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Essa é a pergunta de um milhão de dólares do setor imobiliário no momento: é uma boa hora para investir?

O cenário atual é controverso. Mesmo com fatores como a tendência de aumento gradual da taxa Selic, e a elevação recente no índice INCC, o mercado imobiliário segue dando indícios de que 2021 será um ano de valorização para o setor. Prova disso é o recorde no número de imóveis financiados no Brasil. Até o mês de maio, já foram mais de 77 bilhões de reais em crédito destinados à aquisição de imóveis através do financiamento imobiliário.

Mas para você entender na prática o vaivém do mercado e saber identificar o se é a hora certa para comprar um imóvel, nesse conteúdo vamos te explicar tudo sobre os ciclos de valorização imobiliária. Vamos nessa?!

Entenda o movimento do setor imobiliário brasileiro

O mercado imobiliário é formado por ciclos, assim como toda a economia propriamente. Nesse sistema, os extremos do mercado são chamados de Expansão, ou Alta, e Recessão, ou Baixa. São esses picos que dão o “timing” de um bom investimento, ou seja, os melhores investimentos são aqueles adquiridos no período de recessão e vendidos na fase de expansão do mercado, assim o dinheiro investido inicialmente pega uma “carona” na valorização do mercado, e também se valoriza com o passar do tempo.

Considerando que as fases de Alta, ou Baixa, são os picos desse ciclo, há também fases intermediárias que fazem com que o mercado funcione de forma sequencial, sem quedas ou altas abruptas. Essas fases são chamadas de Recuperação, ou valorização, e Excesso de ofertas. São elas que fazem com que o mercado de investimentos imobiliários seja mais estável, ou seja, não sofra movimentos bruscos, de valorização ou queda. Sendo assim, mesmo nos períodos de maior desvalorização, você não corre o risco de perder tanto dinheiro, em comparação com investimentos em ações, por exemplo, cujo valor pode variar muito, em pequenos intervalos de tempo. 

Ciclos de valorização imobiliária
Ciclos de valorização imobiliária

Por dentro de cada fase do ciclo de valorização

Agora que você já conhece as quatro fases do ciclo de valorização imobiliária, que tal conhecer um pouco mais sobre cada uma dessas etapas? Afinal, o comportamento do mercado e a atividade imobiliária são reflexos diretos da fase pela qual o mercado imobiliário passa. Portanto, é preciso entender as ações que identificam cada fase!

Fase de recuperação (valorização)

Pode-se dizer que essa fase é o primeiro passo para o reaquecimento do mercado. Essa etapa se inicia no final da fase de Baixa: depois de um período de estagnação dos preços e da demanda por imóveis, o cenário começa a mudar, entrando num momento de recuperação. Assim, os imóveis em excesso no mercado começam a ser adquiridos ou ocupados, e indícios de uma crescente na demanda habitacional começam a surgir. Dessa maneira, pouco a pouco as construtoras reagem a esses estímulos e respondem com novos lançamentos imobiliários.

ATENÇÃO: É preciso deixar claro que esse movimento pode durar alguns anos, ou seja, a resposta à demanda por imóveis não é imediata. Isso caracteriza o mercado imobiliário como um mercado inelástico, uma palavra bem complicada mas de significado prático: o setor imobiliário demora para reagir ao aumento das buscas por imóveis.

Apesar dessa fase representar o início do reaquecimento do setor,  nesse estágio ainda é comum o sentimento de desconfiança no mercado. Investidores mais céticos, e com menos capital para investir, costumam manter os “pés no chão” nessa fase, avaliando bem as oportunidades e os riscos envolvidos nas transações.

Fase de expansão (Alta)

Passada a fase da recuperação, quem entra em cena na trama do mercado imobiliário é a fase de expansão, tão aguardada pelos investidores. Nesse período, que, lembrando, também persiste durante alguns anos, os preços dos imóveis seguem em constante aumento, afinal, nesse momento o mercado está pronto para responder à crescente da demanda. Bom para quem vende, não tanto para quem compra. 

Além disso, a confiança dos agentes do mercado também encontra-se em alta, as taxas de vacância dos imóveis caem, e o número de lançamentos imobiliários segue crescendo. Em resumo, na fase de expansão, o cenário do setor está favorável à atividade do setor. Uma extremidade enérgica que precede a desaceleração do próximo estágio, o excesso de ofertas.

Excesso de oferta

Nessa etapa, a lei da oferta e demanda faz seu papel, e traz consequências para o setor. Há muitos imóveis disponíveis, muito mais do que o mercado consegue absorver e por isso, a conta passa a não mais fechar.

