CUB estadual. Isso porque, ao comprar um apartamento em construção, você está financiando as obras desse empreendimento. Ou seja, o objetivo do INCC é garantir que o valor do apartamento condiga com os custos do processo.

Já depois da entrega das chaves, com a entrega do “Habite-se“, o documento que atesta a regularidade do imóvel perante o município, o saldo devedor é financiado com um banco ou quitado diretamente pelo cliente. Lembramos que o financiamento imobiliário tem regras de aplicação próprias e é feito em diversas etapas.

Ficou curioso? Então, acesse nosso conteúdo inteiramente dedicado ao passo a passo do financiamento imobiliário!

Comprar apartamento em construção vale a pena?

Durante a etapa de consideração da compra de um imóvel na planta, algumas dúvidas podem surgir. A principal delas é: será que vale a pena investir em um apartamento na planta? Como garantir que a construtora não vai "quebrar'' durante o andamento da construção?

É aqui que nós te apresentamos a um termo muito importante do famoso “juridiquês”: a segurança jurídica. Atualmente, é obrigatório que as construtoras e incorporadoras abram um CNPJ próprio para cada empreendimento construído.

Além disso, as empresas constituem uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), empresa com CNPJ próprio para um determinado objetivo, para evitar que o CNPJ principal da construtora coloque recursos em outros cadastros de pessoa jurídica. Esse recurso impede que haja o risco de que a construtora vá à falência e pare suas obras em andamento.

Outro artifício usado envolve um banco financiador. Depois de um determinado número de vendas de unidades, em torno de 40 a 60%, as construtoras vão em busca de bancos financiadores que concedem crédito para a finalização da obra. Como é de interesse do banco que a obra acabe para que o preço financiado seja devolvido, isso garante a segurança jurídica.

Por fim, é muito importante que você também fiscalize a construção do empreendimento, como falamos anteriormente. No entanto, isso não se resume apenas a uma comissão de acompanhamento.

É importante, também, que você conheça o histórico da construtora, entenda o padrão de entregas dela e visite outros empreendimentos da construtora que já estejam prontos para morar. Assim, você garante que seu próximo lar será do jeito que você sempre sonhou.

Valorização de um apartamento na planta

Um passo importante antes de finalizar a compra é endenter qual é a valorização de um apartamento na planta. De acordo com dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), o valor pode subir entre 20% e 50% durante a construção do imóvel. Além do próprio movimento de valorização dos imóveis, é preciso também saber quais são os fatores que ajudam a agregar valor no seu futuro apartamento.

Por isso, quando for comprar um apartamento em obras, verifique alguns aspectos como:

• Região do empreendimento - setores nobres e próximos a locais como universidades, por exemplo;
• Tendências do mercado - como os apartamentos compactos de alto padrão, ou a opção de lazer com piscinas privativas nos imóveis.
• Estrutura do imóvel – características como posição solar do imóvel, andar, e o tipo de planta podem ajudar a valorizar ainda mais os imóveis.
• Ciclo de valorização imobiliária - busque saber o momento pelo qual o mercado imobiliário está passando antes de comprar seu próximo imóvel. A dica aqui é: o melhor momento para investir em um imóvel é durante o período de reaquecimento do mercado imobiliário.

Além disso, se você está em busca de um imóvel para investir, antes de qualquer decisão, você deve compreender quais são e como funcionam as principais formas de valorização de um bem imobiliário: através do rendimento com aluguel e do rendimento com valorização.

O rendimento com aluguel envolve a compra de um imóvel para retirar todo mês um percentual de rentabilidade do imóvel através do aluguel. Para isso, é importante que exista uma demanda pelo imóvel e que o empreendimento alcance um bom valor de aluguel. Por isso, na hora de escolher seu apartamento em construção:

• Tenha certeza de que o perfil do imóvel condiz com o público que costuma alugar imóveis – solteiros, por exemplo;
• Tenha uma noção do valor do aluguel na região, e faça isso antes mesmo de adquirir o imóvel.
• Confira a data de entrega das chaves, e lembre-se: empreendimentos com entrega mais próxima podem ser alugados antes. Consequentemente, começam a render mais rápido.

Uma boa dica para conferir a demanda e os valores de aluguel do empreendimento de um imóvel, é comparar o imóvel de seu interesse a outros com as mesmas características em sites de aluguel como o Viva Real e o Zap imóveis.

Assim, você tem uma noção do valor e da oferta de apartamentos similares ao que você deseja comprar!

Lembramos que, mesmo através do aluguel, o imóvel vai continuar se valorizando ao longo do tempo! É aí que entra o conceito de rendimento com valorização imobiliária.