Excesso de ofertas no mercado imobiliário
Excesso de ofertas no mercado imobiliário

Agora, você se lembra daquela palavra difícil para designar o tempo de resposta do mercado, a inelasticidade?

Aí vem a parte boa dessa característica do setor: assim como ele demora para reagir a demanda, também é mais difícil os imóveis se desvalorizarem rapidamente. Na prática, o que ocorre é uma estagnação dos preços, ruim para os investidores, que apesar não perderem dinheiro, também não veem ele se valorizar ao longo do tempo, bom para compradores que, com o excesso de ofertas, tem mais opções para escolher na hora de comprar o imóvel, e podem negociar seus valores, já que eles não tendem a valorizar.

Fase de Recessão (Baixa)

O período “vacas magras” do mercado imobiliário. Essa fase é caracterizada por longos períodos de estagnação dos preços, a oferta de imóveis segue alta, mas a demanda continua não correspondendo ao alto número de oportunidades do mercado. As construtoras e incorporadoras já vêm acompanhando o comportamento do setor, e desde a fase de excesso de ofertas, a atividade dessas empresas diminui. 

Não há resquícios do otimismo notado na fase de expansão do mercado, afinal, não se pode ter uma previsão concreta de quando a demanda habitacional será crescente de novo.

Já para os investidores com alto capital para investimento, que não dependem do retorno desse investimento a curto e médio prazo, essa é a fase mais propícia para a compra de imóveis: os preços seguem estagnados, há muitas opções disponíveis no mercado e, a longo prazo, a roda da economia imobiliária voltará a subir, valorizando os imóveis comprados na fase de recessão.

Linha do tempo – como foram os últimos anos para o mercado imobiliário?

Para entender por qual ciclo o mercado imobiliário está passando atualmente, não basta apenas analisar o agora, afinal, os ciclos desse setor são longos, podem durar décadas. Para podermos entender com base em dados reais o histórico do mercado imobiliário brasileiro, utilizaremos informações do Radar Abrainc-Fipe, ferramenta de acompanhamento mensal dos indicadores econômicos do setor.

Esse índice, avalia condições como atividade do setor imobiliário, preço dos imóveis, quantidade de lançamentos imobiliários, condições de financiamento, taxas de juros, entre outros. Ao todo são doze índices considerados, separados em quatro dimensões (Ambiente Macro, Crédito Imobiliário, Demanda e Ambiente setorial) que podem ser observados no Glossário do Radar Abrainc-Fipe. São esses os indicadores responsáveis por basear a nota global divulgada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – Abrainc  e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – Fipe. Esta nota é divulgada mensalmente e traduz o contexto econômico do setor imobiliário.

Glossário Radar Abrainc-FIPE
Glossário Radar Abrainc-FIPE

Através da média anual das notas estabelecidas pelo Radar mês a mês, desenvolvemos uma linha do tempo de condições do setor imobiliário, que você confere a seguir.

Linha do tempo do setor imobiliário
Linha do tempo do setor imobiliário

Agora, ficou mais fácil visualizar o comportamento cíclico do mercado imobiliário? Se a sua resposta for “ainda não”, pode ficar tranquilo que a gente te explica! 

Recessão ou Baixa (2005 e 2006)- esse período, que concentra notas médias abaixo de 4, se caracteriza pelo cenário de recessão no mercado imobiliário. Estagnação do preço dos imóveis, alto número de unidades desocupadas, maior insegurança do setor, e desaceleração no setor de construção civil são indícios dessa fase.

Recuperação (2007 a 2011)- A partir de 2007, é possível enxergar uma mudança de comportamento do gráfico, que reflete a passagem da fase de recessão para o estágio de recuperação do mercado imobiliário brasileiro. As notas médias anuais sobem quase constantemente, não fosse pelo ano de 2009. Mas no caso deste ano, em específico, esse recuo da nota média tem uma causa bem expressiva: a crise do subprime iniciada nos EUA em 2008.

Mesmo sofrendo com os  reflexos da crise de 2008, o mercado imobiliário retomou seu período de valorização em seguida, com um “boom” no ano de 2010, atingindo a maior média anual entre as notas dadas pelo Radar Abrainc-Fipe desde 2004.

Excesso de ofertas (2012 a 2014)- Apesar de continuar passando por uma valorização entre os anos de 2012 e 2013, já há indícios da saturação de ofertas no mercado imobiliário nesse período. Afinal, a valorização dos imóveis vem se acumulando desde 2007, as construtoras aproveitaram o período de recuperação para ampliar suas atividades e lançar novos empreendimentos e agora, nesse estágio de excesso de ofertas, continuam mantendo o volume de lançamentos, e mesmo que não o façam, são obrigadas a finalizar os empreendimentos já em fase de obra, para cumprir com os acordos firmados com seus clientes. 

A embarcação das construções começa a acionar os freios, mas não é possível parar um navio a toque de caixa. Assim, as consequências serão sentidas ao longo dos próximos anos.

Recessão ou Baixa (2015 – 2017)- Já no ano de 2015, é possível sentir os reflexos da fase de baixa do mercado. A queda da média anual na nota dada pelo Radar Abrainc – Fipe, chega a 2 pontos. Em 2016, ano marcado pelo impeachment da presidente Dilma, novamente houve uma retração de quase dois pontos na média, afinal o cenário político e econômico era de incertezas, tensões que potencializaram o receio em relação às atividades do setor. 

A quantidade de ofertas disponíveis ainda é alta, mas o mercado não tem potencial de compra, nem demanda suficiente, para absorver esse excedente. Os imóveis deixam de se valorizar, e os agentes da economia tentam estabelecer estratégias para enfrentar o período de recessão e segurar o déficit do setor.

É um bom momento para comprar um imóvel?

Depois dessa análise histórica do setor, você deve estar pensando: mas e atualmente? Ainda estamos na recessão ou já podemos vislumbrar um período de recuperação?  

Segundo a média das notas mensais do Radar Abrainc-Fipe, a partir de 2018 o mercado começa a dar sinais de recuperação, iniciando novamente uma crescente nos índices, o que representa na prática, o início de um reaquecimento do setor. 

Mesmo com a crise do Coronavírus, que reflete na média das notas em 2020, causando um leve recuo no crescimento do setor neste ano, a tendência é que a curva de notas siga em constante ascensão, ou seja, há sinais aparentes de que estamos atravessando a etapa de recuperação do mercado imobiliário. 

Nessa fase, a demanda por imóveis volta a se tornar elevada, a atividade do setor acelera e novidades são lançadas mês a mês pelas construtoras. Além disso, as condições de financiamento imobiliário e concessão de crédito também se encontram facilitadas. Mais oportunidades, mais compradores, aumento na valorização: um cenário excelente para quem ver seu dinheiro investido em imóveis se valorizar ano após ano. 

Perfil de investidor X Ciclos econômicos do mercado imobiliário

Uma dúvida recorrente entre investidores é: como devo atuar em cada ciclo do mercado? 

A resposta para essa questão está no próprio perfil do investidor. Em geral, pode-se dividir esse grupo em duas classificações: o investidor que busca construir patrimônio e o investidor à procura de rentabilidade.

Investidor à procura de rentabilidade: todo mundo quer ver seu dinheiro se valorizando, claro, mas esse perfil de investidor em específico, atua diretamente buscando retorno sobre o investimento feito nos seus imóveis. Para ele, não é interessante comprar um imóvel por um valor e esperar um tempo indeterminado, até que o ciclo retome a sua fase de valorização,  para ver o retorno sobre seu investimento, mesmo que ele tenha alto capital de giro para isso.

Portanto, o comportamento desse investidor é estratégico, buscando ciclos de baixa ou recuperação para investir, aproveitando a crescente da “maré” da valorização imobiliária. Assim, ao menor sinal de saturação do mercado, ele estará disposto a se desfazer do imóvel, utilizando o “timing” do mercado para maximizar seus rendimentos.

Investidor em busca de patrimônio: já o investidor que busca estabelecer um patrimônio com a compra de um imóvel, apesar de também considerar os rendimentos provenientes da aquisição desse bem, está a procura de investimentos de “longo prazo”, ou seja, o imóvel passará a fazer parte do patrimônio desse investidor, e cedo ou tarde, se valorizará com o movimento dos ciclos do mercado. Para esse perfil, mais vale a oportunidade certa do que propriamente o momento da compra, afinal, ele não tem tanta “pressa” em colher os frutos do seu investimento, se comparado com um investidor de rentabilidade.

No contexto atual do mercado imobiliário, com indicadores que apontam uma retomada de crescimento do setor, é um bom momento de compra para os dois perfis. Afinal,  quem investe exclusivamente buscando o rendimento poderá pegar uma “carona” no aumento da valorização imobiliária, e  para aqueles que procuram construir patrimônio com a compra de imóveis, há boas oportunidades surgindo, preços competitivos e facilidades no crédito imobiliário.

Boas oportunidades para investidores

Para você que está pensando em aproveitar o período de recuperação do mercado para investir em um imóvel, que tal conferir as novidades em lançamentos imobiliários em Goiânia?!